摘要：我的看法是，如果手里有充足资金，那当机立断该换就换；但如果手里资金不足以让你更上一个台阶，不如别考虑太多，让老公房渐渐趟过“最低迷的阶段”，这段时间努力挣钱，等市场回暖，可以考虑卖掉加上手头的现金置换一个更好的房源，再说一进一出交易环节还要费用。

小胖看房直播间去年有一个问答，至今依旧在被群友热烈讨论。

主题是关于“21年高点买进的桃浦老公房，现在要不要割肉置换？”

当然，这是一个开放式话题，仁者见仁，智者见智，如果你遇到这样的情况如何抉择？

我的看法是，如果手里有充足资金，那当机立断该换就换；但如果手里资金不足以让你更上一个台阶，不如别考虑太多，让老公房渐渐趟过“最低迷的阶段”，这段时间努力挣钱，等市场回暖，可以考虑卖掉加上手头的现金置换一个更好的房源，再说一进一出交易环节还要费用。

诚然老公房不属于优质资产，房子也早就过了随便买就能升值的阶段，现在如果你要讲房产投资回报，我觉得是有门槛的，好的资产绝大部分人参与不了。

但老公房大部分地段好、生活便利，能给你每天通勤省下不少时间，多出的时间能让你有更多精力投入到家庭中，能让个人生活更加精彩，能你更好享受上海市中心的繁华...好处其实不少，所以老公房本身不完全是经济价值能衡量的，更多是生活价值。

我也相信大部分老上海人也都住过老公房，甚至很多现在依旧在住；于新上海人，也大概率是扎根上海的第一步路，好好住下，努力工作，将来换更好的，至少相比其它城市，上海老公房流通性不会有太大问题。

当然，我对上海房产整体后市是有信心的，一方面成交量摆在这，全国一枝独秀的水平；去年虽然有一段成交低迷期，但大家也能看到上海政策箱中工具很多，工具一上，成交量立马起来；

另一方面，老公房的价格和经济大环境有很大关系，长远看形势总归向好，何况上海房产作为全国比较稳健的资产，如果连它都不看好，投资其它东西大概率也很难挣钱。

看法回顾完，我看评论区很多小伙伴也关心2024.6之后市区老公房价格什么走势？

那顺便也通过几个数据来简单聊一聊：

因为上海二手房成交70%左右都是350万以下房源，所以我选择了外环内350万以下成交量较多的小区，作为代表，它们一定程度上能反映老公房的走势。

（以下成交数据、挂牌价等均来源链家）

首先来看挂牌量走势：

当下二手房成交量非常大，3月有望冲击3万套，但挂牌量也非常高，全市挂牌已突破11万套（链家数据）。

不得不承认，刚需上车的买家多，下场卖房的房东更多。

聚焦到外环内350万以下房源，2024.11达到高点19809套，之后迎来成交高峰，挂牌也连月下降，但根据最新3月的数据挂牌量又有回升，目前在18889套，比去年上半年略高，整体挂牌量依旧在高位。

其次来看成交量走势

我拉出了2022年至今每个月上海外环内350万以下的网签成交套数，不难发现虽然有波动，但在2024年9月新政后成交量明显突破新高。说明降低购房门槛，反弹趋势明显！

重点来看3月，3月16日，整个外环内350万以下二手房（内环内+内中环+中外环）合计成交了3878套房源，换言之，平均每天有超过240套的老公房成交，热度不可谓不高。

成交量比较多的小区大家可以参考：

再来看挂牌价走势

我统计了外环内350万以下50多个成交量比较多的小区，也尽可能照顾到每个区。

数据如下：

结论是2024.6至今市区老公房挂牌价格是略跌的，这其中2024.6-2024.9月降幅比较明显，9月算是低点。

但从2024.9至今挂牌价格企稳，这半年来成交量大增，价格也相对比较稳。与挂牌价企稳同步的是溢价空间正在缩减，这导致实际的成交价格其实是在反弹的！

最后来看成交价走势

我们匹配了上述房源的成交价。

和挂牌价一样，2024年9月也是成交价的历史低点，但从9月新政后成交量大涨，部分小区的月度成交价已经呈现反弹趋势。

我把2024年9月后（2024年12月、今年1月2月）月度成交价高于9月前（2024年6月9月）的数字标红，你可以清晰的看到，价格反弹趋势是大多数！

比如黄浦的丽园新村去年6月成交价88823元/㎡，今年2月突破9万大关！黄浦的西凌新村去年6月81137元/㎡，今年1月成交价格超过9.5万，反弹力度很大！

再比如徐汇的汇成五村，去年9月成交价60774元/㎡，今年的成交价都在6.5万以上。徐汇的田林十一村，去年6月成交价64612元/㎡，12月70981元/㎡，1月68329元/㎡，直涨4、5千/㎡！

综合来看：量价的提升总是同步的，而现在的小阳春成交热度已经逼近甚至超过去年12月，老公房成交价格反弹的趋势可以延续！

那大家怎么看待老公房的趋势，欢迎讨论。

来源：说话的胖头鱼