摘要：央企带头“闹事”！当前中铁十四局等“国家队”选手大手笔承包土地，各路资本纷纷下乡“圈地”，中国农业似乎迎来了一场规模化经营的狂欢。然而，在这看似繁荣的表象之下，一个残酷的现实正在浮现——土地租金正成为压垮规模农业的最后一根稻草。动辄每亩上千元的租金，让本就利润

央企带头“闹事”！当前中铁十四局等“国家队”选手大手笔承包土地，各路资本纷纷下乡“圈地”，中国农业似乎迎来了一场规模化经营的狂欢。然而，在这看似繁荣的表象之下，一个残酷的现实正在浮现——土地租金正成为压垮规模农业的最后一根稻草。动辄每亩上千元的租金，让本就利润微薄的农业生产雪上加霜，许多雄心勃勃的农业项目最终倒在租金这道门槛前。当前规模农业中土地租金到底该怎样确定？规模农业的风险有多大？

一、土地租金：规模化农业的甜蜜负担

在经济不景气的大背景下，大部分行业很不景气，尤以房地产、建筑等相关行业为甚。只有农业行业一直不温不火，看起来像一片洼地，一片蓝海。于是有些资本开始下乡承包土地，转行做农业了。最近几年大资本投资农业的热情持续高涨。中铁十四局在山东东营市通过招标以每年900万元的价格，获得了1.45万亩土地的经营权，算下来每亩每年租金621元，还真不算低。与此同时，房地产企业转型、工商资本下乡、农业龙头企业扩张，都推高了土地流转价格。在山东、河南等农业大省，优质耕地的年租金已普遍达到800-1500元/亩，部分地区甚至突破2000元大关。

从表面看，土地集中流转有利于规模化经营，提高农业生产效率。大规模承包确实能带来机械作业、统一管理、品牌营销等优势，理论上可以降低成本、提高效益。但现实情况却往往事与愿违。以小麦种植为例，今年的收购价格为1.2元/斤左右，按亩产1000斤计算，总收入为1200元。肥料、农药、灌溉播种收割等生产成本，算下来每亩在600元左右，这还是在风调雨顺、不出现意外情况的前提下。若土地租金超过600元/亩，哪里还有利润呢？

当然大企业的眼光不一样，毕竟财大气粗，雄厚的资金优势还是能承受较高的租金，何况还有地方给与的其他方面的关照。但大多数民营企业、合作社和家庭农场已经不堪重负。前些年经济形势较好，种地的效益还能覆盖地租成本。但现在经济形势不好，产品卖不起价格，自然就承受不了高地租高成本了。有写种粮大户坦言："租金占到总成本的60%以上，粮食价格稍有波动就面临亏损。这种畸形的成本结构，使得规模农业变成了"看起来很美"的赔本买卖。

二、高租金背后的多重风险

当前土地租金水平已严重偏离农业生产的实际收益能力。客观来说，种植大田经济作物，一亩有1000元净利润已经是很好了。如果你收别人八百一千的地租，别人怎能赚到钱呢？即使偶尔能赚钱，但不可持续！因此这种背离必然蕴产生多重风险。

首先是对经营主体的挤出效应。当租金超过合理区间，只有极少数具备特殊优势（如政策补贴、非农收入补贴农业、追求非经济目标）的主体能够维持经营。大量中小农户和适度规模经营者被迫退出，导致农业经营主体结构失衡。某农业大县的数据显示，2018-2022年间，50亩以下的散户减少了37%，而千亩以上的"巨无霸"农场却增加了210%——但其中相当部分长期处于亏损状态。

其次是金融风险的累积。许多承租方依靠借贷资金支付高额租金和前期投入，一旦遇到歉收年份或价格波动，极易出现资金链断裂。更值得警惕的是，部分地区出现了“租金贷”等金融创新，将农户地租转化为金融产品，进一步放大了风险。2021年某省爆发的农业投资骗局中，不少就是以高价流转土地为诱饵吸引投资的。

第三是粮食安全隐忧。在高租金驱动下，一些原本适宜种植粮食作物的优质耕地被转作经济作物甚至非农用途。即便继续种粮，经营者也倾向于选择“短平快"的高附加值品种，而非保障粮食供给的基础作物。农业农村部的监测显示，在租金最高的区域，小麦-玉米轮作等主粮种植比例明显下降。

第四是企业亏损破产。农业原本就是利 润微薄的行业，加之规模农业的生产管理成本往往比小农户的成本更高，加上高地租，很难不亏本。你可以看看你们当地，总有不少做规模农业的，开业时轰轰烈烈，做了几年之后，悄无声息地关门歇业，甚至悄悄跑路，留下一个烂摊子交给当地政府。

第五是农民土地风险。农民在地方ZF的组织下，把土地高价租给企业，不用做事还能拿着比自己种地还赚得更多的高租金，当然很开心。但企业经营不下去只是迟早的事。一旦企业亏不起了，就破产了、跑路了，租金不会付了。土地却无法恢复原状了。因为通过整治之后的土地，早已打破了原有农民土地之间的界线，谁还能分得清，也不肯能复原了！怎么办？地方ZF还是要想方设法解决问题。其实中铁14局的土地就是从山东华澳大地农业发展有限公司接手的而来的。之前他们是每亩每年700元租金，几年经营下来亏损太大了，结果实在无法支付租金，也无法把土地退回给农民。当地只好找了中铁14局来帮忙接盘，几年以后会怎样？希望悲剧不会重演！

三、租金困局的深层矛盾

土地租金问题的本质，是快速城镇化进程中土地价值重估与农业生产规律之间的矛盾。随着非农就业机会增加和城乡收入差距扩大，农民对土地租金的预期自然水涨船高。在他们眼中，土地不仅是生产资料，更是社会保障的替代品。某调研显示，农户对土地租金的心理价位往往参照当地外出务工的年收入，而非实际农业产出。

与此同时，地方政府在招商引资压力下，也存在推高租金的冲动。将土地高价流转给知名企业，既能创造政绩，又能获得税收分成。这种“面子工程”思维，客观上助长了租金泡沫。更复杂的则是产权制度因素——集体土地所有权、承包权、经营权三权分置的改革尚在深化中，市场化的租金形成机制尚未真正建立。

四、破局之道：寻找平衡点

破解土地租金困境，需要多方协同，构建可持续的农业经营模式。

1. 建立租金指导机制

地方政府应当基于当地主要农作物的生产成本和合理收益，制定差异化的租金指导价。可以借鉴日本“农业生产法人”制度中的租金评估方法，综合考虑土地等级、区位条件、农业用途等因素。对于粮食生产功能区，应设置租金上限，必要时通过补贴弥补差价。

2. 创新经营模式

降低对土地租金的依赖：推广“土地入股+保底分红”模式，让农户分享增值收益而非固定租金；发展农业社会化服务，通过全程托管实现规模效益而不必流转土地；探索“企业+合作社+农户”的利益联结机制，将部分加工销售利润反哺生产环节。

3. 优化政策支持

农业补贴应当与租金水平挂钩，对租金过高的项目减少直接补贴；金融机构需开发适合农业特点的信贷产品，避免将租金压力转化为金融风险；基础设施建设应向适度规模经营主体倾斜，降低其综合成本。

4. 重塑农业价值认知

需要通过宣传引导，让农户认识到土地的长期价值不仅在于当前租金，更在于可持续的农业生产能力。德国“土地整治法”规定，租金涨幅不得超过通胀率，这种立法思路值得借鉴。

中铁十四局等企业的农业实践，既展示了规模化经营的可能性，也暴露了当前模式的脆弱性。当土地租金脱离实际产出能力持续攀升时，所谓的“农业现代化”很可能沦为资本的游戏。解决这一问题，既需要市场的自发调节，也离不开政府的合理引导。唯有让土地租金回归理性区间，规模农业才能真正走上健康发展的轨道，而不是成为压垮经营者的最后一根稻草。

在乡村振兴的大背景下，我们期待看到更多兼顾效率与公平的农业经营创新，让广袤的农村土地既能产出金黄的粮食，也能孕育出可持续的现代农业模式。这不仅关乎农业本身的兴衰，更关系到国家粮食安全和农村社会稳定。

来源：邓教授谈农业