摘要：看完真是让人后背发凉！刚看到中指研究院的数据，2025 年 1-8 月，全国百强房企的销售额同比下降了 13.3%，总销售额才 23270.5 亿元。这是什么概念？相当于整个行业少卖了近 3000 亿的房子。更让人揪心的是，咱们老家那些三四线城市的房子，现在是
最近楼市的消息，看完真是让人后背发凉！刚看到中指研究院的数据，2025 年 1-8 月，全国百强房企的销售额同比下降了 13.3%，总销售额才 23270.5 亿元。这是什么概念？相当于整个行业少卖了近 3000 亿的房子。更让人揪心的是，咱们老家那些三四线城市的房子，现在是真的卖不动了 —— 洛阳的商品房库存去化周期高达 60 个月，柳州部分区域甚至需要 8 年才能卖完现有库存。
前几天回老家，特意绕到新区看了看，几年前热火朝天的售楼处现在冷冷清清，门口的中介门店关了一半，剩下的店员趴在柜台上玩手机，见了人连招呼都懒得打。记得 2018 年那会，这里的销售拽得二五八万似的，买房得托关系、全款优先，现在倒好，路边发传单的销售比看房的人还多，见人就喊 "大哥大姐进来看看呗，现在买房送车位"。
这轮楼市降温最明显的特点是 "冰火两重天"。头部房企还在勉强支撑，保利发展前 8 个月卖了 1812 亿元，蝉联冠军；但中小房企就惨了，2024 年 A 股亏损前十名里，房地产企业占了 7 席，万科亏了 494.78 亿，金科亏了 319.7 亿，绿地控股亏了 155.52 亿。这种 "头部吃肉，尾部喝汤都难" 的局面，在三四线城市的楼市里表现得更突出。
就拿徐州来说，市区整体库存周期降到了 20 个月，但铜山区的去化周期高达 27.2 个月，而云龙区只有 12.8 个月。同样是三四线城市，同样是房子，命运却天差地别。这 27.2 个月是什么概念？如果一个普通家庭每个月攒 5000 块，买套 100 万的房子需要 17 年，而现在这套房子要在售楼处等上 27 个月才能找到买家，比你攒首付的时间还长！
为什么会变成这样？咱们得从三个层面好好说道说道。
首先是政策药效失灵了。2023 年全国 27 个省市出台了 622 次楼市松绑政策，从降首付到降利率，从取消限购到购房补贴，能用的招几乎都用上了。但结果呢？苏州全面取消限购后，24 小时内竟然有 1245 套房源降价，涨价的只有 107 套。这就像给病人喂药，剂量越来越大，效果却越来越差。不是政策不好，而是老百姓对未来的收入预期变了，手里的钱袋子捏得更紧了。
其次是房企自己踩错了节奏。以金科为例，这家曾经的渝派龙头之所以亏得这么惨，就是因为过度依赖三四线城市的土地储备。2016-2020 年棚改货币化那几年，三四线房价涨得猛，房企们像疯了一样拿地。现在棚改退潮了，人口还在往一二线城市跑，那些建在三四线新区的房子，自然就成了没人要的烫手山芋。这让我想起 2010 年代初的鄂尔多斯，当时也是盖了一堆房子，结果成了 "鬼城"，现在不少三四线城市正在重蹈覆辙。
最后是购房者心态变了。以前是 "买涨不买跌"，现在大家都学聪明了。身边有个亲戚，2021 年在县城花 80 万买的期房，现在同小区的二手房 60 万都没人要。这种 "买了就亏" 的案例多了，谁还敢轻易下手？更别说现在就业压力大，大家都怕哪天没了收入，房贷还不上。
这波楼市调整的影响，正在像多米诺骨牌一样传导。房企亏损倒闭，工地停工的消息越来越多；地方政府土地卖不出去，财政收入锐减，连公务员的工资都开始拖欠；建材市场、家具城、家电卖场也跟着冷清，以前逢年过节搞促销人山人海，现在店员比顾客多。最惨的是那些在高位接盘的购房者，尤其是投资客，眼睁睁看着房子贬值，想卖又卖不掉，每个月还得按时还房贷，真是欲哭无泪。
在我看来，现在的楼市正在经历一场 "刮骨疗毒" 式的调整，这既是危机也是转机。
第一，三四线城市的楼市泡沫破了是好事。过去很多城市靠棚改货币化推高房价，脱离了当地的人口和产业支撑，这种虚高本来就不长久。现在库存周期拉长，其实是市场在挤泡沫，让房价回归合理水平。洛阳 60 个月的去化周期虽然吓人，但也说明当地楼市确实需要降温了。
第二，房企洗牌是必然结果。那些靠高杠杆扩张、只敢在三四线拿地的房企被淘汰，反而是好事。看看现在还能盈利的房企，比如保利、绿城，都是布局一二线核心城市、资金链稳健的企业。这说明房地产行业正在从 "野蛮生长" 转向 "精耕细作"。
第三，楼市分化会越来越明显。不是所有三四线城市都不行，像徐州云龙区去化周期只有 12.8 个月，说明有产业、有人口流入的区域依然有活力。未来的趋势是：有产业支撑、人口流入的城市和区域会活得很好，而那些人口净流出、产业空心化的城市，房子会越来越不值钱。
第四，地方政府不能再靠卖地过日子了。2023 年那么多救市政策效果不彰，说明单纯刺激楼市的老路走不通了。徐州通过城投公司拿地放缓供应的做法值得借鉴，这说明化解库存需要新思路，而不是简单地鼓励大家买房。
其实说到底，房子终究是用来住的，不是用来炒的。过去二十年楼市的黄金时代让很多人产生了 "买房必赚" 的错觉，现在的调整恰恰是在纠正这种错觉。那些晚上亮灯率不足三成的小区，那些荒草丛生的新区，都在提醒我们：脱离了居住需求的房子，终究只是一堆钢筋水泥。最后想问大家一个问题：你家小区现在的亮灯率是多少？你身边有买房后后悔的朋友吗？欢迎在评论区聊聊你的观察。楼市的调整还在继续，关注我，咱们一起看清形势，读懂楼市背后的真相。
来源：房价晴雨表
