摘要：一线城市分化明显：深圳、北京勉强止跌（深圳环比涨0.3%，北京持平），上海、广州跌幅扩大（上海环比跌0.4%，广州跌0.3%）。

一、数据亮点与核心变化

二手房市场全面承压

一线城市分化明显：深圳、北京勉强止跌（深圳环比涨0.3%，北京持平），上海、广州跌幅扩大（上海环比跌0.4%，广州跌0.3%）。

二三线持续低迷：二线城市二手房环比跌幅扩大至0.4%，三线保持0.4%降幅，同比跌幅均超7%。

仅有3城环比上涨：深圳、海口、成都成为“幸存者”，但涨势微弱，市场信心不足。

新房市场局部回暖，但后劲不足

上海一枝独秀：新房同比上涨5.6%，环比涨0.2%，成为一线城市唯一双涨城市。

一线城市微涨：北京、深圳新房环比小幅上涨，广州下跌0.2%。

二三线转冷：二线城市新房由涨转平，三线跌幅扩大至0.3%，多数城市仍处下行通道。

城市分化加剧

仅深圳、成都等极少数城市实现二手房止跌回升，多数城市房价跌势未改，尤其是三四线城市库存压力大，缺乏支撑。

二、折射的楼市现实信号

政策刺激边际效应递减
2024年“926政策”后短暂的市场热度已消退，政策宽松未能扭转长期需求疲软，购房者观望情绪浓厚。

“消费属性”重塑市场逻辑
中央将住房明确纳入“大宗消费”范畴，释放两大信号：

去金融化：剥离房产的投资属性，回归居住本质，房价需随行就市，泡沫加速出清。

政策松绑空间扩大：地方政府可更灵活调整限购、限贷等限制性政策，以刺激需求。

结构性机会仅存头部城市

一线城市核心地段（如上海、深圳）因稀缺性和改善需求仍有韧性。

多数二三线城市缺乏人口、产业支撑，房价长期承压。

三、2025年楼市趋势与风险

短期：买方市场延续，刚需迎窗口期

房价普跌、政策宽松、利率低位，刚需可择机入场，但需避开期房和远郊盘。

开发商为回笼资金或加大折扣，新房价格竞争加剧。

中长期：分化持续，投资逻辑重构

“好房子”新规冲击：2025年将落地的“好房子”标准可能淘汰低品质存量房，核心城市优质住宅或成保值选项。

商办类资产风险高企：写字楼、商铺等销售数据暴跌，成为经济调整期的劣质资产，需坚决规避。

政策托底与市场出清博弈

中央或通过“城市更新”“保障房建设”等政策对冲风险，但难以逆转多数城市的下行趋势。

市场出清周期拉长，部分房企债务风险或再度暴露。

四、结论与建议

对刚需：当前是低位入场窗口期，优选一线及强二线核心地段现房，避开“画饼”新区。

对投资者：需等待“好房子”标准落地后的市场分化，仅有核心城市稀缺资产具增值潜力。

对投机者：楼市炒作时代终结，短期政策刺激难改长期供需失衡，需警惕流动性陷阱。

总结：2025年楼市已难靠“房吹”叙事支撑，数据印证市场进入深度调整期。房价普涨神话破灭后，唯有理性看待分化，顺应消费属性与政策导向，方能在新周期中把握结构性机会。挤泡沫、稳消费、保交付将成为贯穿全年的关键词。

来源：誰将新樽盛旧月