摘要：观点指数 租房市场权益保障工作持续推进，50城住宅租金同比继续下跌期内中央及地方层面主要聚焦于市场供给、存量收购用作保障性住房、管理规范、租房权益保障等方面，出台新规或推行相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。租房市场表现上，春节假期后的返工潮未能推动住宅租

观点指数 租房市场权益保障工作持续推进，50城住宅租金同比继续下跌 期内中央及地方层面主要聚焦于市场供给、存量收购用作保障性住房、管理规范、租房权益保障等方面，出台新规或推行相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。租房市场表现上，春节假期后的返工潮未能推动住宅租金全面上涨，部分重点城市出现下滑的走势。

泊寓重点三城六店亮相，地方国企深入布局租房市场 随着租房需求回暖、以及公募REITs等融资工具的成熟，样本企业或将在二季度重启扩张动力，重点发力保租房、人才公寓等政策支持领域。与此同时，随着政策支持推进与市场需求支撑下，住房租赁国有企业正逐步成为租房市场供给的重要力量。

市场首发与扩募协同推进，汇添富上海地产租赁住房REIT正式发售 汇添富上海地产租赁住房REIT获证监会批准，准予基金的募集份额总额为5亿份。随着住房租赁公募REITs首发与扩募协同推进，市场规模将持续扩容，底层资产类型的多元化特征亦愈发凸显。

瓴寓通过Pre-REITs提前锁定优质资产，外资继续布局住房租赁Pre-REITs基金有助于企业提前锁定优质资产，通过专业化运营提高资产收益率，再通过公募REITs退出实现资金回笼。在政策支持与市场需求的驱动下，住房租赁市场融资体系逐步完善。Pre-REITs、公募REITs、CMBS、资产交易等多元化投融资方式共同构成住房租赁市场的 “资本引擎”。

租房市场权益保障工作持续推进，50城住宅租金同比继续下跌

2025年两会期间，住房问题再次成为热议的焦点，核心议题聚焦于规范市场秩序、推动租购同权、盘活存量房源及优化保障房政策等相关内容，旨在解决新市民、青年人等群体的安居问题，推动住房租赁市场可持续发展。

同时2025年政府工作报告中提及盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大的自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。

2025年作为十四五收官之年，保障性租赁住房筹建进入关键一年。截至2024年年底，全国建设筹集累计完成总量达到727.2万套，完成目标84%。政策指引下，今年重点城市保租房入市放量仍在继续。

期内中央及地方层面主要聚焦于市场供给、存量收购用作保障性住房、管理规范、租房权益保障等方面，出台新规或推行相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。

地方层面上，北京、深圳、广州、宁波、江门等多城推进租房市场权益保障相关工作，通过优惠租赁、公积金减负、综合性补贴等多维度，推动住房权益从兜底保障向发展赋能升级。

其中，包括广州、大连、宁波、杭州、北京等多城在内，以直付房租、提额减负、流程优化等为切口，为城市租房市场规范化发展注入新动能。

重点城市公积金政策优化能直接有效降低租客的租房负担，刺激租房市场交易量上升，通过公积金工具引导资金流向租房市场，平衡市场供需。

其中，广州“按月付房租”试点项目已扩展至24个，覆盖保障性租赁住房、人才公寓、青年公寓和市场化租赁住房等多种类型。

市场供给端，据全国房价行情网数据，2025年2月全国住宅挂牌出租78.7万套，普通公寓挂牌出租1.07万套，两者挂牌供给量环比及同比均出现大幅增长。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

同花顺数据披露，2025年2月，50城住宅平均租金单价环比及同比分别下跌5.21%和7.05%至32.2元/平方米/月。

其中，北京、上海、广州及深圳核心四城租金同比及环比变动均出现不同程度的下滑，4城租金环比变动区位为-16.23%到-11.7%，同比变动区间为-13.71%到-8.16%。受四城租金下滑影响，一线城市住宅租金平均单价环比下跌13.9%至90.3元/平方米/月。

具体城市租金表现上，北京、上海及深圳等核心一线城市住宅租金稳居前三，住宅租金单价均超90元/平方米/月，明显高于其他城市。

其中，28个重点城市租金出现环比下跌，环比变动区间为-16.74%到-0.24%之间；22个重点城市租金环比保持不动或实现上涨，环比变动区间为0%到5.69%不等；对比上月，租金出现环比下跌的城市数量有所收窄。

从租金表现来看，春节假期后的返工潮未能推动住宅租金全面上涨，部分重点城市出现下滑的走势。在经济环境、保租房入市、市场供需关系等因素影响下，预计短期内重点城市住宅租金将保持降温态势或平稳运行，市场活跃度难有大幅度提升，区域分化将持续。

长期来看，随着政策支持深化、供需结构优化和租房市场机制发展逐渐完善，住房租赁市场将趋向健康可持续发展。

泊寓重点三城六店亮相，地方国企深入布局租房市场

企业经营层面，过去一年里，万科泊寓、相寓、城家、有巢公寓、招商伊敦公寓等多家租赁企业，在政策红利与市场需求推动下实现规模增长，经营活动保持稳健。

与此同时，服务式租赁企业在规模与业务经营上同样有不错的表现。

近期凯德投资披露了2024年全年的业绩表现，2024财年的收入为28.15亿新元，主要收入来源包括上市基金管理、私募基金管理、住宿管理和商业管理。

其中住宿业务开业规模与签约规模对比2023年均有所增长，全年新增开业54个住宿物业，可提供约11700个客房（2023年开业53个项目，9600个客房单元）；全年新增签约85处物业，新增签约15000个客房单元（2023年签约77个项目，14400个客房单元）。

与此同时，住宿业务会员数同比增长40%，RevPAU实现同比增长6%（统计数据包括租赁和管理的服务式公寓），客房收益能力有所增强。

从数据来看，凯德投资服务式公寓业务，即雅诗阁在规模扩张、运营提效等方面实现良性增长。

据观点指数不完全统计，除雅诗阁外，招商伊敦公寓、万科泊寓、龙湖冠寓、城家等多家租赁企业同样关注服务式租房市场。举例来说，去年下半年，招商伊敦旗下服务式公寓品牌在沪先后落地两个项目，分别为上海国际邮轮港壹棠服务公寓和上海静安市北壹棠服务公寓。

截至目前，招商伊敦公寓已布局全国16个城市，管理面积超214万平方米，房源总数约4.8万间，旗下服务式公寓品牌壹棠服务公寓已布局全国7个城市，落地11个项目。

地方国企表现上，期内以合肥承寓、陆家嘴乐居、成都城投集团、深圳安居乐寓等为代表的住房租赁地方国有企业继续深耕区域租房市场，分别在合肥、上海、成都、深圳有新项目亮相。

其中，2月20日，合肥安居集团打造的承寓·桐华里项目正式开业，该项目是合肥安居集团首个自建租赁社区，同时也是安徽省首个保障性智慧租赁住宅项目。

项目位于合肥市包河区桐城南路与高铁路交口，社区内共有3栋住宅楼和1栋商业楼，可提供606套租赁住房，房源建筑面积位于60-85平方米之间，涵盖一室、两室等房型。

另外，近期合肥安居集团·承寓·昆御府社区8#楼198套房源推新。房源建筑面积约44-112平方米，涵盖一室、两室等，社区配套商业约5000平方米。项目位于经开区与滨湖区交汇处，周边企业包括长虹工业园、大众汽车、蔚来中国总部等，是社区重要租户来源之一。

据观点指数了解，在政策支持推进与市场需求支撑下，住房租赁国有企业正逐步重构租房市场供给，通过新建租赁社区、盘活存量、产城融合、品牌运营等方式，进一步缓解新市民的住房难题。

回顾期内的开店情况，据观点指数不完全统计，样本企业录得11个租住项目新开业，样本企业开店积极性不高。

期内万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦公寓、融通融寓、华发优生活、雅诗阁以及安歆公寓等租赁企业有项目落地，开店企业数量对比上个报告期有所减少。

观点指数认为，期内样本企业新开项目数收缩，本质上是企业对季节性租房淡季的主动应对，避免运营成本增加及资源闲置。随着租房需求回暖以及公募REITs等融资工具的成熟，样本企业或将在二季度重启扩张动力，重点发力保租房、人才公寓等政策支持领域。

城市布局上，北京、广州、深圳、杭州、珠海等仍是租赁企业开设新店的热门之选，其中深圳以3个新开项目数居首。

新投运项目多为千套以下的小体量产品，“小而美”仍是租赁企业扩大市场占有率的重要方式。新开项目类型囊括保租房、人才专项租赁住房、白领公寓、服务式公寓、租赁社区、蓝领公寓等，产品结构多元化，为不同人群带来租住新选择。

其中，2月，万科泊寓在广州、深圳及杭州三城有6家新门店亮相，包括城发|泊寓·青宸里九堡店、泊寓·杨箕二店、泊寓·南头古城店、泊寓·石芽岭店、安舍-上川地铁店以及泊寓观湖中心公园店（4月即将开业）。

城发|泊寓·青宸里九堡店是杭州市人才专项租赁住房项目，由杭州上城区城市建设发展集团有限公司与杭州泊寓公寓管理有限公司联手打造。项目可提供595套租赁房源，房型包括64平方米的一室一厅、97平方米的三室两房一厅，以及127平方米的三室两房一厅。

从户型打造来看，人才专项租赁住房正打破传统保障房小面积的方式，通过差异化面积标准匹配人才层级，以大空间回应人才长期扎根的居住需求。

市场首发与扩募协同推进，汇添富上海地产租赁住房REIT正式发售

住房租赁公募REITs层面，首发扩容与扩募机制持续激活市场新动能。

3月5日，汇添富上海地产租赁住房REIT获证监会批准，准予基金的募集份额总额为5亿份。3月13日，据基金公告披露，汇添富上海地产租赁住房REIT认购价格定为2.724元/份，网下认购时间为2025年3月17日至2025年3月18日的9:00至15:00。

基金发行总额为5亿份，其中战略配售初始发售份额为35000万份，占发售份额数量的70%，网下发售初始发售份额为10500万份，公众发售初始发售份额为4500万份。

基金发起人为上海地产集团旗下全资子公司上海地产房屋租赁有限公司，底层项目运营管理服务机构为上海城方租赁住房运营管理有限公司。

据了解，上海地产集团的资产规模属于全市最大，已累计筹措约4.5万套各类保租房房源，占全市已筹措房源的八分之一，资产储备丰富，为REITs后续扩募提供了充足的空间。

基金初始投资的基础设施项目包括虹桥及江月路项目，开业时间分别为2022年10月和2019年6月。截至2024年9月30日，两个项目估值分别为3.56亿元和8.75亿元，整体估值合计12.31亿元，评估单价分别为11594元/平方米和15201元/平方米。

前者是上海市首批R4租赁用地项目，后者为存量商办改造租赁住房项目。

注：出租率为按出租面积计算

其中虹桥项目总建筑面积为30706.04平方米，包括租赁住房318套，可出租面积20285.55平方米，配套商业可出租面积758.09平方米以及车位227个。

江月路项目总建筑面积为57560.66平方米，包括租赁住房1080套，可出租面积 52734.88 平方米以及配套商业可出租面积4825.78平方米。

截至去年年底，基金底层资产业务经营活动保持稳健，出租率维持高位。具体来看，虹桥项目及江月路项目租赁住房部分按出租面积计算的出租率分别为91.38%和94.04%。对比9月末，两者出租率分别减少2.63个百分点和提升0.01个百分点，虹桥项目出租率的表现受市场淡季影响较大。

除此之外，目前首发端华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT和建信建融家园租赁住房REIT已获上交所反馈。同时，还有多家企业正积极推进住房租赁公募REITs工作的开展。

首发端持续活跃，已上市的住房租赁公募REITs产品经营活动保持稳健。

观点指数从基金披露的季报获知，截至2024年第四季度，除招商基金蛇口租赁住房REIT因企业租户退租导致出租率下滑至70.37%外，多数项目的出租率实现高位，经营活动维持稳定。

近期，招商基金蛇口租赁住房REIT披露了林下项目最新的招租表现。本批次林下项目退租的143套房源，已累计收到客户预定95套，其中超85%的预定套数已转为合同签约并起租。截至3月3日，计算已签约起租房源在内，林下项目出租率对比去年年末增加11.99个百分点至82.36%。

林下项目出租率实现稳步上升，预计对招商基金蛇口租赁住房REIT的后续业绩表现产生正向影响。同时，随着租房市场传统旺季的到来，市场租赁需求相对旺盛，林下项目出租爬坡趋势有望保持稳定，整体出租率在年内有望恢复至较高水平。

扩募端，华夏北京保障房REIT和华夏基金华润有巢REIT均已收到上交所反馈意见，两者的拟扩募资产分别位于北京和上海。

3月5日，华夏北京保障房REIT扩募申请反馈意见答复已递交上交所，基金回复报告中披露，本次扩募拟募集规模为8.3亿元，扩募后基金规模预计合计约为27.69亿元。

基金首次发行份额5亿份，本次扩募并新购入项目后，基金份额将进一步增加。

据了解，华夏北京保障房REIT已持有的基础设施项目资产位于北京市海淀区及朝阳区，本次拟新购入的基础设施项目资产位于房山区、通州区、大兴区及海淀区，能够有效分散单一区域或项目带来的风险。

同时，现有项目（文龙家园、熙悦尚郡）与新增项目均为公租房，属同一类型资产。

经营表现上，2023年和2024年全年，基金经营活动产生的现金流量净额分别为5417.67万元和5243.37万元，现金流整体较为稳定。

底层资产运营表现上，华夏北京保障房REIT初始投资的资产出租率长期稳定在90%以上。去年年末，本次扩募的4个项目出租率均超90%，项目运营稳定。

其中温泉凯盛家园去年年末出租率为98%，2022年末和2023年末出租率数值分别为83%和89%。据了解，该项目属于限价商品房收购项目，过往出租率表现欠佳主要是房间户型偏大，在政策及选房意愿方面受到一定影响。目前政策端关于大户型配租限制方面已有所缓解。

总体来看，随着住房租赁公募REITs首发与扩募协同推进，市场规模将持续扩容，底层资产的多元化特征亦愈发凸显。

瓴寓通过Pre-REITs提前锁定优质资产，外资继续布局住房租赁

公募REITs之外，在政策支持与市场需求的驱动下，住房租赁市场逐步迈向成熟。与此同时，Pre-REITs 基金、住房租赁基金、资产交易等领域实现良性发展。

其中，2月27日，中信金石基金与瓴寓国际携手保险公司及证券投资机构，共同设立中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金，并以上海松江西部科技园柚米社区作为种子项目装入基金孵化公募REITs上市。

这支基础设施Pre-REITs基金将由瓴寓国际负责运营。未来，该基金将继续深耕租赁住房行业，探索新的项目合作。

基金初始投资项目是由瓴寓国际与松江经开区合作打造的保租房社区，总建筑面积约13.7万平方米，可提供房源数2252套，可服务4000多人。项目租户多为周边重点企业的员工和G60科创走廊人才。

据了解，作为基金的种子项目，上海松江西部科技园柚米社区已出租房源近2000套，出租率约为90%。

从商业模式来看，Pre-REITs基金有助于企业提前锁定优质资产，通过专业化运营提高资产收益率，再通过公募REITs退出实现资金回笼。因此，如何把未成熟的项目孵化为可实现长期稳定现金流的产品，更多考验的是住房租赁运营商的项目管理和资管能力。

据观点指数不完全统计，包括瓴寓在内，万科泊寓、绿地菁舍等租赁企业均已布局Pre-REITs 基金，加速住房租赁资产证券化，为后续发行公募REITs产品铺路。

另外，2月18日，万科企业股份有限公司发布公告，宣布将投资设立万新金石（厦门）住房租赁基金。该基金认缴总规模为人民币16亿元，专项用于收购万科下属子公司厦门市万驿康投资有限公司持有的厦门佳德宏石置业有限公司100%股权，该公司持有厦门泊寓院儿·海湾社区资产。

资产交易端，3月7日，上海御璞呈嘉管理咨询有限公司收购上海汇城忆家管理咨询有限公司60%的股权，前者为基汇资本的关联实体，后者为城家全资持股企业。

交易完成后，御璞呈嘉取得汇城忆家60%的股权，城家取得汇城忆家40%的股权，汇城忆家将开展北京市长租公寓开发与运营业务。

此次交易是基汇资本与城家在住房租赁领域的又一次深度合作，通过股权合作，将整合资本优势与专业运营能力，加速双方在北京长租公寓市场的拓展。

包括基汇资本在内，期内外资加速深耕内地住房租赁市场。如自如与景顺房地产达成合作，成立合资公司星耀如景，作为双方在中国发展持有型租赁住房资产管理的唯一平台。

据悉，星耀如景首个项目将落地北京石景山，规划房源约1500间，后续该项目将申请纳入保障性租赁住房体系。

外资直接参与住房租赁市场不仅代表着资金注入，更是行业发展逐步成熟的标志，推动市场化、专业化，同时助力保租房建设，解决结构性问题。

目前来看，住房租赁市场投融资体系发展逐步完善。Pre-REITs、公募REITs、CMBS、资产交易等多元化投融资方式共同构成住房租赁市场的 “资本引擎”，通过盘活存量、引入长期资金、优化资源配置等，推动住房租赁市场规模化、机构化发展。

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来源：观点机构