摘要：拟建地点：项目用地位于长沙市开福区马栏山视频文创产业园（朝正垸片区）核心区域，地块位于鸭子铺片区，紧接鸭子铺片区的中央景观带，其中 X06-A51 北临金鹰路，西临文创路，南临城市绿地，东临公园景观西道，X06-A53 北临城市绿地，西临文创路，南临公园路，东

一、项目概况

项目名称：中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目。

拟建地点：项目用地位于长沙市开福区马栏山视频文创产业园（朝正垸片区）核心区域，地块位于鸭子铺片区，紧接鸭子铺片区的中央景观带，其中 X06-A51 北临金鹰路，西临文创路，南临城市绿地，东临公园景观西道，X06-A53 北临城市绿地，西临文创路，南临公园路，东临公园景观西道。

项目建设单位：中南出版传媒集团股份有限公司。

建设内容与规模：本项目规划总用地面积 64397 ㎡，净用地面积 54389 ㎡，项目总建筑面积 263930㎡，其中地上总建筑面积 184930 ㎡，地下总建筑面积 79000 ㎡。X06-A51 地块总用地面积 32378 ㎡，净用地面积 27278 ㎡，总建筑面积 136550㎡，其中：地上总建筑面积 95470 ㎡，地下总建筑面积 41080 ㎡。

本项目根据使用和功能要求，地上建筑为商务办公、人才公寓、设备用房，其中商务办公建筑面积53720 ㎡、人才公寓建筑面积 37950 ㎡、设备用房建筑面积 3800 ㎡。X06-A53 地块总用地面积 32019 ㎡，净用地面积 27111 ㎡，总建筑面积 127380㎡，其中：地上总建筑面积 89460 ㎡，地下总建筑面积 37920 ㎡。本项目根据使用和功能要求，地上建筑分为：商务办公建筑面积 85260 ㎡、物业用房建筑面积 1200㎡、设备用房建筑面积 3000 ㎡。

项目总投资及资金来源：建设项目建设投资为 201111.82 万元，其中：建筑工程费 106256.72 万元，设备购置费 5671.50 万元，安装费用 15320.89 万元，其他费用 55579.82 万元（含土地成本 39600 万元），预备费 18282.89 万元。项目资金来源：全部自筹。

财务分析：a）项目经营计算期内，项目销售收入为 72269.60 万元，租赁收入 124706.35 万元，物业收入为 3567.66 万元，项目利润总额为 13889.4 万元（不包括自持物业的增值部分），所得税后财务内部收益率 8.41%（高于行业基准收益率 8%），所得税后项目财务净现值为 7496.64 万元，投资回收期 19.11（含建设期 3 年），表明项目的盈利能力较好，项目在财务上是可行的。b）项目售、租价格（或出售、出租率）和开发建设投资对财务内部收益率影响较大，建议严格控制开发建设投资，开始经营前应进一步做好价格预测，以避开风险，取得更好的财务效益。综上所述，项目在财务上可行，在经济上合理。

二、项目背景

数字媒体包括用数字化技术生成、制作、管理、传播、运营和消费的文化内容产品及服务，具有高增值、强辐射、低消耗、广就业、软渗透的属性。在我国，数字媒体技术及产业得到了各级部门的高度关住，分别在北京、上海、湖南长沙和四川成都建设了四个国家级数字媒体技术产业化基地，对数字媒体产业积聚效应的形成和数字媒体技术的发展起到了重要的示范和引领作用。党的十八大提出实施创新驱动发展战略，强调科技创新是提高社会生产力和综合国力的战略支撑，必须摆在国家发展全局的核心位置。

2016 年 5 月，国务院印发了《国家创新驱动发展战略纲要》，提出科技创新与文化创新相结合，发展支撑商业模式创新的现代服务技术，拓展数字消费等新兴服务业，加快推进文化创意和相关产业融合发展。同年 11 月，国务院公布《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》（国发〔2016〕67 号），数字创意产业首次被纳入国家战略性新兴产业发展规划：数字技术与文化创意、设计服务深度融合，数字创意产业逐渐成为促进优质产品和服务有效供给的智力密集型产业，创意经济作为一种新的发展模式正在兴起。以数字技术和先进理念推动文化创意与创新设计等产业加快发展，促进文化科技深度融合、相关产业相互渗透。

湖南省省委、省政府高度重视数字媒体产业，在发布的《湖南省“十三五”战略性新兴产业发展规划》提出全省要加快形成以文化创意、设计服务为核心，以数字技术为依托的数字创意产业集群。2016 年 10 月，省委书记杜家毫在省委常委会上提出“要推动文化与互联网、互联网与实体经济深度融合，力争形成‘北有中关村，南有马栏山’的网络信息产业发展新格局”。2017 年 9 月，省发改委、科学厅、经信委、财政厅联合下发了《湖南省发展和改革委员会关于同意设立马栏山视频文创产业园的批复》。

省市政府相继出台了各项支持性政策，包括湖南省人民政府办公厅印发的《关于支持马栏山视频文创产业园建设发展的若干意见》、长沙市人民政府办公厅印发的《关于支持马栏山视频文创产业园建设发展的意见》及马栏山视频文创产业园系列支持政策等，旨在加快推进马栏山视频文创产业园发展，将马栏山视频文创产业园打造成为全国一流的文创内容基地、数字制作基地、版权交易基地。中南传媒是省属国有文化企业，是“文化湘军”的重要成员，同时也是在全国文化行业具有高知名度的领先企业。

本项目的建设，一方面是中南传媒响应和落实政府文化产业发展政策，另一方面马栏山视频文创产业园完善的软硬件配套体系、良好的竞争与支持竞合环境、较强的整体文化创新能力和健全完善的文化供应链为集团的数字媒体产业发展提供有利条件，有利于集团的发展。

三、项目建设的必要性

1、本项目的建设是创建“国家创新创意中心”的需要

长沙是首批国家历史文化名城，历经三千年城名、城址不变，凝练了“经世致用、兼收并蓄”的湖湘文化。作为国家自主创新示范区，长沙必须把创新作为发展基点和核心战略，在创新驱动发展上干在实处、走在前列。为此，长沙市第十三次党代会在提出建设国家中心城市实现基本现代化宏伟目标时，将打造“三大中心”、建设“四更”长沙作为具体路径进行了明确，国家创新创意中心作为“三大中心”之一，正式提上建设日程。

在长沙的国家创新创意中心蓝图中，核心着力点是打造科技创新中心和文化创意中心“两个中心”。其中打造文化创意中心重点是推进“国际文化名城建设”一个战略工程，擦亮“东亚文化之都”、“媒体艺术之都”两张文化名片。数字媒体产业是湖南规划重点发展的产业，将成为长沙创建“国家创新创意中心”的重要突破口。

长沙市地处“一带一部”长江经济带，且有传统文化底蕴深厚、产业基础好、龙头企业带动能力强等优势，具备发展数字媒体产业条件，中国媒体数字出版基地也落户长沙，集团作为数字媒体产业的龙头企业，在园区相关政策的支持下，本项目的建设对数字媒体产业的聚集起到带动作用，有利于长沙打造为媒体艺术之都及湖湘文化国际拓展的切入点，是创建“国家创新创意中心”的需要。

2、本项目的建设是文化产业发展的需要

抓创新就是抓发展，谋创新就是谋未来。党的十八大提出实施创新驱动发展战略，强调科技创新是提高社会生产力和综合国力的战略支撑，必须摆在国家发展全局的核心位置。2016 年 5 月，中共中央、国务院印发《国家创新驱动发展战略纲要》，提出了到 2020 年进入创新型国家行列、到 2030年跻身创新型国家前列、到 2050 年建成世界科技创新强国的“三步走”战略目标。在十九大报告中，“创新”一词出现 50 余次，再次强调“创新是引领发展的第一动力”。

当前，我国经济发展进入新常态，传统产业发展动力不断减弱，粗放型增长方式难以为继，必须依靠创新驱动打造发展新引擎、开辟发展新空间，提升经济发展质量和效益，实现经济保持中高速增长和产业迈向中高端水平“双目标”。

推动媒体融合发展、建设全媒体成为一项紧迫课题。主流媒体必须紧跟时代，大胆运用新技术、新机制、新模式，加快融合发展步伐。要因势而谋、应势而动、顺势而为，加快推动媒体融合发展，使主流媒体具有强大传播力、引导力、影响力、公信力，形成网上网下同心圆，使全体人民在理想信念、价值理念、道德观念上紧紧团结在一起，让正能量更强劲、主旋律更高昂。

国家高度重视文化产业的发展。作为文化资源丰富、文化底蕴深厚的省份，湖南文化创意产业迅速发展，同时，“湘字号”文化品牌成为湖南文化产业响亮的名片，开创了文化建设超越经济发展、文化影响力大于经济影响力的“湖南文化现象”。

近年来湖南省文化影响力指数均跻身全国前十。项目所处的马栏山视频文创产业园是以媒体融合为发展方向，以高科技为支撑，集版权交易、数字视频、创意场景、软件业、宣展平台及相关衍生产业为一体的具有国际影响力的“中国 V 谷”，本项目作为产业园重要组成部分，其建设符合区域规划，符合未来产业发展趋势，项目建设对提升长沙乃至湖南的国际影响力具有重要意义。

3、本项目的建设是集团发展的需要

中南传媒坚持“线上与线下相结合”的发展战略，积极推动传统媒体与新兴媒体的融合发展，旗下湖南红网新媒体集团拟战略性介入视频产业，通过更多的视频化内容供给来提高自身的产品影响力和到达率，以视频为代表的数字化产品将成为湖南红网新媒体集团的主要产品；公司旗下包括数字教育、富媒体在内的多种数字化产品，也将更多地应用音视频技术，融入音视频内容；公司老龄产业推进过程中充分应用新技术与新媒体，推动相关产品及服务的更新和优化，尤其是在快乐老人大学的建设与运营过程中，将积极采用音视频等数字媒体完成大量教学内容的呈现和传播，以更加便捷高效的教育方式服务于老龄人群。

因此，以音视频为代表的数字媒体产业的发展，将成为公司在产业、业态变革道路上的主导方向之一，有望整体改变公司业态，打造适应未来 5G 信息化时代的产品矩阵。而马栏山视频文创产业园是基于多种新媒体与新技术，以内容为核心，以科技为支撑，有望形成人才、技术、文化集聚效应。近年湖南省与长沙市也相继出台政策，多方面支持园区发展。因此，公司通过本项目融入马栏山视频文创产业园，既符合国家鼓励的产业发展方向，更是促进公司整体业态优化，推动媒体与科技融合发展的战略需要。

同时，马栏山视频文创产业园将汇聚众多产业基础雄厚、行业知名度高的优秀企业，与集团能够形成有效的资源互补。一方面，集团产业在数字内容制作、内容转化和内容传播上，能够借助其他优秀企业更为先进的技术、通过更加具有影响力的传播平台、输送至更大范围的受众群体；另一方面，文化企业所运营的产品最终仍将回归到内容本身，集团所拥有的海量内容资源，能够为各种形式的内容转化和产品运营提供更多资源和素材。

通过加强与园区内其他文化企业之间的交流合作，实现众多企业在内容、平台、技术、流量等方面优势，促进文化内容创新和版权交易等业务的发展，助力集团媒体融合的发展战略。

4、本项目的建设是集团合理运用自有资金，实现国有资产保值增值的需要

集团对产业发展规划的实施，必须考虑到对资金的合理分配和妥善利用，既要满足发展规划的需要，又要尽可能降低投资风险，提升投资效益，实现资产的保值增值。本项目从集团产业规划出发，服务于集团发展战略，结合集团各业务单位的发展需要，通过马栏山视频文创产业园，进入文化创新的聚集区域，对集团数字化产业发展具有重要作用。

而集团能够发挥自有资金充足的优势，在不动用外部融资的情况下完成项目投资。在省、市、区各级政府的大力支持下，随着园区的逐步发展，区域内土地和物业的价值均会随之得到提升，无论未来集团采取自持或是销售转让，均能够享受到土地和物业增值，从而有效实现国有资产保值增值的目标。

四、结论与建议

1、 结论

a) 本项目符合湖南省文化产业发展的大政方针，符合马栏山视频文创产业园发展的方向，拟在 3 年内投资超 20 亿，对促进湖南数字媒体产业发展、经济增长具有积极作用，对增加当地就业岗位、居民收入水平具有促进作用，有利于长沙创建“国家创新创意中心”。项目符合中南传媒集团产业规划发展方向，有利于集团数字媒体产业的做大做强，同时也有利于实现集团国有资产保值增值。

b) 本项目位于马栏山视频文创产业园，项目选址符合园区及城市规划，建设工程技术成熟适用，建设规模合适，建设资金来源可靠，项目的建设是可行的。

c) 本项目投资财务内部收益率 8.41%；税后投资回收期 19.11 年，项目可行。

2、建议

a) 建设单位应统筹规划、合理布局，做好项目前期的规划及方案设计论证；b) 建设单位应尽快落实工程建设资金的来源，加大筹资力度，确保资金及时、足额到位，保障项目顺利实施；c）建议详细调查市场情况，分析市场需求，做好招商工作，加快项目的建设。

此报告为摘录部分，完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。

来源：思瀚研究院