摘要：3月15日，这则消息如惊雷般划破西安楼市，碧桂园云顶降价了，每平方米直降8000元！曾经需要“千人摇号”才能抢到的顶流楼盘，如今，以1.38万元/㎡的起价公开抛售，中介朋友圈瞬间被“抄底价”淹没，有人紧急排队认筹......

一场“价格惊裂”引发的楼市，在西安市场刷屏，各个朋友圈都在转发西安楼市的价格变动。

3月15日，这则消息如惊雷般划破西安楼市，碧桂园云顶降价了，每平方米直降8000元！曾经需要“千人摇号”才能抢到的顶流楼盘，如今，以1.38万元/㎡的起价公开抛售，中介朋友圈瞬间被“抄底价”淹没，有人紧急排队认筹......

碧桂园云顶，这个2020年首开即创下80亿销售额的“网红盘”，曾是西安改善市场的标杆。备案价2.18万元/㎡的精装房，一度被视为“曲江外溢第一站”的价值高地。谁曾想，短短几年，它的价格标签竟从“叹号”跌落成“问号”。

说到底，碧桂园云顶的“价格惊裂”绝非偶然，西安市场其实很好，碧桂园本没有必要如此降价。但碧桂园所遭遇的情况，大家都比较了解，不再赘述，当房企自身难保时，降价快跑成了唯一的“自我抢救”方案。

一场“自我抢救”，吓住了老业主、震惊了新客户、热闹了朋友圈，碧桂园的“断腕”之举，揭开了楼市残酷的生存环境。

从“抢房神话”到“价格跳崖”，这个项目到底经历了什么？我们需要把项目销售的发展线延展开！

2020年，碧桂园云顶上演了一场楼市“抢房狂欢”。首开当日，售楼部被围得水泄不通，购房者凌晨排队取号，摇号池中3000组客户争夺几百套房源。精装房备案价2.18万元/㎡、总价动辄500万+的豪宅，让项目首年狂揽80亿销售额，成为西安改善市场的“天花板”。

2020-2022年，碧桂园云顶的价格一路高歌猛进。2020年首期精装房均价2.1万元/㎡，143㎡户型总价超300万；2021年加推小高层，均价涨至2.3万元/㎡，190㎡户型直逼450万；2022年三期入市，尽管市场初现疲态，但凭借“曲江外溢”概念，价格仍稳守2万元/㎡门槛。

2023年，碧桂园企业传闻四起，云顶业主并不惊慌。此时，虽然西安楼市部分项目开始降价，但云顶还是西安豪宅市场的“硬通货”，对标曲江一二期，让这里的预期并不低。此后，龙湖云河颂、德通映南山、保利星河天汇、保利天珺、大华锦绣年华等新盘相继杀入......

2025年，碧桂园云顶彻底终于突发“价格雪崩”，令人所料未及。四期毛坯房以1.38万元/㎡起抛售，精装房仅1.75万元/㎡，较巅峰期暴跌超30%。但让业主们安心的一点是，原来项目交付品质曾备受赞誉，例如部分石材、星级园林、全屋智能系统，业主论坛中不乏“实至名归”的点评。

从“抢破头”到“跌破价”，碧桂园云顶仅用五年时间，让很多业主的房价掉了一小半！

随着产品换代加速，碧桂园云顶产品预期也在调整，“四代宅”碾压下的“三代宅”，还是令人有些捉摸不定。

其一，碧桂园云顶降价，并不是区域价格惊裂。曲江CCBD天地源大都会二手房成交价稳居1.8-2.1万元/㎡，万科城市之光也维持在2.2-2.7万元/㎡（部分洋房），绿城春和印月二手房价格挂牌2.1万/㎡。唯独碧桂园云顶，四期价格较巅峰期暴跌超30%，直接击穿板块价格“预警线”。

其二，区域热度的转移，意外将云顶推向流量圈外。2023年后，西安改善需求向“泛CCBD”片区倾斜，这里紧邻曲江一期，坐拥CCBD超高层地标，保利天珺收割高端客群；反观“曲江南”碧桂园云顶所在的航天基地，虽是一路之隔“曲江二期”，但热度终究不如CCBD。

其三，“四代宅”对“三代宅”，形成了全面产品碾压。以保利天珺为例，购买约143㎡户型可获赠约25.9㎡空间（曲赋），实际使用面积堪比大平层，单价折算后仅1.7万元/㎡；而碧桂园云顶约143㎡户型，却做成了三室，想要突围，价格必须要有竞争力。

▲保利天珺户型图

▲碧桂园云顶户型图

重返楼市现场，大家还是要看到，碧桂园在精装“非标”还是很有看点的，虽然对手用“空中院子”“双客厅”重新定义豪宅时，但碧桂园的首个下沉式会所、部分石材、精装交付等等，还是令人眼前一亮。

但是很无奈，企业的困境和市场的变化，让碧桂园云顶最后只有一条路，便是自己上演“价格雪崩”，别人是“以价换量”，他们是“以价换活”。

当然，这场突如其来的降价，并不会因为售罄，再次被人们遗忘，“自我抢救”背后还有三重绞杀。

这场“自我抢救”虽短暂回血，却埋下三重隐患：

其一，对于地段预期的影响。作为“曲江南”，也就是航天城与曲江的第一排，这一次价格下探，对于航天城板块的新房预期被彻底拉低，未来的土拍或许会按照新的参照值来定价。

其二，对于老业主的影响。此前碧桂园云顶是按照豪宅价格来置顶，二手房挂牌价标注已经到了3.2万/㎡，现在突然之间变成了1.38万元/㎡，一部分业主中短期资产缩水，或将是不争的事实。

其三，对于品牌力的影响。不管碧桂园在外地经营如何，但在西安开发从来没有烂尾盘，现在碧桂园在西安还陆续有“小地块”补仓，此次降价之后，对于新客户而言，到底如何去看待，也是个问题。

然而，这场风暴终究只是“个例”，放眼西安，虽然西咸新区、蓝田、高新CID、软东、高铁新城、常宁新区、浐灞雁鸣湖等等板块都有项目采用“高报高折”，但从没有这么狠辣的案例。云顶的“跳水”，更多的是企业原因，而非西安楼市的系统性风险。

房地产一路洗牌，有人崛起，有人掉队。对于购房者而言，即便是“网红盘”，也无法预判五年之后到底如何，关键还是地段和学区！

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来源：徐三刀评楼市