摘要：如果换到多年前，去问南京南站搬快的绿城深蓝房价多少，很难让人想到会在3万以下。这超出了大家的心理“预期”。

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如果换到多年前，去问南京南站搬快的绿城深蓝房价多少，很难让人想到会在3万以下。这超出了大家的心理“预期”。

然而，这是事实。

虽然是低楼层，二手成交是个例，并不能代表一个小区或一个片区的成交锚点，但成交单价28025万/㎡依然刺眼。

而南部新城南站板块其他二手房小区，也处在“深水区”。比如万科都荟天地，历史上最高成交单价4.6966元/㎡，但最近的成交大多在2.9万、3万/㎡左右。

万科新都荟最近成交单价在2.5万~2.9万/㎡之间，而历史上的最高成交单价在2021年的5.3168万/㎡，这么算一下，差不多是50%跌幅。

旭辉铂悦秦淮二手房一般被认为“品质真不错的”，然而，房价同样是跌到2字头，最低成交单价是2.7901/㎡。

与之对比，3年半之前的2021年8月，成交最高单价是5.2878万/㎡，基本上也是差不多50%跌幅，俗称“腰斩”。

365淘房最近统计了南京南站片区的二手成交情况，如下图所示，9个二手房小区近90天累计成交64套。目前，最高成交均价约4万/㎡，最低成交均价约2.8万/㎡。

总的来说，南站板块流动性很不错，意思就是降价总还能卖出去。

只是价格与之前相比，有了明显下降。

而降幅，是很“伤人”的。这种房产的涨跌对消费信心影响大。

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南站板块难道不好吗？

一个城市的核心动能之一就在于超级交通枢纽，何况南京南站这样的区域。

1）3000万级别的人流，超级大站，高铁+地铁，全国顶流的存在；

2）这不是偏远的高铁站，而是市区内的高铁站。

南站位于南京主城与江宁之间，也位于河西新城与南部新城大校场之间，是市区里的交通枢纽，这是非常强悍的价值点。

这意味着，几乎是永不衰落的价值基底。

那么，如此重要的南京南站区域，为何没有给周边的二手房小区赋能？不是说核心城市的核心地段的房产，更保值吗？

核心城市的核心地段房产是保值的，但建立在“稀缺性”前提下。

南京南站的区域虽好，但其他各领域，商业、学校、房子品质，目前确不能算南京顶流，不具备稀缺性。

至少，河西、江宁核心区、南部新城大校场的房子并不比南站差，商业甚至更好，这些区域（包括河西）在二手房表现上，都很一般，跌幅也相似。

较长时间的限价，导致开发商做出的产品普遍品质很中庸，很雷同，彼此之间没有差异化，都挤在“同样的赛道”。

因此，购买力哪怕稳定，但房子的可选择面就太广了。

现在3万多一平，可以买南站，可以买大校场，可以买江宁核心区域，也可以买江心洲，甚至也可以买主城和河西二手房。

客观来说，不仅南站，其他区域的次新二手房小区，普遍都重创。跌幅40%、50%是常态化。

南京南站的二手房房价，还有救吗？

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看地产大势，如果整体房地产止跌回稳，那南站肯定是“活跃居前”。

政策确实到底了，其他城市的房价都在复苏状态，北京、上海、杭州、成都、合肥的地价都在狂飙，南京迟早都会加入到“回升”态势。

这是有利房地产复苏的大背景。

而区域的成熟度随着时间慢慢也在变得更真实更方便。

很多底商都渐渐的开了，小区也逐渐热闹。很多写字楼也在“装满公司”的过程中。

一个曾经很多投资客买的区域，也会渐渐变成“自住者”接盘。

这会慢慢夯实南站的基本盘。加上南站本身就是“来南京的第一眼”，从南站到南京各个地方都很近，这也是一大优势。

所以，南站区域的房价依然有一定盼头，需要点时间和机会。

只是对于曾经对南站倾注一片热心的业主，确实当下是“伤”，房价不仅普跌，这种动辄40%、50%跌幅，确实让南站板块业主感受到了和河西、江北新区以及南京其他一些板块业主同样的心境。

难怪有人说了一句，“当年房价下跌，一个板块的人嘲笑另一个板块，然而到了最后，谁都一样，谁都逃不过。”

约翰·多恩的诗，没有人是一座孤岛。

来源：说话的胖头鱼