摘要：这是很多人都想搞清楚的问题，特别是那些想在重庆买房，但又怕买了就亏的购房者。

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重庆楼市到底有没有泡沫？

这是很多人都想搞清楚的问题，特别是那些想在重庆买房，但又怕买了就亏的购房者。

偏偏这个问题，在网上的争议又非常大。

看多的认为重庆房价已经很低了，根本就不可能有泡沫；

看空的则认为重庆的房价还没跌到位，还有不少的泡沫没有挤干。

到底谁的看法更可信？

今天我就给大家仔细分析一下。

很多人都在网上讨论中国的房价泡沫，但其实大部分人都没搞清楚究竟什么是“泡沫”。

简单来说，“泡沫”就是某种资产（比如房子、股票、比特币）的价格被疯狂炒高，远远超过它本身的实际价值，最后撑不住突然暴跌，让追高的人血亏。

不难看出，这在个定义中，衡量资产价格是否有泡沫的关键词就是其“实际价值”。

对于黄金或者比特币之类的纯金融资产，很难定义其“实际价值”。

但房子不一样，因为房子是具有使用价值的。

因此，衡量房价泡沫的一个非常重要指标就是房子的“租金”。

图源网络

网上有个比较出名的光头大V常年唱衰中国楼市，而他唱衰的最大的理由就是中国的租金房价比太低。他认为中国的租金回报率要回归到2%以上，房价才算合理。

据说这还是国际通行的标准。

这个说法也并非完全没有道理。

因为当前大银行定存的年化收益率基本就在2%左右。

从机会成本的角度来说，如果房租收益不能达到2%，那投资者完全可以去买定存而不是去买房。

照这个标准来看，那北上广深等一线城市以及厦门、杭州、苏州等房价较高的二线城市，显然都是不及格的。

在北京，随便找一套三环76平米的特价二手房，挂牌价都要900万。而同小区同面积的房子，月租金却只有9000。

图片截自链家

年租金回报率只有1.2%。

在深圳，宝安区一套90平米的特价二手房，挂牌价995万。而同小区同面积的房子，最高的挂牌租金也只有11000。

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年租金回报率只有1.3%。

其它几个一线城市的情况也好不到哪里去，差别不大。

所以，如果按租金回报率2%的所谓“国际通行”标准，中国的房价泡沫实锤了。

但这个光头大V唯独不敢把这套理论放到重庆头上。

因为只要碰到重庆，他这套“价值回归”理论就会土崩瓦解。

打开绿中介APP随便找一套80平米的二手房，挂牌价90万。而同小区同面积的房子，月租金就能达到2300-2500。

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年租金回报率妥妥的3%-3.3%！

比所谓的“国际通行”标准直接高出了50%-65%！

不同区域不同楼盘的租金回报率肯定有所不同，但大部分都可以达到2.5%以上。

所以，就算按照楼市“空军”自己的理论，重庆的房价也是没有任何一点泡沫的，实得不能再实了。

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看到这里，我知道又会有人出来杠了。

你怎么不看看重庆人的收入才多少？

好吧，我们就来看看重庆人的收入与当前房价是什么关系。

关于全国城市的房价排名，数据的口径和版本有很多，但基本上大差不差。在网上随便搜个野鸡数据，重庆以10981元/平米的房价幸运地挤进了“全国房价50强”。

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排在重庆前面的有南宁、昆明、拉萨、南通、湖州、榆林等“大城市”。

这个价格与当前重庆二手房成交均价差距不大。考虑到新房成交价格要高于二手房，所以这个价格与我们的体感温度基本一致。

而重庆人的收入是多少呢？

根据统计局公布的数据，2024年全重庆人均可支配收入达到了39713元，而中心城区的人均可支配收入达到了53145元（重庆房价的统计口径只包含中心城区，不含区县）。

也就是说，如果一个人在重庆不吃不喝，平均一年就可以买4.84平米的房子。

如果是一对夫妻，平均一年就可以买差不多10平米的房子。

而一个人不吃不喝，平均一年在其它城市又能买几平米的房子呢？

深圳：1.11平米

上海：1.36平米

北京：1.37平米

厦门：1.81平米

杭州：2.00平米

广州：2.16平米

西安：2.92平米

成都：3.25平米

郑州：3.69平米

武汉：3.85平米

昆明：4.21平米

……

从以上数据可以明显看出，不管是一线城市还是二线城市，不管是东部城市还是西部城市，重庆收入与房价的比值在全国大城市中几乎是最高的。

一对夫妻工作不到两年的总收入就够得上一套100平米的房子的首付，这样的房价收入比放眼全世界的大城市都非常罕见。

这样的房价还能有泡沫？

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现在问题来了。

既然重庆的房价没有泡沫，那为什么重庆的房价一直涨不起来？

反而是那些房价泡沫大得多的城市涨得更多呢？

答案就在供求关系上。

爱马仕的包包再贵，如果每年生产上千万个，你看它还值钱吗？

重庆过去每年建筑面积2000万方以上的天量供地再加上够住一百多万人的天量公租房，让本该是高档货的房子变成为了廉价的“地摊货”。

很多外地粉丝都给我说，重庆的房子不管是建筑颜值还是小区环境其实都修得很不错。

一百多万的房子的品质完全可以秒杀他们那些地方五六百万的房子。

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而重庆五六百万的江景豪宅的视野和景观，在他们的城市更是拿几千万都买不到。

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是天量的供应把重庆的商品房打下来了，打成了白菜价，打得鼻青脸肿。

如果你看懂了这么多年死死压制重庆房价的真正原因，你就会发现，重庆楼市即将迎来剧情的大反转。

因为天量供应没有了！

而存量市场也正在加速去化。

从2018年开始，重庆的土地供应就在持续缩减。特别是近两年的住宅用地成交量，已经萎缩到了几乎可以忽略不计的程度。

图源重庆锐理数据

土地供应的急剧萎缩导致新房供应量也出现了明显下降。

主城核心区已经出现了“新房荒”，而把大量的购房需求挤到了二手房市场。

根据前4个月的数据，重庆中心城区今年全年的二手房成交量极有可能突破15万套，超过2021年的水平。

当天量供应的“后遗症”逐渐被市场消化，重庆楼市的“实际价值”就会慢慢显现出来。

在全国楼市整体下行4年之后，重庆的房价不要说泡沫了，事实上已经是严重超跌了。

你还愿意在这个时候交出你带血的筹码吗？

来源：李院长探房