摘要：中共中央办公厅、国务院办公厅近期印发的《提振消费专项行动方案》提出，要以高质量供给创造有效需求，以优化消费环境增强消费意愿，其中特别强调了要支持服务消费场景创新、业态融合、产业集聚，支持推广消费新业态新模式。

领展中国内地董事总经理竺海群：新消费变革下存量商业的“破局新生”###

中共中央办公厅、国务院办公厅近期印发的《提振消费专项行动方案》提出，要以高质量供给创造有效需求，以优化消费环境增强消费意愿，其中特别强调了要支持服务消费场景创新、业态融合、产业集聚，支持推广消费新业态新模式。

伴随新一轮科技革命和产业变革，消费者行为习惯发生巨大变化。如何通过焕新存量商业提振消费，满足消费者品质化、个性化需求，如何融合在地文化特有资源优势，通过精准定位、精细化运营、开展首发经济活动，以供给创造消费、创造需求、激发新动能，打造新消费变革下的商业新增长点，已经成为市场长期关注的重点。

近日，领展中国内地董事总经理竺海群先生在与第一财经·新一线研究所沈从乐主编的视频对话栏目中，分享了领展关于“新消费变革下存量商业的破局新生”的经验和思考，给出了领展在操盘存量商业项目中的“破局新生”样本。

受访人：领展中国内地董事总经理 竺海群

访谈人：第一财经·新一线城市研究所主编 沈从乐

沈从乐：我是第一财经·新一线城市研究所的沈从乐

去年我们大家都留意到了这条新闻，领展收购了上海七宝万科广场。作为一家资产管理平台，领展的主业实际上是在做投资，而且是一个非常成功的投资者，它目前管理着亚洲市值最大的房地产投资信托基金领展房地产投资信托基金。

今天我们非常荣幸可以和领展中国内地董事总经理竺海群，竺总来做这次的访谈

今天要聊的话题也是从 2025 春天的启幕开始，我们希望能够把领展是什么，领展在做什么有意思的事情分享给大家。

竺总，现在领展在内地一线城市北上广深都有自己的布局。而且这些商场很多都是消费者此前非常熟悉，但是叫其他名称的一些商场。比方说我们大家都知道，七宝万科现在改名叫上海七宝领展广场了；包括广州的西城都荟，现在是叫荔湾领展广场；北京的中关村领展广场之前的名字大家也很熟悉，叫欧美汇广场。领展目前在内地一共有六个零售资产了。

那么可不可以结合你们在内地的经验来展开去谈一谈，在领展的眼中什么是好的商业体？或者更直白我们来问这个问题的话，就是什么是领展认为好的投资标的？

长期租户是压舱石，短期租户是风向标

灵活调整才能够乘风破浪

竺海群：领展的商业模式和开发商是不太一样的。我们更注重的是“投资-改造-运营”这样的一个闭环，意思就是在投资一项资产之后，领展希望通过一系列好的商管品牌，让大家认可我们对相关项目的管理能力地提升和持续经营能力，从而提升我们的回报率。

对我们来说，一个好的商业体首先是一个“良性发展”的项目。这意味着它本身有不错的底子，比如物业管理和租户表现。我们接手之后，主要是通过一些系统化的运营和改造，把好的经验用上去，让项目变得更加好。

具体来说，租户结构是非常重要的。我们应该有六成是属于比较长期的租户，四成是属于比较灵活的、短期的、可以调整的租户。长期租户提供稳定的租金收入，而短期租户则可以根据市场的需求进行调整，确保商场能够始终吸引非常多的消费者。

在我们看来，我们经营一个商场就像在驾驶一艘在海中运行的一个大船。长期租户就是我们商场的压舱石；短期租户呢，我们可以把它认为是一个风向标，灵活调整才能够乘风破浪。

沈从乐：刚刚这个问题的背面，其实也意味着在完成投资收购之后，领展也需要成为一个好的商场经营者，让大家来认可易主更名之后的领展也有很强的管理能力。虽然投资是主业，但领展又被业内誉为“存量商业的焕新圣手”。也就是说操盘一个具体的商场，改造它并且让它持续地经营，提升资产的回报率，是领展最擅长的一件事情。

那么您认为在这个其中，领展在内地市场的核心竞争力是什么？能否举几个具体的例子和我们来讲一讲存量商业改造有哪些窍门？它们是怎么能够影响后续资产回报提升这个最终结果的？

定位精准，才能一击即中

改造到位，才能步步为营

竺海群：我们在内地市场的核心能力可以概括为两个，一个是精准定位，另外一个是改造能力。我们认为只有定位的精准才能一击即中；只有改造到位，才能步步为营。

先说一下什么叫做精准定位。因为我们做的是七天生意的一个商场，它并不是奢侈品定位的购物中心。我们更多的是与民生相关，同时也要服务于我们周边的写字楼的白领，还有一些家庭客群。在我们看来，商场的定位一定要非常精准，这是我们认为的一个核心工作。

举个例子来说，我们之前接手了广州一个叫作太阳新天地的购物中心，现在已经把它改名为叫做广州天河领展广场。

广州天河领展广场

在收购之前，这个商场自己的定位有点高，它想做奢侈品，想走高端路线，但是并不成功。我们接手以后，我们把天河领展广场定位为一个温情城市的能量场，主打温馨温暖的一种氛围，吸引的是家庭，是白领。2024 年，我们商场围绕这种年轻态的餐饮，还有亲子业态完善，把我们的招商不断地去完善、提升，引进了超过 100 多个新的品牌进来，更新的品牌数超过了 50%。

围绕温情城市能量场的定位，广州天河领展广场引入ID·与众、FILA KIDS等家庭年轻态品牌

同时，我们还要做很多市场活动。去年做了大概有 150 场市场活动，在市场活动和不断调整的驱动之下，去年我们同比销售额有了 30%的增长。

广州天河领展广场 MELAND有熊出没全国首展

第二个是改造能力。改造我认为它不是翻新，而是重生，是让商场在变化的环境中不断地去焕发新生。

比如深圳领展中心城，是领展在内地的首个改造项目。2024 年，我们的调改重点是把原来的 B1 层打造成为一个全新的第三空间，我们把它命名为「食加空间 Foodie+」。从整体的数据来看，B1层重生后，销售额同比是超过了三倍。而且在这个「食加空间 Foodie+」的改造过程中，我们通过了化整为零，精准出击，让商场在变化的市场中焕发了新生。

深圳领展中心城「食加空间 Foodie+」

沈从乐：商场的经营一直是一个细水长流的事情。我们肯定不能指望一次的调改就能带来很长久的稳定经营。那么在这个过程当中，领展是不是在商场运营上面也有一套自己独到的方法论呢？

运营是场马拉松

细节决定成败，体验赢得人心

竺海群：是的。我们认为运营不是短跑，而是马拉松。细节是决定成败，体验赢得人心。领展在商业的运营中是非常注重长期主义的，关注的是核心运营指标。我们包括有客流、销售额，还有客户满意度。

精细化运营也是现在各个商场非常注重打造的这样的一种能力。提升商场的运营效率和客户的体验，具体是要包括日常的监控，反馈的处理，以及提升商户的客户的体验。比如说进到这个商场，温度合不合适，洗手间干不干净，停车场便不便利等等。这些我们都会在每年做预算的时候做出一些预留，而且是一个长期的过程。

另一方面，我们也非常重视商场和商户这类合作伙伴、合作共赢的关系。在日常的运营中，我们的运营团队会按照商户提出的需求去制定不同的商户专项营销策略，以及与商户进行一对一的资源的互动，建立与他们的经营陪跑，实现与商户品牌的共生共荣。

还是以广州天河领展广场为例，我们多家品牌就是在一对一的经营陪跑中，经营业绩得到了快速地提升。比如某一个女装品牌，通过明星店长带货，加上利用商场的空间开展内容种草。我们作为商场方也会邀约一些会员来进行搭配体验。就形成了一种三方的互动，把销售额提升上去了。

沈从乐：您提到的这些很多时候是商场和商户之间合作共赢的一个策略。那么在当下所需要面对的还有一大块是消费者需求的剧烈变化。在这个过程中去灵活调整运营策略也是非常重要的吧？

根据消费者需求和定位

灵活调整策略

竺海群：现在消费者的需求变化非常快，尤其很多年轻人是我们商场的主力军。灵活调整策略的必要性，就体现在很多方面了：

比如说前面提到的深圳领展中心城。今年有很多港客北上消费的趋势，领展中心城所在的位置每天会接待非常多的港客。为了港客到来，我们提供了很多非常友好的服务，包括在中国内地首推了Alipay HK。

深圳领展中心城港客云集

另外一个就是上海七宝领展广场，商场被大片的居民区所环绕，而且旁边还有大学和中小学。我们在调改四五楼的时候就在想，是不是要把这个楼层定位为运动主题，适应年轻人现在非常热衷的圈层文化、运动文化和时尚文化的想法。

我们要打造他们非常喜欢的一种社交目的地，同时也要增加非常好的公区休闲空间。调整以后，我们整个商场布局得比以前会更加年轻，更加社交以及更加运动。

「森生不息」热带雨林动物展登陆上海七宝领展广场

上海七宝领展广场是 2016 年开业的，开业以来，大家可以发现它基本上就逐渐从家庭消费慢慢演变为一个集高化、女装、还有年轻的运动属性为一体的一个商业空间。我们现在引进了像 Apple Store 或者CHANEL Beauty这种高端的品牌，还有一些特色餐饮和零售，构建了一个非常强大的一个品牌矩阵。这一调整也体现了我们在品牌引进和运营上的灵活性、前瞻性以及动态焕新的能力，希望满足现代消费者对于多元化体验和新式社交的需求。

上海七宝领展广场高化、运动品牌矩阵

去年我参观了领展冠名的香港高尔夫球公开赛，我会跟着一些职业球手看他们打球。看完以后，我有一种体会，就是我们经营商场有点像在打高尔夫球。首先要非常讲究策略。第二呢，一定要保持耐心，还要有韧性。然后也一定要相信这一杆没打好呢，下一杆就是一个重新的开始。

沈从乐：目前领展在零售资产领域管理的资产规模是越来越大了。你们是不是已经在筹备自己的品牌线了呢？包括对于一家资产管理平台来说，推出自己的品牌线，它意味着什么？

品牌不是标签,而是一种承诺

竺海群：目前领展在内地是推出了自有品牌线的，是包括有领展广场和领展中心城这样的双品牌矩阵定位。

其中领展中心城定位为内地的核心城市、中心地带的地标性商业体，辐射的是更广泛的区域和更多的消费客群。

领展广场则以广场为场域，集中服务 1 到 3 公里辐射半径的家庭和Z世代客群，给他们提供更好的聚会、吃喝玩乐、亲子教养服务，另外还有社群友好、绿色友好，以及共荣开放的社交领地。

我们希望通过统一的品牌运营和形象定位来提升招商和市场推广的效率。品牌线的推广推出，不仅有助于提升商场的市场认知度，还能通过一些差异化的定位，吸引不同的租户和消费者。

我们觉得，品牌不是标签，而是一种承诺。统一的品牌形象让商场会更具有识别度、辨识度，也让消费者和租户会更有归属感。

沈从乐：近年来房地产和商业经营领域的这些变化，对于整个内地市场来说都带来了很大的冲击和挑战。面对瞬息万变的大环境，领展作为一个优等生，有什么重要的经验可以分享给我们业内呢？

未雨绸缪，主动调整

竺海群：谢谢。我们努力地要成为一个优等生。确实市场是变化无常的。我们的经验是未雨绸缪，主动调整。在市场好的时候就要想到去规划有可能下滑的策略。当然市场不好的时候也要提前做好准备，万一市场变好呢？

我觉得做商业是需要保持一颗年轻的心，去深入了解年轻人、消费者的需求以及他们的生活方式、还有社交习惯和消费偏好等等。我也比较关注现在很热的（游戏）叫《黑悟空》，我也去看了《哪吒》的电影。年轻人不仅是当下的消费主力，更是未来趋势的引领者。我们要去洞察年轻主体，就是要洞察商业的未来。同时，我们要注重长期主义和客户的体验，确保商场在瞬息万变的市场环境中保持竞争力和韧性。

来源：同花顺财经一点号