摘要：说的是广东惠州的一位房产女销售，名字叫刘佳。为了卖房，居然跟潜在的购房者谈起了恋爱。谈恋爱可以结婚，但要求就是一个，男方必须要买房。谈恋爱时，刘佳给男友的印象就是温柔、贤惠，堪称完美女友。但是男方一旦买完房办理完房贷后，刘佳就会神秘失踪，电话不回、微信拉黑。

最近，网上有个新闻很火。

说的是广东惠州的一位房产女销售，名字叫刘佳。为了卖房，居然跟潜在的购房者谈起了恋爱。谈恋爱可以结婚，但要求就是一个，男方必须要买房。谈恋爱时，刘佳给男友的印象就是温柔、贤惠，堪称完美女友。但是男方一旦买完房办理完房贷后，刘佳就会神秘失踪，电话不回、微信拉黑。

后来，大家发现，刘佳这样的前男友居然有36个，大家都买了房，都是同一个楼盘，甚至是同一个单元楼。至此，谜底才解开：完美女友居然是房产销售。

不知道是真事，还是网络段子，我们权且不论。只是以此为题，从法律视角进行下解读。

一、刘佳的行为是否构成诈骗罪或者合同诈骗罪

1、是否存在刑法意义上的诈骗行为。

整个交易中，购房者确实因刘佳虚构事实产生了错误认识，进而实施了购房行为。所以，购房者当然是被“骗”了。

但是，刑法意义上的诈骗行为，往往针对的交易事实本身（例如标的、质量、价款、付款方式等），而不是交易动机（例如本案中“因结婚买房”）。如果上述错误的交易动机，并扭曲交易标的本身的真实性，则属于“动机欺诈”，不构成刑法意义的欺骗。

另外，本案也不存在适用“目的失败论”的空间。目的失败论的典型案例是德国毛衣案。例如，将混纺羊毛衫谎称纯羊毛衫，且以混纺羊毛衫的价格出售给消费者，购买者的交换目的基本获得了实现，所以不构成诈骗。但是，经营者因为混纺羊毛衫销路不好，只经营纯羊毛衫，批发商将混纺羊毛衫冒充纯羊毛衫出售，即使按照混纺羊毛衫价格出售，也构成诈骗。

就本案而言，签署房产买卖合同的目的，是获得房屋的产权。若交易对价公平（如房产市场价合理）、房屋质量合格，且已经办理了房屋过户手续，则交易目的不能视为落空。当然，在司法实践中，有的情况下房屋买卖被赋予获得房屋之外其他的目的（例如学区房购买时获得学位），此时如果学位被占用，购房者可以基于合同目的无法实现主张解除合同。但这种“目的落空”不会因此触发刑事案件。

2、非法占有的目的及财产损失

诈骗的争议焦点，往往不在于“骗”，而在于“非法占有”，或者造成被害人财产损失（在未遂的情况下有造成受害人财产损失的紧迫危险）。

诈骗罪要求行为人以“非法占有为目的”，即无对价取得他人财物。若行为人通过欺骗手段促成交易并获取佣金，但未直接侵占购房款，则难以认定非法占有目的。

刘佳获取的佣金系房产销售的合法报酬，其行为本质是利用不当手段提升业绩，而非直接占有购房者财产。

财产损失似乎更无法认定。在财产损失无法认定的情况下，如何认定诈骗金额？

有的人认为，本案的诈骗金额，应该按照房屋销售金额（假定5000万）或者刘佳获得的销售佣金（假定500万）来确定。但这种逻辑存在一个明显的逻辑悖论。如果认定构成诈骗，诈骗金额是要发还被害人的。难道要向购房者发还上述金额？

3、从刑法的体系性解释和谦抑性角度的分析

如果刘佳的行为，被认定构成诈骗罪，考虑到其金额，（如果不存在其他减轻和从轻处罚的情形的话），量刑就是十年以上到无期。而其他的类似行为（如虚假广告、强迫交易）刑罚显著较轻，若将动机欺诈纳入诈骗罪，将破坏罪刑均衡。

另外，如果本案被认定构成诈骗罪，商业活动中的销售话术、情感营销可能被泛化为刑事犯罪，可能会抑制市场活力。

不能把一切“骗”的行为，都认定为诈骗，通过刑事方式解决。一定要科学合理区分刑事诈骗和民事欺诈。

二、民事救济的合理性与可行性

就本案而言，购房者更好的救济方式是民事救济。也就是以欺诈为由主张合同撤销。

买卖合同的双方当事人分别是购房者和开发商（而不是刘佳）。

1、如果开发商授意、知晓刘佳的行为，根据《民法典》第148条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。买卖合同被撤销没有任何争议。

2、如果刘佳的行为是个人自作主张呢？可否基于《民法典》第170条的规定，主张属于职务行为，法律后果由开发商承担呢？

个人认为可以认定为职务行为，由单位承担责任；也就是购房者可以向法院主张撤销购房合同。开发商不知情，不能成为抗辩理由。

刘佳的职务行为是促成购房者与开发商达成买卖合同，而达成购房合同的直接受益者就是开发商。至于刘佳采取什么方式，去说服购房者签署购房合同，在所不问。刘佳与多名男子假谈恋爱，是为了服务其促成房产交易这一职务行为（实践中房产销售为了促成交易，会有很多策略，例如传播拆迁搬迁、地铁规划、高铁规划等等，有的是真是的消息，而有的是虚假的），也应该受到职务行为的涵射。

举一个极端的例子，如果房产销售用人身威胁的方式逼迫购房者签署房屋买卖合同（而没有证据证明开发商知晓），难道这个合同不能被撤销要履行到底？明显不能。

当然，我们所谓的职务行为，并不代表公司要对员工的一切行为负责。例如，员工在销售房屋之外的行为，例如打架斗殴造成别人损伤，那就不是职务行为。

另外，从司法裁判的示范引导角度而言，认定构成职务行为，支持购房者的撤销主张，也是合理的。会引导和敦促公司加强员工教育，以合理合法的方式展业和促销。而且，公司对于员工也往往具有更强的制约效果（例如扣发所有销售佣金，并向刘佳索赔因该行为造成的损失）。如果以刘佳行为属于个人行为，驳回购房者的主张，会形成非常恶劣的示范效果（以后公司可以把责任统统推给销售）。当然，购房者可以向刘佳主张权利，但刘佳大概率没有足够的偿付能力。

3、购房者除了主张解除合同外，还可以主张损失。《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

当然，这个损失在法律上被认定为缔约过失责任，金额往往比较有限。

来源：无声的静