摘要：今年7月，成都市规自局发布了《双流区花园北片区控制性详细规划（第0.3版）局部调整方案公告》，将双流城区的原行政办公用地“爆改”为4宗住宅用地。
今年7月，成都市规自局发布了《双流区花园北片区控制性详细规划（第0.3版）局部调整方案公告》，将双流城区的原行政办公用地“爆改”为4宗住宅用地。
近日小全全独家获悉，其中位于片区南侧的约36亩（3#）、约46亩（4#）地块入市已经提上日程，与片区以南同样位于双流城区的黄水约45亩地块一样，很快将走上拍卖台。
△3宗地位置示意图
众所周知，“行政办公用地”往往担负着特殊的城市功能，具有明确的昭示性意义，因而落地选址，必然经过了深思熟虑与精挑细选，都锚定了城市头部地段。
一方面，双流区一直是成都的供地大户，加上占位国际城南的地理优势，成为成都新“5+1+1”区（主城5区+高新区+双流区）中的新质力量，具备极高的价值底盘与市场预期。
另一方面，本着“让利于民”的原则，这一次，双流区更是拿出了货真价实的“压箱底”地块。
可以预判，比预想更具看点的这3宗地，势必将成为下半年房企拿地补仓与城市占位必看的高能量“宝地”。底层逻辑来源于10个字：“智造航空港、幸福公园城”。
没错，这是双流区的城市定位，但也恰恰是这3宗地价值内核与核心吸引力的真实写照。
产业园区被誉为全球最具创新活力的“一平方公里”。“智造航空港”五个字托起的是双流区两大产业金字招牌，而它们正好构成了这3宗地价值内核的第一个层面。
▍第一张金字招牌：成都芯谷
3宗地有一个共同的坐标定位：成都芯谷规划范围内。其中东升约36亩、46亩地块位于场景综合试验核，黄水约45亩地块位于低碳科创活力核。
△成都芯谷“双核一中心、两区一廊带”空间布局图
规划面积37.6平方公里的成都芯谷，是成都首个万亿级产业——电子信息产业发展主阵地、集成电路创新策源地和产业聚集区，同时也是成都66个产业功能区的一员。
“咖位”大，源于实力强。
园区现有“四上”企业58家，高新技术企业34家，专精特新企业15家，建成科技创新平台20个、产业技术与科技创新服务平台13个。（来源@成都发布，截至2025年1月）
△图源@双流发布
不仅如此，聚焦集成电路、人工智能、智慧安全等特色产业，在自主、安全、可控的硬科技支撑方面，芯谷诞生了不少的“中国造”前沿技术。如园区内的“镇园之宝”华大九天，是国内率先投身EDA研发的企业之一，在集成电路设计软件研发领域占据着重要地位；中电九天，打破泛半导体制造核心软件被国外头部企业长期垄断和封锁的被动局面。
△图源@成都芯谷发展服务局
未来成都芯谷将以空港中央公园为廊带，有机串联成都芯谷研创城、银河596科技园、芯谷金融中心、香港城大成都研究院，在空港商贸区打造总部研发走廊。
△图源@双流发布
▍第二张金字招牌：一港三区
作为国家临空经济示范区，乘“机”起飞的双流区有“三座城”——“地上一座城、地下一座城、云上一座城”，而支撑力量便是位于城区东侧的“一港三区”：机场与航空现代商务区、航空口岸贸易区、航空智能制造区。
其中，航空现代商务区定位为具有“空港特质、公园品质、国际气质的都市商务首选地”，将构建起临空总部、精品展会、时尚消费3大主导业态。截至目前，园区经济总量跨越100亿元台阶、接近200亿元，市场主体突破6500户，形成1个百亿级适航总部产业集群和汽车消费、时尚消费、会展经济3个30亿级产业集群。
众所周知，产业是城市的“心脏”和“引擎”。它的战略意义并不仅仅局限于创造经济价值，还在于：
·落地城市功能配套，重塑城市空间；
·汇聚产业人口资源，孕育市场需求；
·支撑区域长线发展，提升市场预期。
因此，左手成都芯谷，右手环机场片区，两大重量级高精尖产业坐镇，这3宗地首先已拥有为价值全面护航的压舱石。
而决定地块价值的另一大基石，在“幸福公园城”五个字。
宗地所在的双流城区，即东升老城城市综合服务中心，是双流区两大城市综合服务中心之一。
△双流区全域国土空间总体格局规划图
同时，它还有另一个身份——成都10大地区中心之一，承担国家中心城市专业化服务功能和区级综合服务功能。
翻译过来的价值内核也显而易见：
·一是，定位越高，责任越大，发展动力越足，未来预期自然越高。
·二是，老城烟火与时尚潮流融合，城市发展成熟，拥有高度确定性。而“确定性”三个字在市场调整期的含金量，自不必多说。
·三是，配套资源拥有极高的呈现度和聚集度，可以呈现更高的宜居指数。换言之，在这里可以看到“幸福公园城”的城市定位照进了现实。
因此，在这里，“公园”是站在排头的主角，也是注入灵魂的关键之笔。
8000余亩的城市湿地公园聚落——衔接成廊的“五湖四海”（凤鸣湖、凤翔湖、凤舞湖、凤转湖、凤栖湖和紫薇海、红枫海、芙蓉海、翠竹海），坐落于双流城区腹地，既是生态绿肺，也为城市骨架。
放眼全城，城市核心位置拥有如此公园篇幅的区域，唯有双流城区。
这个南北长达约8公里的自然生态轴与东西延伸约5公里的人文历史轴组成的超级十字绿廊，既以生态绿肺滋润着城市，也成为坐镇一方的城市封面，更重要的是，从日常休闲、节庆活动到商业消费等，还搭建起内涵丰富的生活场景，成为成都新晋网红打卡地，甚至被称为成都版阿勒泰。
占地面积广、密接性高、参与性强，这是双流城区“公园城市”难逢对手的价值护城河。
△图源@双流发布
从房地产市场角度出发，作为与江、河、湖并列的城市稀缺资源，城市公园并非只负责生态功能，同时还具备极强的溢价能力和稳定资产价值的作用，浣花溪公园、锦城湖公园、交子公园都是现成的例子。
当然，“幸福城”既源于浓厚的公园城市底色，更离不开高质的城市生活场景。
众所周知，双流区是目前成都唯一实现从幼儿园到高中15年免费教育的区域。而双流城区则聚集了棠湖中学、棠湖中学实验学校、双流中学、双中实验学校（立格）、成都芯谷实验学校、双流实验小学、双流区实验小学外国语学校、双流区实验小学附属幼儿园等一众优质教育资源。
△棠湖中学棠中路校区
与此同时，双流城区以地铁3号线为黄金发展轴，串联起国际消费核（时代奥特莱斯、汇都时尚产业园、空港国际会议中心）、亲子消费核（万达广场）、潮玩消费核（城南优品道、海滨城购物中心）、总部经济核（空港商务区）及星荟天地等，形成了多元化、多层次的消费场景。
△时代奥特莱斯 图源@双流发布（刘婷 摄）
而在城区南部，还有定位为“城市级标杆型未来空陆枢纽”的双流西站TOD，将依托地铁3号线、10号线、17号线（规划）及成绵乐城际铁路四线交汇优势，以商务中心辐射社区中心，充分满足不同人群“7x24h”全时段需求，将带动区域形成“吃住行游购娱文商会多维空间”，构筑轨道上的时代都市圈。
△双流西站TOD效果图
“智造航空港、幸福公园城”，从不同维度为这3宗地筑牢了价值底盘，而聚焦地块本身，又各有自己的核心竞争力：核心地段、高能配套“全都要”。
▍东升约36亩/46亩：占位区域中心，资源集成者
这是两宗连襟地，形状都非常规整。从体量上来看，作为独立地块，2宗地都有比较从容的发挥空间。而如果房企能够一起拿下，总体量超过82亩，在后续开发打造上则可以有更多解题方案。
宗地正处于双流城区的新区域中心，原规划为双流区行政办公中心，是政府职能部门办公聚集地，在城市顶层设计中，是按照城市未来中心来进行规划，城市功能完善、发展潜力大。调规后的2宗地，正好处于区域最核心的位置，因而具备得天独厚的地利优势。
宗地东侧紧邻成都芯谷金融中心，后者总建筑面积约36万㎡，是包含金融服务为主、政务服务和文化服务为配套的区域性金融中心，而其定位正是“城市新地标，未来新中心”。“地标”“新中心”，昭示性意义已非常明确。
△成都芯谷金融中心效果图
宗地以南，成都市公安局双流分局、双流区人民检察院、双流区人民法院、双流区人社局、双流区卫生健康局等众多政府职能单位集结。通常而言，政务中心在哪儿，发展重心就在哪儿。
同时，宗地周边机关幼儿园、棠湖小学、双流区实验小学外国语学校、双流体育中心、双流图书馆、双流区中医医院等城市配套密集分布，已形成配套完善、内容丰富的都市生活圈。
△宗地区位及部分配套示意
就在宗地以东约400米距离（中间仅隔了成都芯谷金融中心），便是凤翔湖市政公园。它位于“十字公园绿廊”最核心的位置，也是水域面积最大的一个，生态价值等级也更高。而正因“居中”的位置，宗地能够更有效、便捷地触达“五湖四海”公园，更好地将生态价值转化为居住价值。
△图源@双流发布
值得一提的是，升级改造后的凤翔湖，还是一个集公共阅读空间、美学空间、茶饮文化空间等多元化业态为一体的高品质、高颜值的体验式公园社区，不仅随手一拍都很“出片”，还能享受“公园+”超级模式下的潮玩消费新体验。
地处区域中心，享受的资源待遇不同，所带来的价值感自然也不一样。
而这已经过市场检验：在宗地以南的中国铁建棠樾，曾2次取证推售，几乎都是开盘即罄；以及相邻的空港发展云钥汀澜，房源去化已达约95%，除了产品的吸引力外，自然少不了地段的加成作用。随着越来越多的高品质项目落地建成，不仅带动该片区人居水平不断越阶，也推动着城市界面焕新升级，呈现出更宜居、舒适的新面貌。
△空港发展云钥汀澜实拍图
▍黄水约45亩：西邻学校，东瞰公园
这是本宗地最引人瞩目的两大价值标签。
宗地向东，约400米可达白河公园与凤转湖，与凤栖湖也只有约700米的距离，且中间几乎无明显遮挡。
△宗地区位图
宗地以西，一路之隔便是棠湖中学（双江路校区）；宗地向北，又靠近成都芯谷实验学校；2公里范围内分布着棠湖小学（南区）。
△棠湖中学（双江路校区），图源@双流教育
棠湖中学是成都老牌“国重”与首批“四川省一级示范性普通高中”，在成都教育圈赫赫有名，并产生了蜚声全国的“棠中效应”。目前棠湖中学已发展成为“一校两区”的新体制学校，即“老校区”棠中路校区和“新校区”双江路校区，都是高完中（包含初中和高中）。
值得一提的是，棠湖中学新校区——双江路校区学校占地415亩，规划了100多个教学班，还有近90个选修课程功能教室。2025年9月，棠湖中学初中部已全面搬迁至双江路校区教学，区域教育能级与教育水平再登新台阶。
此外，宗地还靠近地铁3号线与10号线交汇的双流西站，坐享TOD配套辐射。
城市底盘好，最直接的表现是：市场价值稳。
截至目前，今年上半年双流区成交4宗住宅用地，平均楼面价10030元/㎡，市场预期非常坚挺。但与此同时，双流区又是新“5+1+1”区中地价最低、进入门槛最友好的区域，价格洼地优势突出。
住宅端也不遑多让，今年前8个月双流区新房均价直逼20000元/㎡，在同圈层中断层第一，且是唯一一个同比涨幅超过1000元/㎡的区域，价格韧劲十足。
在与“5+1”区保持价值同频时，双流区又拥有更友好的拿地成本，可以为更多房企布局城市核心区打开一扇窗。
在市场调整期，选对区域、挑对地块，尤为重要。从城市底盘到资源支撑，再到宗地素质，这3宗地的综合表现都可以获得高分，无疑是“对”的那个选择。
预计下半年，这3宗“宝地”或将陆续登场，嗅觉敏锐的房企，应该已经开始行动了。
来源：地产全说