摘要：上海愚园路一栋建于1924年的百年花园洋房即将以1.5亿元起拍价登上拍卖台，这则消息迅速引发市场热议。这处占地848.75平方米、建筑面积346.66平方米的历史建筑，不仅附带500平方米的私家大花园，更因作为《安家》《三十而已》等热播剧取景地而自带明星光环。

上海愚园路一栋建于1924年的百年花园洋房即将以1.5亿元起拍价登上拍卖台，这则消息迅速引发市场热议。这处占地848.75平方米、建筑面积346.66平方米的历史建筑，不仅附带500平方米的私家大花园，更因作为《安家》《三十而已》等热播剧取景地而自带明星光环。面对如此特殊的标的物，人们不禁要问：这类历史建筑的估值逻辑究竟与普通房产有何不同？

从传统房地产估值维度看，这栋洋房已具备多项硬核指标。按建筑面积折算，起拍单价约43万元/平方米，远超周边普通住宅价格。但考虑到其附带土地面积是建筑面积的2.4倍，且地处上海核心区位——愚园路本身就是上海著名的历史文化风貌保护区，这样的定价其实暗含土地稀缺性溢价。当前房产带有月租6.75万元的长期租约，若以起拍价计算，租金回报率约5.4%，在当下低利率环境中已属可观。这些数据构成了估值的基本面支撑。

但真正令这栋洋房身价倍增的，是其无法复制的历史文化价值。作为"柳林别业"历史建筑群的重要组成部分，该物业与多位民国名人的故居比邻而居，其砖瓦之间凝结着特定时代的建筑艺术与人文记忆。这种稀缺性体现在三个方面：一是法租界时期的花园洋房现存总量有限，且多数已被列为保护建筑；二是带有完整原始格局和庭院空间的标本式建筑日益罕见；三是作为影视取景地带来的文化IP附加值。这些无形价值往往能在拍卖场上引发意料之外的竞价热情。

值得注意的是，历史建筑的交易存在特殊的成本变量。根据拍卖公告，买家需承担全部过户税费，对于这类高总价物业，仅契税就可能达数百万元。更重要的是，作为受保护历史建筑，其外立面、主体结构乃至庭院布局都可能受到严格限制，未来的修缮改造需经特殊审批，维护成本远超普通住宅。这也是为何同类老洋房常出现"有价无市"现象——真正能承受长期持有成本的买家实属凤毛麟角。

从市场反响看，该标的已收获超7200次围观和数十组实地看房，显示出高端买家对稀缺资产的追逐热情。参考2021年严家花园8.5亿元的天价成交案例，具有文化地标属性的老洋房往往能突破常规估值体系。不过理性来看，这类物业的投资逻辑更接近收藏品市场：其价值取决于特定圈层的文化认同，流动性相对较低，更适合兼具财力与情怀的长线持有者。

在城市化进程加速的今天，百年洋房已超越单纯的居住属性，成为承载城市记忆的文化符号。其估值既包含土地、建筑等有形资产价值，更涵盖历史叙事、审美价值等无形资产溢价。1.5亿元的起拍价，本质上是对上海百年城市文明的一次特殊定价。无论最终花落谁家，这类交易都在提醒我们：在房地产估值体系中，有些价值永远无法用简单的数字来衡量。

来源：房天下资讯