摘要：据中央广播电视总台《天天315》节目报道，开发商把科研用地配建的员工宿舍对外出租给个人，承诺“短期内付清20年租金后，租户不仅可以租住20年，还可以无偿使用该房屋到2059年，如果租住满5年想退租，不仅退还全部租金，还会向租户支付租金总额12.5%的补偿金”。

央广网北京3月14日消息 据中央广播电视总台《天天315》节目报道，开发商把科研用地配建的员工宿舍对外出租给个人，承诺“短期内付清20年租金后，租户不仅可以租住20年，还可以无偿使用该房屋到2059年，如果租住满5年想退租，不仅退还全部租金，还会向租户支付租金总额12.5%的补偿金”。然而，5年租期到期，开发商却无法兑现承诺。承租人质疑项目方变相“以租代售”。

2019年年底，为了方便在深圳、东莞两地工作生活，深圳市民刘先生想在东莞购买一套房。他从一个朋友那里得知，东莞市松山湖高新区有个项目开盘了，价格便宜，有投资价值。他前往售楼处看了看，当时那里正在搞砸金蛋等活动，感觉对方像是在卖房。但后来经过深入了解，他才知道，对方并不是在卖房，而是在对外出租中大海洋生物科技研发基地项目员工公寓楼的房屋。刘先生算了一笔账，感觉在这里租房住很划算，便决定和对方签订合同。

刘先生告诉记者，当时对方承诺，房屋租赁期限为20年，租赁期满后可将该房屋无偿赠与租户使用到土地使用期限届满时，也就是到2059年，而且合同期满5年后，如果要退租，租户不仅能拿回全部租金，还能获得租金总额12.5%的补偿金。

刘先生说：“对方要求我一次性付清20年租金。园区规模大，有200亩，老板非常有实力，房子还是现房，他又承诺5年可以退租，并还本付息，我认为还可以。”

之后刘先生按照《房屋租赁合同》的约定，短期内向这个项目的开发商——东莞市中大海洋生物技术工程有限公司交清了198万多元的租金。

然而，当刘先生5年后想申请退租时，对方却不予理睬。到2024年12月份，租赁期已满5年，刘先生由于爱人身患重病，医治需要大量钱款，刘先生便在2025年春节前按合同约定向该项目开发商提出终止租赁合同的申请，并要求对方兑现退款及支付补偿金的承诺。但申请多次，都被该公司相关人员以“公司资金紧张、无力退款”等各种理由拒绝。“对方一直没有回应，项目所在地原来有个售楼处，现在变成了招商处，原来的人撤走了，找不到人了。”刘先生说。

后来，刘先生和家人去当地住建部门了解到，员工宿舍楼属于园区的配套建设项目，是没法办理房产证的。“17栋员工宿舍，不可能单独办证，不具备办证条件。”住建部门工作人员说。

刘先生认为，这个项目涉嫌“以租代售”，变相把没有销售许可证的房屋卖给个人。记者注意到，刘先生与东莞市中大海洋生物技术工程有限公司是在2019年12月4日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，合同上注明了这个项目的土地用途是“科研设计”，合同约定刘先生租用的房屋是“中大海洋生物科技研发基地员工公寓楼17栋4层02号房屋”，租赁期限是20年，租赁期满后可将该房屋无偿赠与租户使用到土地使用期限届满时，也就是到2059年。

在双方签订的补充协议上，甲方——开发商承诺合同期满5年后的3个月内，如果乙方——刘先生提出申请提前终止合同，开发商会向其支付全部已付租金总额及其12.5%的补偿金。

对于迟迟不按合同履约的原因，记者询问了东莞市中大海洋生物技术工程有限公司的相关工作人员，对方答复，管理员工宿舍楼的相关人员已经撤走了，他们刚接手没多久，不清楚相关情况，但表示，当地允许在科研用地上配套建设员工宿舍。

对于迟迟不按合同履约的原因，这个项目的相关负责人曾答复刘先生，目前资金周转确实很困难。“去年有些业主提出退租，已经提交申请，也确实到期了，我们接待了业主，但都没有退，资金周转很困难。”项目相关负责人说。

对于该项目开盘时的情况以及近期退租的情况，一名园区安保人员告诉记者，目前有不少人都申请退租了。“他没钱咋退，价格便宜，还承诺不住了不光退钱还有补偿金，所以大家都买了。买来自己住的肯定不多，玩也没地方玩，买菜要跑一两公里，我们吃个早餐都得跑一两公里。”安保人员说。

科研设计用地上配套建设的员工宿舍以什么样的形式对外出租是合法的呢？记者随后从当地住建部门了解到，如果要解决的是没有房产证的房屋纠纷问题，需要向东莞市松山湖高新区管理委员会反映相关情况。记者联系东莞市松山湖高新区管理委员会后，工作人员回复说：“初步判定有可能是住建部门负责，我把情况反馈给对应部门，让他们去判断是不是也牵扯到一些其他部门。”

记者注意到，东莞市松山湖高新区曾出台政策允许科研用地配套建设员工宿舍等设施，但政策明确员工宿舍的房屋用途按其建筑使用功能管理。

员工宿舍项目方不按约定退还租金并支付补偿金，承租人质疑项目方变相“以租代售”。法律实践中如何区分合法租赁与非法销售？北京潮阳律师事务所律师胡钢表示：“‘以租代售’是指当事人通过签订长期租赁合同的形式，实质上来实现房屋买卖的目的，这种模式在实践中往往被用于规避购房资格限制、税收政策或者是土地使用限制等。根据民法典及相关司法解释的规定，判断以租代售合同的性质，需要结合合同的具体内容、当事人的实际意图和合同履行的情况进行综合判定。同时，民法典明确规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。建议广大购房者清晰研判‘以租代售’可能面临的复杂的法律风险和相应的财务风险。如果存在通过‘以租代售’的情形来规避法律和政策的约束和限制，相关出租方或出售方应当承担相应的民事和行政责任。”

更多精彩资讯请在应用市场下载“央广网”客户端。欢迎提供新闻线索，24小时报料热线400-800-0088；消费者也可通过央广网“啄木鸟消费者投诉平台”线上投诉。版权声明：本文章版权归属央广网所有，未经授权不得转载。转载请联系：cnrbanquan@cnr.cn，不尊重原创的行为我们将追究责任。

来源：央广网