摘要：当华东连锁酒店市场进入“存量博弈”红海，华东资深投资人顾然将目光投向粤西下沉市场——湛江雷州市，他在雷州新城区域投资了一个全季5.0项目，即全季湛江雷州茂德公鼓城酒店，将于第三季度开业。
当华东连锁酒店市场进入“存量博弈”红海，华东资深投资人顾然将目光投向粤西下沉市场——湛江雷州市，他在雷州新城区域投资了一个全季5.0项目，即全季湛江雷州茂德公鼓城酒店，将于第三季度开业。
这个全季5.0，不仅是顾然响应华住这两年推行的“南下战略”的关键落子，更有望成为中端酒店在县域市场实现“高溢价、快回本”的典型样本。本文将从项目背景、数据、优劣势与顾然对项目的未来经营预期等维度，拆解其投资逻辑。
项目名称 | 全季湛江雷州茂德公鼓城酒店
投资人 | 顾然
项目背景
一、投资背景
资深酒店投资人顾然，是华住体系内资深核心加盟商，在华东区域拥有20余年的酒店投资运营经验，此前在常州、扬州、南通等地成功投资有多家经济型、中端连锁品牌酒店，深谙中端酒店的“产品打磨+成本控制”逻辑。
作为华住“高级合伙人”梯队成员，顾然始终紧跟华住酒店集团的战略布局：2023年华住提出“重点发展华南市场”，计划弥补华南区域相较于锦江、东呈等集团旗下品牌酒店的布局差距，并号召核心加盟商南下拓店时，他果断将投资重心从饱和的华东转向粤西、珠三角等增量市场。
不同于首次涉足酒店行业的投资人，资深投资人顾然具备成熟的项目研判能力：既懂品牌标准与集团政策衔接，又能精准捕捉下沉市场的客群需求差异。
在雷州全季5.0项目立项前，他曾带着合伙人，即华住华东核心投资人马赫、周礼浔一起南下，考察广州、佛山、湛江市区等多地物业，最终因“政府招商背书+稀缺地标物业”选择首先在雷州投资一个全季项目。
二、项目位置
该物业位于雷州市新区核心，是金悦瑞华府综合体的一部分，该综合体是雷州市政府重点招商引资项目，物业本身为区域地标性建筑，具备“交通+旅游+商业”三重区位优势：
首先是交通枢纽优势：物业大楼紧邻207国道，是G15沿海高速往返海南的必经之路；距离高铁雷州站仅3公里，交通便利；
其次物业周边旅游资源富集：距离国家4A级景区茂德公鼓城仅1公里，雷州西湖、东海岛旅游度假区、徐闻南极村等热门景点均在1小时车程内；
再次，物业周边商业配套成熟：物业所属的金悦华府是雷州新区首个大型综合体，是一个集高端商务、购物、娱乐、餐饮于一体的高端酒店集群，周边已逐渐形成成熟居住与商业氛围，可共享综合体客流。
三、选择品牌的过程及原因
作为华住资深加盟商，顾然在华南区域拓店时，结合市场特性与自身投资逻辑，最终于2024年底确定加盟全季。他选择全季的核心原因可归结为以下几点：
1、品牌力强，客群覆盖度广
全季酒店则是华住酒店集团旗下的主力中端商务品牌，以“东方、适度、人文”为差异化标签，客群接受度广泛，无论是年轻旅游客、商务差旅人士，还是本地婚庆家庭、年长的游客，均能适配其的产品风格。相较于集团其它品牌，全季的品牌知名度与客群广度更符合雷州“旅游+商务+婚庆”的多元需求。
2、全季5.0产品的升级红利
全季5.0产品在4.0基础上，强化了公区，做了对空间商业模式的创新：大堂增设了茶室，用户可以喝到特色的茶饮，还有私密性的包房茶体验，可以满足不同差旅客对办公洽谈、休闲商务的不同需求。顾然借此在雷州这家全季中，规划“4个棋牌茶室+3个小会议室”，既满足南方人“喝茶+棋牌” 的社交习惯，又能承接本地企业小型会议；同时，5.0 产品的标准化施工与供应链支持，降低了下沉市场的产品落地难度。
3、华住的南下战略政策扶持
作为响应华住“南下战略”的核心投资人，顾然可享受华住的专项政策支持：包括加盟费减免、属地开发团队协助找物业、工程经理驻场指导等等。雷州项目的物业，正是华住属地开发班长推荐，后续运营中还可接入华住华南区域的政企合作资源（如文旅局、招商局协议客户对接）。
4、投资性价比与回本预期佳
全季的单房投资成本在12万元左右，低于同级别国际品牌，且品牌议价溢价强。在这家酒店的投测期，顾然团队测算：按年入住率85%、RevPAR290元计算，3-3.5年即可回本，远低于行业平均5-6年的回本周期，投资安全性与收益性更优。
项目数据
项目名称
全季湛江雷州茂德公鼓城酒店
开业时间
预计2025年9月初
物业面积
7000+㎡
房间数量
123间
施工周期
6个月
投资成本
1600万元（含设计、装修采购、工程、运营、开办、首期房租等费用）
OCC
未开业，预估85%+
ADR
未开业，339元起
预测回报期
3-3.5年
数据来源于投资人
一、筹建期：物业改造与成本控制佳
物业原为金悦华府的公寓楼，顾然拿下了大楼的10-18层，每层大概900㎡，共7000+㎡，租期20年，其中他还谈下了14个月的免租期（自2025年3月1日起算）。
大楼在2024年夏天竣工，经过部分内部安装后，通过消防的验收备案后，于2025年1月底完成验收及消防备案后交付。
该项目的筹备流程自2025年春节前启动设计，2025年3月1日正式进场施工，原计划推进顺利，但因华南沿海气候特性遭遇意外，3-4月潮湿回南天导致客房内部的基层板材发霉变形，且合作总包缺乏沿海酒店装修经验，未提前做防霉防虫处理。好在华住供应链总包质量管理中心多次安排工程项目总监以及华南区域供应链负责人在现场多次进行评估，寻找问题，最终及时拆除并更换全部基层板，喷涂防霉防虫药水，问题得到了有效的解决。
同时，施工团队针对华南气候调整了华住对于地板的标准，将房间地板改为地砖干铺（避免后期变形异味）；为了适配当地夏季闷热气候，在酒店早餐厅厨房、电梯厅增设空调。虽然部分改造超出了品牌标准，但是顾然凭借多家酒店的成本控制经验，总投资仍控制在1600 万元（含设计、装修采购、工程、运营、开办、首期房租等费用），单房投资约13万元。
值得一提的是，为了确保项目如期开业，在筹建期，华住还安排项目经理长期驻店。
最终，酒店于2025年8月正式施工完成，周期约6个月，共123间客房，单房面积28-32㎡，1楼大堂挑高12米、门头宽30余米，8层公区设早餐厅、健身房、4间棋牌茶室及3间会议室，整体得房率良好。
二、经营期：团队攻坚与前期市场铺垫
为保障开业效果，顾然提前2个月就安排店长进场，该店长曾负责湛江首家全季酒店，有丰富的酒店管理、经营经验，且团队以90后、00后为主，凝聚力极强——6月进场初期，工地无水无空调，团队成员主动到周边汉庭借宿洗澡，或打水在卫生间冲凉，日常吃外卖也没有提额外要求；物资到场时，从店长到服务经理都主动搬运物资，没有叫过一声难。
销售端则提前发力，在酒店开业前已超预期签订130余份协议客户，涵盖雷州市招商局、文旅局等政府部门，及周边水产公司、电力公司、移动公司等企业；同时依托当地婚庆习俗（新人结婚多订酒店接亲），已接到10月份婚房预定，为开业后客流打下基础。
三、酒店市场定位与未来预期
顾然表示，雷州当地连锁酒店较少，竞品以中端、经济型及大量单体酒店为主，全季品牌力、舒适度优势明显。因此在开业后，顾然把房价定在339元/晚起步，客群聚焦三大类：文旅客（辐射东海岛、南极村等景区，车程1小时内）、商务客（依托协议客户）、婚庆客（酒店设置了11 间套房，可以适配婚庆客人）。
结合当前筹备进度，项目预计2025年9月初开业，参考周边竞品数据及全季品牌溢价，顾然保守预估年入住率85%以上，RevPAR280-300元，回本周期3-3.5年。作为雷州市未来首屈一指的中端连锁酒店，这家全季5.0开业后有望成为当地商务、文旅及婚庆客群的首选。
项目满意点
一、品牌方与政府的双重支持，降低投资风险
项目筹备期间，华住酒店集团的属地开发团队，协助顾然锁定优质物业，项目工程经理每月2次现场指导，及时发现了沿海潮湿导致板材发霉等问题，及时进行了处理。
另外，酒店物业所在的综合体，作为雷州市重点招商项目，酒店签约时获政府多部委办局支持，后续对接政企协议客户（如招商局、文旅局、本地水产/电力企业）时更具公信力，目前已签订130余份开业协议，为开业后客流奠定了坚实的基础。
二、物业条件好，长期运营稳定性强
金悦华府是雷州新区目前第一梯队的综合体，酒店门头宽30-40米、大堂挑高12米，视觉辨识度高；酒店开业以后，楼下商场、宴会厅可与酒店形成“住宿+餐饮+会议”联动，承接雷州本地婚宴、企业团建等需求；
在物业租期上，顾然谈了20年超长租期，且物业方给到了14个月免租期足以覆盖全部筹建周期，有效降低酒店前期资金压力。
三、产品适配本地需求，差异化竞争力突出
其一，针对雷州旺盛的婚庆市场，酒店规划11间带双卫生间的大套房（单房面积45㎡），满足接亲+住宿的需求，虽然酒店还没开业，但是目前已接到了不少10月份婚房预订单子；
其二，结合南方人喝茶+棋牌习惯，将全季5.0标准的公区升级为4个棋牌茶室+ 3个小会议室，既符合品牌要求，又适配本地社交与商务场景；
其三，放弃房间地板、改用地砖干铺，解决沿海地区回南天地板发霉问题；额外为厨房、电梯厅加装空调，提升夏季居住舒适度，这些细节优化让产品力远超周边竞品，竞争力更强，能够做到更高溢价。
项目遗憾点
一、沿海气候与总包经验不足，导致筹建插曲
2025年3月进场施工，恰逢粤西回南天，空气湿度超80%，合作的总包团队此前无华南沿海项目经验，未提前做防潮处理，部分基层板材发霉变形，需拆除更换并喷洒防霉药水，额外花费了部分投资额。
另外，项目筹建初期未考虑厨房、电梯轿厢无空调的夏季闷热问题，后期追加了改造费用。
二、华南区域品牌标准待完善，需自主补位
华住现有酒店标准未充分考虑华南气候特性：如厨房不设空调、房间用地板等标准，在沿海地区不适用，需酒店投资人自主调整，既增加成本（如厨房加装空调花费8万元）又延长了部分工期，品牌方应针对华南区域的天气特征，出台装修上的专项标准。
建议
一、对品牌方的建议
针对华南沿海地区潮湿、高温的气候特点，修订施工标准（如要求基层板材防霉处理、厨房/电梯厅加装空调）；针对县域市场，提供婚庆房、棋牌茶室等本地化产品模板。
二、对投资人的建议
1、在华南下沉市场投资酒店，优先选择政府招商项目+品牌战略布局区域，此类项目通常可享受税收优惠、协议客户对接等政府支持，同时能获得品牌方的专项政策倾斜（如加盟费减免、装修补贴）等。
2、在沿海地区投资酒店，在筹建期前，一定要做好防潮预案。其一，选择有华南沿海施工经验的总包团队；其二，项目在施工时，最好避开3-4月回南天进行木饰面、软装等易受潮工序，若无法避开，需提前采购防霉板材、防潮涂料等物资。
来源：次方点评