中资美元债 | 地产二级市场半月报

摘要：3月上旬，中资地产美元债二级市场整体小幅回升，投资级地产债整体稳定，高收益级地产债小幅回落。值得注意的是，据媒体报道，为贯彻落实2月17日民营企业座谈会精神，向有关部门提出有针对性和操作性的政策建议，3月11日，中国房地产业协会组织召开民营房地产企业座谈会，听

久期财经讯，3月17日，本网站对中资地产美元债近半个月(3月1日至3月15日)的二级市场走势进行了分析。

3月上旬，中资地产美元债二级市场整体小幅回升，投资级地产债整体稳定，高收益级地产债小幅回落。值得注意的是，据媒体报道，为贯彻落实2月17日民营企业座谈会精神，向有关部门提出有针对性和操作性的政策建议，3月11日，中国房地产业协会组织召开民营房地产企业座谈会，听取企业的意见和建议。张其光副会长主持会议，滨江、龙湖、旭辉、荣盛、中梁、新鸥鹏等企业代表参加。

投资级整体稳定，高收益级小幅回落

如下图所示，3月上旬，中资地产美元债二级市场整体小幅回升，投资级地产债整体稳定。

其中，希慎兴业HYSAN 4.1 PERP已完成要约结算并回购并注销约6.9亿美元，现其永续债HYSAN 7.2 PERP收益率上行超680bps，估值保持稳定在100美元高位，HYSAN 4.85 PERP估值上行约1.5pt，收益率下行约14bps。

中国金茂以约16.86亿元人民币向中铁信托等收购西安大明宫金茂府49%股权，附属开茂置业与首开的合资公司向首开提供贷款上限提升至7.2亿元人民币。目前，其存续美元债CHJMAO 3.2 04/09/26收益率下行超55bps，估值稳定在95美元以上。

3月上半月，高收益级及无评级地产债小幅回落，部分房企持续推动融资及重组事宜。

远洋集团仍在持续推进境内外债务重组。尽管该公司前两个月累计协议销售额同比增长42.57%，但该公司表示仍需通过重组以稳定财务状况。据媒体报道，该公司提议暂缓旗下人民币债券的本息兑付，并计划在今年8月至9月左右提出在岸债务重组计划，若新的整体债务方案得到通过，将取代现有的计划。目前，该公司存续美元债价格均有所下行，SINOCE 5.95 02/04/27、SINOCE 4.75 08/05/29、SINOCE 4.75 01/14/30等票据跌幅均超2%，平均价格在8.5美元左右。

值得注意的是，龙光集团拟对整体境内债进行重组。据悉，该公司已与投资人就境内债重组方案进行了初步沟通，包含折价购回、资产抵债、留债、债转股、特定资产信托五大选项。同时，该公司被中信银行国际提起诉讼，索赔涉及5.88亿港元贷款本金、6400万港元利息及其他相关费用。诉讼风险叠加债务重组的不确定性，其存续美元债价格有所下滑，5只已违约有期限美元债均价下跌至约8美元，其中，LOGPH 4.25 07/12/25跌幅超4%，LOGPH 4.85 12/14/26、LOGPH 4.5 01/13/28跌幅超2%，永续债LOGPH 7 PERP下跌超4%至4.3美元。

近日，龙湖集团如期兑付25亿元人民币境内债，此前该公司已多次提前偿还债务并有序压降负债规模，年内已累计兑付近65亿元人民币。境外债方面，据久期财经数据显示，该公司2026年年底前已无境外到期债券。市场认为该公司兑付前景良好，存续美元债价格小幅回升，LNGFOR 4.5 01/16/28、LNGFOR 4.5 01/16/28等长端票据涨幅均超3%。

另外，融创中国融资方面取得积极进展。其旗下天津梅江壹号院二期获大型央企信托融资支持，该信托拟出资5.5亿元人民币助力项目盘活。据悉，今年以来，融创多次获得头部AMC机构的融资支持，其中包括与中国长城资产及中信金融资产的融资合作。境内债方面，其附属融创房地产集团拟对10只境内债券进行购回，合计拟购回总额上限为8亿元人民币。现其存续美元债价格小幅回落，均价保持在12美元左右，其中SUNAC 5.25 09/30/26、SUNAC 6 09/30/29、SUNAC 5.75 09/30/28、SUNAC 6.25 09/30/30等长短端票据跌幅均超2%。

消息面上，出险房企中，世茂集团债务重组计划于3月13日生效;弘阳地产分别延长提早重组支持协议费用期限及基础重组支持协议费用期限至3月21日和4月4日;中国恒大已举行清盘聆讯，判决押后将另行公布;宝龙地产附属宝龙维京被提出清盘申请;阳光100中国清盘呈请已被撤回，同时，该公司三位董事因融资保证金出现违约于禁售期出售公司股份;据媒体报道，香港特区法院驳回针对海伦堡中国相关实体的清盘呈请;金轮天地控股称，香港特区高等法院已指示召开计划债权人计划会议;佳兆业集团香港计划已获所需的大多数债权人批准;合景泰富集团仍在就方案与票据持有人小组进行磋商，且方案的若干方面仍在讨论中;碧桂园表示与关键债权人小组在重组条款上存在分歧，未能按时达成债务重组协议，同时，旗下7只境内债已停牌;德信中国尚未就其潜在重组达成或签订任何承诺或正式协议;金科股份实控人一致行动人东方银原增持计划未达标，拟继续增持;中国奥园及Add Hero已行使酌情权，根据计划的条款将持有期延长六个历月;正商实业ZENENT 7 09/12/25应付到期利息仍未支付。

万科企业已将“20万科02”赎回本息足额划付至相关账户;绿景中国地产因未能偿还一笔约2.72亿美元的贷款，被借款人提起诉讼;远东发展与周大福企业及The Star就澳洲项目及资产订立协议纲领;上海金茂投资管理子公司获约86.9亿元银行贷款，将提前偿还凯晨CMBS全部未偿本金。

四大举措力保楼市企稳回升，市场押注美联储年内或将降息三次

根据久期财经数据显示，截至3月15日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

3月1日至3月15日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅回升，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行1.49，最新报178.78，到期收益率下行0.23%，最新报9.04%。

国内方面，十四届全国人大三次会议民生主题记者会于近日召开，住建部部长表示，将从四方面稳住楼市：(1)巩固政策组合拳效果，(2)二是努力实施城中村改造和危旧房改造(3)推进收购存量商品房，支持地方在收购主体价格和用途方面充分行驶自主权，(4)改革完善房地产开发、销售等基础性制度，适应人民群众高品质住房的需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，促进房地产市场平稳健康发展。

金融监管总局亦表示，持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效，坚决做好保交房工作。

另外，据国家统计局数据，1-2月份，全国房地产开发投资10720亿元，同比下降9.8%，，其中住宅投资8056亿元，下降9.2%;新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，其中住宅销售面积下降3.4%;新建商品房销售额10259亿元，下降2.6%，其中住宅销售额下降0.4%。

2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同，同比下降3.0%;二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平;二手住宅环比下降0.4%。