摘要：上海愚园路一栋名为"柳林别业"的百年花园洋房即将以1.5亿元起拍，引发市场热议。这栋建于1924年的老房子占地848.75平方米，建筑面积346.66平方米，附带500平方米大花园，产权期限至2087年。作为"满五唯一"的稀缺房源，它不仅承载着历史文脉，还因《

上海愚园路一栋名为"柳林别业"的百年花园洋房即将以1.5亿元起拍，引发市场热议。这栋建于1924年的老房子占地848.75平方米，建筑面积346.66平方米，附带500平方米大花园，产权期限至2087年。作为"满五唯一"的稀缺房源，它不仅承载着历史文脉，还因《安家》《三十而已》等热播剧的取景经历披上了一层影视文化的光环。这种特殊的双重属性，让市场开始思考：影视取景究竟能为房产增值多少？

从稀缺性角度看，这栋洋房的估值基础在于其不可复制的资源禀赋。上海现存的花园洋房不足5000栋，其中产权清晰、可上市交易的不足百栋。该房产8.5米的面宽、4.5米的层高，以及保存完好的壁炉、雕花楼梯等历史细节，都符合顶级收藏品的标准。专业机构评估显示，愚园路同类洋房近年成交单价稳定在40-50万元/平方米，按建筑面积计算，1.5亿起拍价处于合理区间。

影视取景带来的附加值则体现在三个层面。首先是知名度提升，热播剧相当于为房产做了免费的高曝光量宣传。《三十而已》中顾佳居住的豪宅场景让这栋洋房在目标客群中建立了高端形象标签。其次是文化价值叠加，影视作品赋予建筑故事性和情感联结，使其超越物理空间成为文化符号。最后是使用价值延伸，现有租约显示其作为商业拍摄场地的潜力，当前6.75万元的月租金中，部分正来自影视公司支付的场景使用费。

但需警惕的是，影视效应存在边际递减规律。专业投资人士指出，取景经历对房价的影响通常不超过10%，且需要剧集具有现象级热度。像《安家》这类职业剧的带动效应，远不如《繁花》对黄河路建筑的提升明显。此外，过度商业化可能损伤建筑的历史质感，某知名洋房就因频繁出租拍摄导致原始结构受损，最终估值反而下跌5%。

当前拍卖的特殊性在于附带长期租约。租约延续至2029年的条款，意味着买家短期内无法自住或改造，这过滤了部分收藏型买家。但反观租金收益率，按起拍价计算年化约5.4%，高于上海豪宅平均3%的租金回报率，对投资机构具备吸引力。值得注意的是，买方还需承担全额过户税费及2%的额外费用，实际成本可能超过1.65亿元。

围观人数超7200、几十组客户看房的热度，反映出市场对稀缺资产的追逐。类似案例中，2022年武康路一栋影视取景洋房最终成交价超出评估价28%，但同期南京西路某取景公寓却因户型缺陷流拍。这说明决定价值的核心仍是地段、产权、建筑质量等基本面，影视效应只是锦上添花。

对有意竞拍者而言，需算清几笔账：土地剩余使用年限64年的折现成本、每年近80万的维护费用、未来可能面临的历史建筑修缮限制等。某外资基金经理透露，他们评估此类资产时，影视加成的权重不超过估值模型的5%。真正让这栋洋房值钱的，是愚园路作为上海64条永不拓宽街道之一的土地价值，以及花园面积超过建筑面积的奢侈比例。

随着上海加强历史建筑保护，可交易老洋房将愈发稀缺。去年出台的《上海市历史风貌区保护条例》明确规定，此类建筑不得擅自改变外立面，内部改造也需报备。这种限制在降低供给的同时，也抬高了持有成本。长远来看，兼具文化IP属性和合规性的老洋房，仍将是顶级资产配置的选择，但影视光环终究只是这栋百年建筑生命中的一段插曲。

来源：房天下资讯