摘要：在深圳，房子的价值从来不只是钢筋水泥的堆砌，而是用真金白银为下一代做出的教育选择，是万千家庭争夺优质教育资源的缩影。

在深圳，房子的价值从来不只是钢筋水泥的堆砌，而是用真金白银为下一代做出的教育选择，是万千家庭争夺优质教育资源的缩影。

这座以"拼速度"著称的城市，家长们在孩子教育上的投入却显得格外"耐得住时间"——从幼儿园开始便精心规划升学路径。如果家门口有一所九年一贯制学校，恰好击中了深圳家长的迫切需求：既能免去小升初的择校焦虑，又能让孩子在优质教育资源半径内实现"从家门到校门"的无缝衔接。

而如果这所学校公办普高录取成绩亮眼，就更是家长眼中的“教育保险箱”了。毕竟，在焦虑的深圳家长眼中，中考的竞争激烈程度堪称"隐形高考"。

家门口即学校的配置，不仅意味着每天多睡半小时的从容，更暗含了从"教育刚需"到"资产保值"的双重价值逻辑。

就在近日，教育部办公厅发布《关于开展义务教育阳光招生专项行动（2025）的通知》。其中提出，严格实行就近入学政策。

2025年有哪些值得关注的周边教育资源优势明显的新盘呢？这一期房天下探盘，我们来到了位于南山实验园丁学校旁的楼盘，中海集团今年在南山的新项目——中海云启源境。

中海云启源境基本信息：

【楼栋分布】:1 栋一座、1 栋二座为商品住宅，1 栋三座为保障性租赁住房。

【总户数】:298 户商品住宅；410 户保障性租赁住房

【总层数】

1. 1 栋一座共 47 层（其中 1-2F 文化活动室，3F 架空绿化休闲，4-13F，15-28F，30-47F 商品住宅，14，29F 消防避难层）

2. 1 栋二座共 21 层（其中 1-2F 托育机构及幼儿园，3F 架空绿化休闲，4-21F 商品住宅）

3. 1栋三座共46层

【层高】:商品住宅约 2.95 米

【楼体总高】:1 栋一座约 149.85 米，1 栋二座约 69.75 米，1 栋三座约 143.25 米

【绿化率】:约 30%

【容积率】:约 6.4

【物业费】:（待定）

【梯户比】:1 栋一座 3T5、1 栋二座 2T5

【产权】:（2024 年 8 月至 2094 年 8 月）

【交楼时间】:（待定）

项目节点：

项目主体刚出地面，已于3月初在豪方天际广场写字楼一楼开放展厅，营销中心和样板房预计二季度开放。

项目概况：

中海云启源境项目土地来源于润亚奕拓厂房旧改，由中海集团打造，小区占地面积约9006.52平米，共3栋住宅楼，其中2栋21-47层商品房住宅、1栋46层保障房，可售普通商品房298户。户型有90-95-105㎡的3房2厅2卫，143㎡的4房2厅2卫户型，还有2套229平的顶楼复式。

项目区位：

中海云启源境位于南山区北环大道北侧、南农路西侧，紧邻南山实验园丁学校。东侧邻北环快速路，南向可眺望中山公园，西侧规划文体设施用地，北侧为平南铁路。

南头片区坐拥南山行政中枢与千年古城文脉，是串联前海、科技园、后海三大极心的黄金纽带。双地铁+北环深南立体路网，快速通达科技园和福田CBD。片区汇聚欢乐颂商圈、南山医院、省一级教育资源，兼具都市便利与市井烟火气。相较于周边新兴板块，南头以成熟生活氛围和性价比优势，成为南山刚需上车与改善客群抢占中心资源的优选之地。

中海云启源境处于南山传统生活区与科技园/前海间的纽带片区，具有既能享受成熟配套，又可快速通达产业高地的双重优势。

项目品质：

据称中海云启源境被视为“南山小玖序”，对标其高端系产品，采用三层中空夹胶LOW-E玻璃+铝板线条，搭配国际品牌YKKAP系统窗（豪宅常见配置）。

园林设计主打“南洋风情”，规划六大功能会客厅（亲子、健身、会客等），搭配57米奢石铺装门厅，风格参考深圳湾香格里拉酒店。

项目户型：

项目主推建面约90-143㎡3-4房，亮点在于新政赠送面积（设备平台、阳台改造），得房率高达94%-96%（含赠送），远超市场平均水平，适合追求功能性的买家。

项目配套：

教育配套

幼儿园：豪方天际幼儿园，距离项目步行距离仅有约120 米。

小学和中学：按照2024年学区划分，项目所属学区是南山实验园丁学校，具体以教育局当年公示为准。项目紧邻园丁学校，步行距离仅约50米，真正“目送式上学”。

南山实验园丁学校为公立九年一贯制学校，隶属南山实验教育集团（南实系），小班化教学，生源以周边商品房为主，无城中村干扰。虽非顶级名校，但近年中考成绩稳步攀升，属于“中上保底型学区”，适合预算有限但又不想教育降级、对确定性要求高但不过度追求顶尖教育的家庭。

推荐人群：

满足“离家近+稳上公办高中”核心需求的家庭；

不愿牺牲通勤换学区的南山上班族；

对名校无执念，但拒绝“菜校”的务实家长。

交通配套

项目距离12号线同乐南站约400-570米（不同出口），步程较短。距离在建中的15号线（环线）同乐关站约800米，未来可实现"前海-后海-宝中"闭环通勤。

主干道网络方面，项目北邻北环大道，南接南海大道，可快速接入深南大道、广深高速等城市动脉。

休闲配套

中海云启源境与中山公园的直线距离仅约300米，经北环大道人行天桥可直达公园西门，这所深圳历史最悠久的公园为项目提供了稀缺的景观视野和活动空间，业主未来可实现"下班后20分钟公园快走"的高频使用。

商业配套

以项目自建及周边社区商业为主，同时依托南山区成熟商圈资源。项目旁边即为南山农批市场，满足日常采买需求。

医疗配套

周边三公里内协和深圳医院、南山妇幼新院区。

项目总结：

亮点：

1、教育：家门口的南山实验园丁学校为九年一贯制，小学-初中无缝衔接，减少家长择校焦虑，近年来成绩稳扎稳打，“保下限”能力强。

2、交通：近地铁12号线同乐南站，从项目到南山科技园片区、前海片区方便快捷，通勤优势明显。

3、户型：项目为新规后高得房率住宅，使用率较高。

4、生态：一桥（人行天桥）之隔的中山公园，为项目提供景观视野和活动空间，真实影响着每天开窗的心情。

不足：

1、周边存在一些老旧建筑和待开发区域，城市界面需要一定时间来进行更新和优化。

2、容积率高，部分户型采光和视野受到一定影响。

3、停车位不足，共708套房（含商品房和保障房），对应598个车位。

没有完美的房子，合适的即最好的。在预算与理想之间，需要寻找最务实的平衡点。“南实学校、地铁通勤、较高得房率”的三重优势，中海云启源境或将成为刚改置业群体留在南山的优选。

来源：房天下资讯