等大涨不如等3米+层高“好房子”，从两会写到住建部

摘要：两会，最宏观的协商和权力机关，涉及国民经济生活的方方面面，开完会由总理做政府工作报告，按序总结任务，期许，精神和发力方向。

3.4-3.5两会，3.9住建部发布会，近期，宏观定调和政策精神密集发布。

预料之中，“要暴涨！”的声音如期而至，挑拨市场神经。

而对笔者这种，一年能听这仨字300天的老油条，实在没啥波澜，只庆幸热点不用找。

今日推文，3m层高时代来临，从两会写到住建部。

▲亚运村 by 辉

两会，最宏观的协商和权力机关，涉及国民经济生活的方方面面，开完会由总理做政府工作报告，按序总结任务，期许，精神和发力方向。

因此，解读宏观，首先一定做到，不要单拎出来聚焦，如此注定放大所在领域的分量，且虚焦了其在整个宏观发展任务里的“主次顺序”。

什么意思？如下图，今年两会的政府工作报告，按顺序，要从头往后跟着宏观的定调和思路读，不能单摘房地产。

▲2025政府工作任务报告

第一任务，两条扩内需。一是针对居民部门，二是针对政府部门的投资，重心在“有效”投资，对应有效需求和实际收益。

▲2025政府天字一号任务

这两条，均是针对外需形势变化的对策，监测指标也很简单，让除食品外cpi和企业的ppi转正。

翻译，让百姓愿意消费，让政府投资靠谱的，给企业订单，让企业盈利、扩产、发工资、稳就业。

第二任务，科学技术是第一生产力，大量投入新质生产力，提高全要素生产力和企业部门利润率。

▲2025政府地字一号任务

翻译，不做苦力赚加工费了，洋人做什么赚钱我们做什么，让企业赚到钱，让单位产品的净利润提高，配合第一条，政府部门和金融机构看过来，该投资哪儿心里有数。

于是，第三任务应运而生，要新质生产力大发展，高精尖人才是前提，推动高质量教育体系很重要。

▲2025政府玄字一号任务

翻译，教育口许多高校会有一些新专业出现，尤其是Ai、制造业单项技术等等；

基础教育也会有所变革，举个身边的例子，读者里肯定有重点初中初三家长，孩子去年秋天参加“创新拔尖人才”考试和重高签约的，还有直接去高中上“初高中衔接课程”的，侧重理工科，就是科教兴国的具体体现；

当然，实行落地，必然也会有借此“高校扩招”以缓解就业和萝卜坑塞人的情况。

以上是前三段，发展的重中之重，也就是“发展的问题发展解决”，靠啥发展的核心解答。

第四段开始，解决“拖后腿”的效率问题，先是经济体制改革。

有效激发各类经营主体活力，宏观一提“活力”，指代就很明显，地方不太懂“有效”投资，刚开完会的民营经济各类行政束缚要解绑，也在点金融机构晴天送伞雨天收伞的觉悟。

▲2025政府任务四

国内统一大市场和财税改革去年都有提及，前者12月出的文件，解决一些省间壁垒、远洋捕捞、推动户籍屏障消除，促使生产力向高效率的城市集中等等，这点必然利好营商环境一流和新质生产力冒头的杭州。
详见（颠覆旧市场的楼市“新机会” | 房叔说1007）第三段。

后者很大程度关乎金税四期，试点了4年，不断扩大，迟早全国铺开一张网，监督走资和偷税、漏税监管。

第五段，外贸部分。

鼓励中国企业出海占领海外市场和规避关税风险，以及鼓励FDI（外商直接投资）回流并举，本币借贷海外收益支撑国内债务、外币投资支撑本币资产价格，都可以，在这个过程中，推动人民币走出去，重中之重。

▲2025政府任务五

第六段，才终于到房地产和化债。

“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，在第六栏，第十六行，比去年9月提出加了“持续、用力”的前置副词。

▲2025政府任务六

在这个位置出现，远远在扩内需、投入新质生产力、稳外贸、经济体制改革之后，摆明了这件事本身既不是主要任务，这大半年也没稳住，后续也没那么容易，需要“持续、用力”，以期目标是“房地产在2025成为不拖后腿的角色”。

限于篇幅，第七段后就不解读了。

推动房地产市场止跌回稳，如何持续用力？八句话——

1、因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

老房旧房拆改，去年提出100w套30多个城市分，远远不够，今年要加码，杭州基本面好，要拆迁扩需求分不到几套。

2、优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。

卖不动的城市减供稳存量资产价格，财政顶不住的城市，中央有1.3w亿超长期特别国债“置换低息”，杭州肯定不算。

3、盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

给4.4w亿地方政府专项债券化债+收储，卖不动的房国资收来降库存+出租，堵点在租售比算不过来，给的再贷款也不够，最近武汉有收储商品房当大学宿舍的办法，是个左手倒右手的新思路。

4、拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

房企白名单扩容，可以让一些房企参与保障房，长期收益还债回笼资金。

5、有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

去年提出，具体是啥没说，猜想见（新政如雨，重视风险 | 房叔说899），需要跌到位和时间。

6、适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

“好房子”是房地产发展方向，住建部提了近一年半，首次出现在政府工作报告，详见后文住建部的内容。

7、完善实施区域协调发展战略机制，坚持以人为本提高城镇化质量水平，构建优势互补的区域经济布局和国土空间体系。

详见（颠覆旧市场的楼市“新机会” | 房叔说1007）第四段。

8、持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发。

▲城市更新典范-运河新城-建筑师刚获普奖的杭钢遗址公园

城市更新的大话题，比如一些口袋花园、公共社区修建，老旧危房的升容自主更新，比如上海曹杨新村改造，比如杭钢厂房改造成遗址公园开发商业和办音乐节就是这一类。

最后，赤字率加到了4%，今年多了1.6w亿，不会是一年的，年内也会推动降准降息。

因为早知道有今天，2.15开年笔者直播就做了政策的预判（2025二手房购买策略 | 房叔直播191），读者可以借此对答案，详见这两页ppt，有疑问可以搜索图中后面房叔说的推文来读。

▲开年报告预期政策和实际体量

总体来说，政策方面并没什么新鲜的，比起这些叙事精神，具体的落地“数字”其实更为重要。
比如说100w套拆改不够，要增加几套几年完成，能不能明确拆的比例是多少，拆完货币安置的比例是多少，财政部给多少的支撑，这么多城市怎么分？

再比如收储商品房当保障房去库存，去年5000亿再贷款到11月底仅放出去14.5%，明显是运营成本和收益倒挂，地方政府难以推进；

能不能引进企业进行市场化操作，改完老房发REITs分担成本并增加收益，推动“房地产发展新模式”形成......

至于新鲜的，还是住建部重复强调一遍“降息、增贷、减税、保交房、收储、拆改和房企白名单”后，正在组织编制“好房子”建设指南。
这是“好房子”这一房地产发展道路新概念亮相一年半多，第一次提出客观文本“标准”，也是第一次进入政府工作报告。

▲3月9日，住城部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上回答记者提问。（新华社）

倪虹部长提到几点：
1、硬性标准之一，“把住宅层高提高到不低于3米”；
2、强科技。比如新工艺、新材料、新建造、全屋智能等等，这既符合“推动传统产业”改造升级，也能让产能继续有的放矢。
简而言之，好房子绝对不是地卖不动就换更好的地、更大的面积，涂料不够换铝板、铝板不行上石材，石材一般就奢石，奢石不够就汉白玉的换皮游戏，结果一看平面，顶容强排，一看开发模式，三角债高周转。
让“房”跳出“地产傀儡”的角，回归市场，去回应老百姓最根本的诉求——
“70年产权20年就成老房子合理吗？”、“老龄化率年年涨，适老住宅在哪里？”、“年轻人进城，小户型有没有？”、“房子老了，物业维修基金用完了怎么办？”...

关于这一点，笔者热切期盼能早点来，但也知道现实不易，很多方向，读者可以在房叔公众号内搜“未竟的道路”系列。

3、结合城市更新。

今日所有现代主义的高楼，有一天都有城市病的问题，且届时拆不动、炸不掉，有没有地方和企业能关注到“城市更新”的价值和潜力，比如15年以上的中年房修缮水池、停车场、充电桩、盘活底层架空运营等等...

最后倪部长总结：今后企业竞争拼的是新科技、高质量、好服务，谁能抓住这次转型好机会，谁能为群众建设“好房子”、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来。