摘要：上海愚园路一栋建于1924年的百年花园洋房即将以1.5亿元的起拍价登上法拍市场，引发广泛关注。这栋占地848.75平方米、建筑面积346.66平方米的历史建筑，不仅拥有500平方米的私家花园，更因其作为《安家》《三十而已》等爆款剧集的取景地而披上明星光环。在影

上海愚园路一栋建于1924年的百年花园洋房即将以1.5亿元的起拍价登上法拍市场，引发广泛关注。这栋占地848.75平方米、建筑面积346.66平方米的历史建筑，不仅拥有500平方米的私家花园，更因其作为《安家》《三十而已》等爆款剧集的取景地而披上明星光环。在影视文化与历史价值的双重加持下，这场拍卖已吸引超7200次围观和数十组客户实地考察，折射出特殊房产市场的独特魅力。

这栋位于"柳林别业"历史建筑群的老洋房，堪称上海近代建筑的活化石。其所在的愚园路沿线保留着数十栋民国时期的花园住宅，多位历史名人曾在此居住，形成了独特的人文景观带。建筑本身融合了中西合璧的海派风格，红瓦坡顶、拱券门窗与雕花栏杆等细节保存完好，500平方米的花园内古树参天，这种不可复制的历史底蕴正是其核心价值所在。据业内人士分析，按建筑面积折算，该房产起拍单价约43万元/平方米，若计入花园面积则降至17.6万元/平方米，与周边同类型稀缺房源相比处于合理区间。

值得注意的是，影视取景经历为这栋老洋房赋予了额外的溢价空间。《安家》中"龚家花园"的剧情让观众记住了这栋建筑，《三十而已》的都市场景又为其注入时尚气息。这种"影视地标化"现象在国内外屡见不鲜，如《欲望都市》带火了纽约肉库区，《花样年华》让香港金雀餐厅身价倍增。影视作品的传播效应能显著提升房产的知名度与情感价值，尤其对具有故事性的历史建筑而言，这种文化赋能往往能转化为20%-30%的溢价。当前房产附带租约至2029年、月租金6.75万元的稳定收益，更为投资者提供了风险缓冲。

然而，高价背后也暗藏考验。老洋房交易涉及高额土地增值税、契税等税费，买家需额外准备数千万元资金；历史建筑的保护性修缮要求严格，后续维护成本高昂；部分房龄超百年的设施设备亟待更新。此外，虽然当前租金回报率约5.4%，但相比巨额资金占用，实际收益率仍属偏低。有资深收藏家指出，这类房产更适合将其视为"文化藏品+固定资产"的组合投资，需用长期持有的心态对待。

从市场趋势看，上海现存老洋房不足5000栋，其中可交易的仅约200栋，稀缺性持续推高资产价值。2022年愚园路另一栋相似洋房曾以2.5亿元成交，平均每平方米超60万元。此次拍卖的房产若顺利成交，或将再次刷新片区价格认知。但需警惕的是，影视热度具有时效性，而建筑的历史价值才是永恒筹码。对于投资者而言，既要看到文化IP带来的短期溢价，更要考量建筑本体保护状态、地段发展潜力等长期因素，避免盲目追高。在城市化进程中，这些承载着城市记忆的老建筑正以独特的方式实现着文化价值与经济价值的双重传承。

来源：房天下资讯