摘要：但混合所有制的金地连连拿地，尤其在2024年背负偿债高压，决策层大变、融资受限、24 年自身销售腰斩以及连续一年半0 拿地的氛围背景下，金地2025年一季度“三次出手”，这就是个大新闻了！

好消息来了。

金地，又又又拿地了！

“三个又”，代表2025年开局金地“三次”连连拿地。

今天3 月31 日，金地发喜报，拿下天津河西小海地地块。

溢价率11%，成交总价4.9亿，楼面价2 万\平米，总建面2.4万平米。

这是2025年开局金地拿地，第三次出手！

今天央国企25 年拿地猛，不是啥大新闻。

但混合所有制的金地连连拿地，尤其在2024年背负偿债高压，决策层大变、融资受限、24 年自身销售腰斩以及连续一年半0 拿地的氛围背景下，金地2025年一季度“三次出手”，这就是个大新闻了！

一季度金地拿地连开三枪，这既是金地内部员工的一剂强心针，也是地产行业一个“好消息”。

老潘说过，仅销售回暖不够，仅央国企拿地不够，只有更多民营房企2025年敢于下场拿地，敢于投资，房地产止跌回稳才有盼头！

就在这个盼望2025年开局向好中，金地一季度三次出手。

25 年1 月21日，金地首次重启拿地，拿下杭州临平区老城地块。虽然金额不大，仅仅1.9亿，但一直坏消息缠身一年多厚，金地25年“首次开始主动新增拿地”，这一积极事件，或可佐证彼时金地流动性压力得以缓解，具有强烈的“正向信号”意义。

要知道金地从23 年6月就开始停止拿地，此后一半年金地缺席全国土拍市场。

2025年2 月20日，金地再度出手，再返土地市场，而且是进问鼎一线城市，金地当时以8.1亿竞得上海松江区松江新城地块。

此刻25 年3 月31 日，金地天津再次出手拿地，且溢价率11%拿下。

1月拿1块，连开三枪，金地的画风变了！

如果说，一次拿地是“树信心”，或是事有巧合，但25 年一季度连续3次接连拿地，就可以基本判断，金地集团经过一年多调整，已经基本恢复元气。

25年的金地，已有实力持续用“真金白银”展现对2025年的自己，对2025年的行业的“进取信心”！

从24 年的活下去到25 年连连拿地，此刻的金地，应该缓过来了！

金地25年开局三次拿地，有何共同特征了？这也可以反向推演金地25 年的投资策略和导向。

老潘归纳起来，整体有2 大特征。

其一，地块小，总价低，金额不高。

比如这次天津拿地，总建面才2.4万平米，属于典型的“迷你地块”，1.6的容积率如果做洋房也就200多套而已。这也意味着房源少，销售周期短，拿下后可以“快进快出”。加上又是一季度拿地，销售上可为金地当年贡献业绩。

其二、质量好，低容积率，都是一二线城市核心地块。

金地拿地不是为了拿而拿，三次出手的都是优质地块。

比如这次就是5 家房企争夺，即中海、金地、绿城、贝好家与山西建投联合体争夺，这也导致溢价率11%。

除了优质城市（上海，杭州，天津）优质地块之外，几乎都是1.6以内的低容积率地块（如上海松江1.2的低容积率），建面都是10万平米以内，可以做一些中高端改善型高品质住宅，在安全性和去化流速上都有一定保障！

相对24年四季度，眼下3月的市场热度有些回调，2025年楼市整体依旧存在不确定性，所以，没有债务的系统安全，金地断然不敢2025年一季度连续3次出手拿地。

而此刻金地1月，2月，3月连连出手，最核心在于金地的“24年债务大年”已经过关，而25年的公开债金额很小，加上一半年金地没拿地且库存也在消耗，金地也有“补仓”的需求，综合考量下，金地才连续出手了！

跨周期看，2024年是金地集团的偿债大年，即偿债高峰年就在2024年！

具体看，过去2024年，金地共有180亿巨额债务陆续到期，加上24年融资收紧，销售腰斩，金地的现金流压力，爆雷压力显然是空前的。

统计下来，过去24年金地共有“9 笔境内债、1 笔境外债、3 笔ABS到期”，最终金地通过全方位的努力，最终180亿所有公开市场债券如期兑付，一年刀光剑影，金地，未出现一笔公开违约。

2025年，金地的债务压力小多了！

在兑付完2024年境内债后，金地集团总共还存续6 笔境内债，但总金额已降低至27.6亿。而2025年到期需兑付的仅仅23.6亿。

这其中“22金地MTN001”于25 年2 月23 日到期，本息合计17.6亿，而金地已提前2 天将17.61亿划入兑付专户，随着这笔中期票据兑付OK。截止目前，金地仅剩5.6 亿的到期公开债。

即一笔将于4 月3 日到期、余额5 亿的“20金地MTN001B”，以及另一笔将于10 月12 日到期、余额0.59亿的“20金地01”，

等于截止目前金地2025年到期公开境内债仅5.6亿，这对于一家24年销售额近700亿的房企而言，显然是毛毛雨。

公开境内债只是“爆雷”关注基本面，截止24 年底，金地有息负债余额也降低至735亿，相对23 年底，金地过去一年有息负债压降了近200亿（184亿），同时有息债务中有96.3%是银行借款。

金地这样的财务债务结构，显然更加安全了！

值得一提的是，金地24年为了短债健康金地也壮士断腕，通过处置西安西沣路旧改项目地块，退出绍兴都会云上项目股权以及深圳环湾城项目股权转让，金地共计回笼资金超40 亿，这也带来金地经营活动现金流净额同比大增521.2%至136.2亿，现金短债比从0.72倍上升至1.42倍，最终金地解除了短期债务风险。

同时，金地2024年综合融资成本降至4.05%，这一系列财务质量的改善和系统优化，为金地2025年拿地提供了“资金空间”。

25 年一季度拿地“连开三枪”，金地25 年算是基本稳住了！

这是金地的好消息，也是行业的大消息。

只要一大批类似金地、新城、龙湖、万科以及伟星、邦泰、得力地产、建杭置业等一批中小新锐民营房企敢于拿地，多拿地，那么房地产2025年一二线就能迎来止跌回稳的局面！

从这一点来讲，金地带了一个好头！

但连拿3块地，金地也不能傲娇，金地的复苏之路还依旧承压，更需要一些时间。

其一，过去3 年（2022年~2024年）金地持续收缩或停止了拿地，后续金地整体新货推盘总量、货值分布结构都会面临压力。不过随着25 年金地新开工127万平米，竣工468万平米，随着金地25年择机公开市场拿地，这也将形成补仓和供货优化，有助于2025年的销售缓和。

其二、金地的复苏核心还需要一二线城市的全面复苏，需要销售的回暖，这是关键之关键。

金地强调“以销定产、量入为出”，但基于25 年前2 月销售来看，金地2025年1 —2 月累计签约面积31.9万平方米，同比下降43.92%；累计实现签约金额50.5亿，同比下降52.35%。显然，金地短期销售复苏并不乐观。截止发稿前，3月金地销售数据还没出来……但无论如何，未来核心还需要金地销售的复苏，以此带动投资增量，带来更多新供货，形成良性循环，才能有助于金地的销售修复，系统复苏。

所以，眼下金地一季度连开3 枪，只是一个开始！

其三，截至24 年底，金地总土地储备2916万平米，其中一二线占比约77%，土储质量相对较优。考虑到2025年整体行业信心指数，政策友好度等都相比2024年好转较多，一旦2025年核心一二线城市能够全面止跌回稳，率先全国复苏，那么坐拥77%的一二线土储的金地，也能好风凭借力，顺势走强！

从24 年的活下去到25 年一季度连开三枪拿地，金地算是“稳住了”！

但突围2025年，金地的复苏反弹之路，还需要一段时间！

老潘后期，也将拭目以待，期待金地更好的表现！

对金地2025年连连拿地，你怎么看，欢迎留言讨论！

来源：潘永堂