摘要：蓄客期开始就不藏着掖着，1.2万打头的价格直接释放，开盘一张12888元/㎡的海报直接捅破天。

8月底，信达凤熙雲著开盘，当天销售401套，去化率51%。

据说看房现场还有购房者因为售楼部限流着急而发生争执。

信达凤熙雲著取得如此战绩的核心，在于“价格”二字：

蓄客期开始就不藏着掖着，1.2万打头的价格直接释放，开盘一张12888元/㎡的海报直接捅破天。

上周的直播间，有很多网友在问：

信达凤熙雲著所处的大城北区域一直比较魔幻，在这里有全西安最大的价格差：

灞河豪宅区单价已站上3.5万/㎡，即将突破4万/㎡，而未央湖板块及团结片区的在售新房也还有不到9千/㎡的。

预算200万以内的购房者算是目前西安楼市的成交主力军，嗅觉敏锐，目标明确，价值排序上：价格＞位置＞产品，有比优更重要。

但他们也最为谨慎——怕错失机会，更怕踩进坑里。

一张自制大城北低价盘地图，先来消除信息差。

深度点，咱们就从在直播间咨询最多的三个项目举例，盘盘这些低价房的真实现状。

三件套安排上：拆解、排雷、给建议。

好消息：选择多样，指标差异大

户型结构上：紧凑三居室、舒适三居室、紧凑四室、主流四室

建筑形态上：高层、小高、洋房

产品类型上：三代宅、四代宅

这一点上是让人颇为惊喜的，在这个价格区间里也不存在被动的“产品盲盒”，各种需求都有能承接的落脚点。

而坏消息是，对比三个项目的指标参数，和目前市场上主流产品力还是存在一定的差距：

信达凤熙雲著：最心动VS最担心

打刚需牌，信达确实是最通透的。

作为央企城改王的信达，先用浐灞赵村城改信达辰樾府做实全市最小面积四居室（建面约112㎡）的极致性价比定位，再火速推出地块位置更好、关注度更高的信达凤熙雲著，几乎相同的产品不需要再做聚焦，而是用12888元/㎡的价格成功出圈。

完全拿捏住这部分购房者先看价格、再看位置、产品不敏感的心理。

位置上，这两个标签就已经有足够的含金量：北二环边、双地铁双站点。

有粉丝给AI君留言说：这可能是这个价格能在西安买到的最好位置了。

信达的位置除了高度便利的优势之外，周边以已经入住10年+的小区为主，另外还需要关注其南侧尚有南康新村等面积较大的城中村存在，另刚家寨的安置房也分布于项目四周。

书包上，经开第六学校作为西安外国语学校转公后的新身份，属于大片区的第二梯队学校，但胜在确定性高。八卦一下：这里还是西安某明星的母校

信达凤熙雲著有效控总价，将产品做极致，确实走出了差异化。

约150万买四居室，精准戳中购房者痛点，让人疯狂心动。

和市面上其他同总价项目相比，多一间房成为杀手锏。

当然，极致也是一把双刃剑，体现在社区规划中就成为不利因素。

13栋楼中有7栋是双单元设置，均为31-33F的2T4，带来较大的楼体宽度。

首开3栋楼，楼间距在45米-50米，与楼高比例不足1/2，虽然东侧目前为低层建筑，可以补充日照，但首开的9#楼 中位的户型会有影响。

另，项目西南角为刚家寨公寓楼（网络显示E地块15号楼总高33F），从我们的航拍图上来看，间距较小，对后期待开的8#/10#/11#/13# 会有较大影响。

建面约99㎡-129㎡只是首期推售的房源，地块中间的2栋2T2洋房和1栋24F高层，可能是建面约143㎡或更大户型。

信达凤熙雲著是一个比较典型的高低配社区。

对于在高低配型社区中的较大户型，住起来会很安静，但在社区内部享受的也会是刚需同级配套。

总价其实已经进入到另一个门槛，可以向上拔一拔。

担心的点还有一个：商品房安置房一起建设，未来可能并没有独立的管理体系。

但是摘地的时候观澜和南侧的安置用地是属于同一个地块（JK3-34-355），管理上做切割确实有困难。

信达作为停滞10年的刚家寨城改项目的盘活者，实力央企，城改经验丰富，看是否能针对这一问题做好处理？

有粉丝说，这个价位还要啥自行车呢？

大家怎么看？评论区说说。

龙湖江宸府：低价得河景 要有取舍

龙湖江宸府是龙湖龙智造在西安的第二个项目，价格优势更大，实际成交单价能来到1.2万以内。

长板和短板都非常明显，产品不错，户型能达到90分以上，有11F洋房产品，还有灞河河景，但南临郑西高铁需要与噪音影响和解。

距离现阶段最火爆的华润玺宸上院、招商西安湾所在的黄金水岸豪宅区约4KM。

从与灞河的关系上来看，虽然不是位于河岸头排，在与灞河之间地块按照规划公示为绿地和福利用地（据说为养老院），加上小区整体规划为东排洋房西排高层，河景房的比例能达到70%以上。

户型上来说，建面约130㎡户型“河景感”就做出来了。

虽没有做端厅，但在客厅做了转角观景阳台。

最好的观河面在主卧，南向和东向最大程度的打开，加上主卧露台，确实把河景价值发挥充分了。

整个浐灞国际港，虽然控容，洋房产品依然稀缺，最近新入市的几个项目，2.5的容积率也以小高层为主。

龙湖江宸府的建面约143㎡洋房，最大的取胜面来自于得房率，在城北片区的同级洋房产品中也是遥遥领先。

已经做出来的大门及部分立面实景在区域辨识度很高，2个地块面宽大，完全建好后，沿街界面能达到500米。

高低配的问题也在龙湖江宸府出现，3.5的容积率做洋房，会提升高层密度。

3栋33F高层+2栋11F洋房同样做得比较极致。

虽然龙湖选择把最好的景观面和采光面给了洋房，但洋房也会因为楼层低、户型打开范围大，受到南侧高铁的影响更大。

郑西高铁给沿线项目带来的影响并非仅体现在龙湖江宸府，金地玖峯禧、摇号盘中国铁建西派麟悦等项目也同样受噪音问题困扰。

从产品本身来看，龙湖江宸府无疑处于良好线之上。但在当前的市场环境下，由于可选择的项目增多，这类硬性劣势也会被进一步放大。

鼎诚潮前：内强外干

鼎诚潮前从前宣阶段就瞄准年轻人群，开盘后以批量特价房形式迅速走量，特价房单价接近万元，加上颇有实力的实景展示区，不算大火但去化速度一直稳定。

鼎诚潮前最为打动AI君的，并不是建面约120㎡户型作为港务区最小的四代产品，而是其社区内部架空层等功能配套。

桌球、搏击、电竞、游戏、阅读……加上中庭景观中的水景、水吧配置，是充分迎合了年轻人的生活方式了。

说点感性的，去踩盘鼎诚潮前时，架空层有人在使用，恍惚觉得不是到了一个在建项目，还挺有烟火气。

另外，鼎诚潮前的物业为华润物业，社区内部从硬件到软件都是超预期的。

而鼎诚潮前的困境在于板块的发展缺少支撑。

同属于港务区，相比于奥体核心板块全面收官，地价破万超过高新区的火爆，政经板块一直不温不火。

政经南半区还有高新一中书包加持，局面略好，北半区发展缓慢。

从地图上就能看到，在奥体核心之后，不论是政策导向还是品牌房企摘地都是跨过秦汉大道向北去了，秦汉大道以北板块成为了2025年全西安最卷的区域，今年交大附中陆港学校开学又添了一把火。

鼎诚潮前所处的政经北区，虽然有陕师大书包，但在售的几个项目：绿地长安门品牌问题、中康华府打起了超低价（售价快要和奥体核心的地价持平了）、品质比较在线的绿城桂语晴澜加推速度也比较慢，确实有一种无力感。

购买建议

市场反馈是最有含金量的。

城北买房的人，其实并没有确定的板块选择，特点是全都看，然后选择。

就今天测评的三个项目来说，是城北非常有代表性的：

信达凤熙雲著：

确定性最高，现在周边的呈现就是未来的生活水平，向上的预期不要太高，未来进入二手房市场竞争的对象会是已经有了一定房龄的项目。

它代表着主城区位置好，但产品欠佳的一批项目，更适合更看重当下的购房者选择。

龙湖江宸府：

主打生态牌，西安河景资源有限，低价得河景未来的机会也不会太多，但对购房者来说与短板和解的要求也就更高。

它代表着占据了核心资源，但同时也有不可抗劣势的项目，这类项目需要权衡。

鼎诚潮前：

年轻化，社区内部配套场景丰富，港务区的天花板还有空间，但开发时间会较长，

它代表了正在发展的新区中，产品力比较均衡的一类项目，更适合享受生活本身的年轻人冲。

写在最后

回到开篇，这波机会要抓吗？

低价盘都有短板，正视短板，能接受就可以上车，不符合自己对生活的要求就果断放弃。

可能还有新机会。

测评高改豪改，只需要聚焦于产品之上，其间总有惊喜。

而这些低价盘中，看到的更多的趋势更多是取舍。

这些取舍，落在不得不做的减法中，但也愈加理解“好房子”这三个字的含金量。

高改豪改的溢价，是为少数人对生活理想的买单；低价盘的走量，是为多数人对生存的兜底。

真的希望：想要与可得的距离能短点再短点。

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3、所涉面积均为建筑面积，具体以商品房买卖合同为准，其他一切未列举事项或更改恕不另行通知。

4、周边实际道路情况及相关信息请您进行实地踏勘；项目周围环境、交通、文化教育设施及其他市政设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺，(学区划分以小孩适龄就学当年教育局的具体划分为准有关学校的描述请以教育主管部门及学校最新政策为准，开发商不作承诺)。

5、房价出自西安住建局公示备案价，以及开发商对外宣传价格，具体请以实际成交为准。

以上信息更新截至2025年9月10日。

来源：xian楼市AI