摘要：①竞价68轮，开发商在南京抢地的熟悉场面又回来了，除了地块本身够优秀，南京楼市的行情和全国一二线土拍基本面的变化，也是影响房企做选择的关键。

昨天，南京春节后首场土拍落幕。

玄武珠江路G05地块以43.37%的溢价率，打响南京土地市场开门红。

当中也透露几个重要细节：

①竞价68轮，开发商在南京抢地的熟悉场面又回来了，除了地块本身够优秀，南京楼市的行情和全国一二线土拍基本面的变化，也是影响房企做选择的关键。

②拿地房企杭州长住乐居为民企，是否有民企拿地此前一直是业内衡量土地市场热度的一个标准，此番变化说明南京土地市场正在广泛引起注意，并且过去一年已经有多家杭州民企或民营资本进军南京。

而更重要的，是这场土拍传递出的强烈信号。

虽然昨天多幅地块拍卖，但其中住宅用地只有2块，真正的重头戏仅玄武珠江路G05。

说到底，这场土拍更像是一种试探，南京今年土地市场开启得比其他城市慢，没赶上第一波热潮，因此第一场土拍的结果也关系着之后的推地策略。

很显然，在这一波小试牛刀之后，南京已经开始在准备新一轮的王炸！即便已经挂牌待出让的地块，相比刚挂牌时，现在应该也又多了几分不一样的期待！

其中值得重点关注的，是这3幅王炸地块——河西中G28、九龙湖G18以及南部新城G07。

● 河西中G28地块

这块地也就是之前我们所说的农研所地块，位于兴隆大街以南、螺丝桥大街以西，地块北侧就是在售豪宅金陵月华。

图源：江苏土地

这块地值得重点关注有几个原因：

第一是地段。

纯正的河西中，地段价值无需多言，目前就是南京第一档。

第二是供需关系。

据江苏土地统计，河西中2024年未出让住宅用地，目前已断供近18个月，住宅供需关系十分健康，截至目前仅有2个项目在售，此外还有奥体建设G88项目待上市。

第三是土地素质。

这块地容积率1.8，作为对比，北侧金陵月华容积率为2.2，河西南一些豪宅则到2.4，因此这块地的“好房子”潜力更大，可以打造舒适度更高的低密度改善型高品质住宅。

第四是出让背景。

事实上在一开始的计划里，今年河西中率先拿出的地块应当是台湾名品城，但后由于一系列原因，台湾名品城地块出让计划暂缓，农研所这块地便被推到了台前。

而在台湾名品城地块不出让的情况下，这块地自然就是今年南京的“扛把子”，期待值和关注度都不小。尤其从最近挂地节奏能看出，G28这块地很可能是上市计划被提前了的，全国一二线土拍爆火，南京也需要一个像样的门面。

目前有消息，这块地有可能会做金陵月华的延续。当然，不管谁拿地，最终这个项目的产品都是值得期待的，房价一定也不会低。

图源：江苏土地

● 九龙湖G18

很容易被忽略的一个地块，是九龙湖G18。虽然严格从地段上，它不如河西中等一线板块，但论市场需求和热度，这块地可能被更多买房人寄予期待。

九龙湖G18顾名思义，位于江宁九龙湖公园，北侧紧邻牛首山河，南侧邻近九龙湖，片区生态环境非常优越。

图源：江苏土地

众所周知，在南京楼市，江宁市场往往自成一派，尤其是核心片区百家湖和九龙湖，只要有新盘，热度都是全市T1级别的。

根本原因两个：庞大的改善需求，以及长期紧张的新房供应。

就拿九龙湖板块为例，这里已经接近8年没有供地，上次卖地还是2017年，出让了两幅宅地分别打造了金隅紫京云筑、弘阳悦禧苑。

但需求度上，周边有九龙湖国际企业总部园、台湾青年创新工场、百家湖科技产业园等多个园区，以及我乐、苏源大厦、国电等众多企业，有着较为丰富的高净值人群和改善型居住需求。

过去这么些年，需求是积压的，尤其加上四代宅横空出现，而九龙湖的产品力还停留在5年前水平，不管怎么看，G18地块的出现都是恰逢其时地“解渴”。

而且这块地容积率1.8，周边紧挨着就是九龙湖公园和水系，天生为好房子而来。

此外这块地的出让公告里还有一份投资发展监管协议，其中明确提到：建成项目面积将不小于135㎡，175㎡以上面积占比不低于50%，且还要配建绿色科技系统，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式。

这样的条件设置，也为这个项目未来打造高品质好房子，提供了有效保障和更好的基础。

图源：江苏土地

● 南部新城G07

必须要承认，过去两年南部新城的热度是要大于河西的，而房价和产品力层面，除了河西，也几乎没有其他板块能比过南部新城。

而这次拿出的G07地块，之于南部新城更是意义重大。

图源：江苏土地

首先，这是南部新城首个也是唯一一个低密高品质住宅用地，容积率低至1.2，限高仅35米，土地条件可以说是目前南部新城最好的，未来可以打造纯低密洋房社区。

其次，洋房在南部新城是有极好的、经过检验的市场基础的，近几年多个地块通过高低配的方式给南部新城引入了一些洋房产品，市场反响非常好。不仅如此，南部新城也已经1年多没供地，新房库存持续走低，为未来G07的入市创造了一个很好的环境。

再就是南部新城现在的发展，短短几年，这里已经从建设期迈向兑现期，南外、全民健身中心、活力水环、中芬国际交流中心、京东Mall等一批重大公共配套已落地兑现，南京首座万象城预计于2026年开业，更加成熟的板块也为更好的产品到来提供了优质的土壤。

综合来看，这块地是具备改变南部新城产品力天花板和房价天花板的能力的。

图源：江苏土地

写在最后：

我们会发现，南京今年开年来的供地逻辑和其他一二线城市还是略有区别的，追求的并不是拿出最核心最金贵的土地，而是根据市场需求优先让一些一定时间未有土地供应的热点板块进行补仓，走得是一条更稳的路线。

换言之，这些土地，对开发商确定性高、条件好，能发挥产品能力也能赚钱；对买房人来说，有需求，并且能带来市场更先进的好房子；而对地方政府来说，将这些地在合适的时间出让，最大化其价值。

这本质上，创造了一种三方共赢。

之前我们总说，南京的小阳春实际上已经到来，但还差一把“东风”让这火焰烧得更旺。

这“东风”其实就是土拍。现在从供地来看，土拍肯定是稳住了，并且南京楼市也未必要“燃一把大火”才够，“火”得更持久才最关键。

来源：说话的胖头鱼