摘要：中国土地估价师与土地登记代理人协会（以下简称“中估协”）牵头研制的团体标准《三维地籍调查规范》（T/CREVA 2114-2025），2025年3月31日由中国标准出版社出版发布，2025年4月15日起实施。

中国土地估价师与土地登记代理人协会

团体标准解读

《三维地籍调查规范》

中国土地估价师与土地登记代理人协会（以下简称“中估协”）牵头研制的团体标准《三维地籍调查规范》（T/CREVA 2114-2025），2025年3月31日由中国标准出版社出版发布，2025年4月15日起实施。

01编制背景Compilation Background

自2000年国际学术界提出三维地籍概念以来，全球范围内开展了系统性的理论探索与实践创新。我国自2007年的《中华人民共和国物权法》至2020年的《中华人民共和国民法典》，均明确规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。2020年，《国务院发布关于做好自由贸易试验区第六批改革试点经验复制推广工作的通知》（国函〔2020〕96号）中明确，“将以自然资源部为负责单位，在全国范围内复制推广以三维地籍为核心的土地立体化管理模式。”2024年7月31日，自然资源部“关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见”中明确，“鼓励有条件的地区探索实行三维地籍管理。”为推动三维地籍技术在自然资源领域规范推广应用，促进土地资源集约高效利用，支撑自然资源立体化管理体系构建，中估协组织研究团队严格依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规，以及《地籍调查规程》（GB/T 42547-2023）、《不动产登记规程》（TD/T 1095-2024）等相关标准，先行研编和发布实施《三维地籍调查规范》（T/CREVA 2114-2025，以下简称《规范》）团体标准。

02《规范》定位Positioning

《规范》充分采用法律性、技术性、适应性等指标，明确界定了三维地籍概念内涵，规定了建设用地使用权（地上、地下）及其建（构）筑物不动产单元设定方法和三维地籍调查的内容、程序、方法及技术要求等。适用于国有建设用地使用权及其建（构）筑物的权属调查和不动产测绘工作。集体建设用地使用权、宅基地使用权及其建（构）筑物的权属调查和不动产测绘工作可参照执行。

03主要内容和创新点 Main Content And Innovation Pointes

（一）首次明确和规范了三维地籍与三维地籍调查的内涵

基于法理、行政、技术等多维度系统化的文献研究与实证分析，三维地籍（3D cadastre）是指采用三维方式界定、表达、记载建设用地使用权（地表、地下、地上）及其建（构）筑物等定着物的权属、位置、界址、面积、用途等基本状况的图簿册及数据。三维地籍调查（3D cadastral survey）是指通过权属调查和不动产测绘，全面查清不动产单元的权属、位置、界址、面积、用途等基本状况，及其地下、地表、地上不动产单元之间的空间关系。

（二）首次明确规定了三维地籍不动产单元的划分与设定方法

基于对地表、地下及地上空间权益特征的深入解析及其关联性研究，在严格执行《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T 37346-2019）关于三维空间不动产单元设定与编码的基础上，充分考虑与各层级国土空间规划体系的有效衔接，综合考量用地规划条件与保护要求、权益保障机制、公共管制规定及安全防护标准等核心要素，首次明确规定了地表宗地、地下宗地和地上宗地及其定着物单元的划分规则、不动产单元设定方法和要求。

（三）系统化建立了三维地籍调查内容体系

《规范》在遵循《地籍调查规程》（GB/T 42547-2023）的基础上，针对三维产权空间特征，重点强化空间立体关系的表征能力，系统化建立了三维地籍调查内容体系。一是强化了宗地属性内容。增加了三维宗地专属属性字段，包括：空间名称、开发主体信息、行政管理归口单位、空间高程区间（起止高程值）、三维权属证明文件清单、立体地役权情况、竖向空间拓扑关系等；二是明确了建（构）筑物三维调查内容。包括地下及地表建（构）筑物特征参数、空间连通体系、竖向分层利用参数以及基础工程要素等；三是明确了三维界址解析标准。包括空间界址特征要素，如三维特征要素编码、界址类型、量测依据等，在传统二维界址坐标表基础上，扩展了“界标类型”"高程”等字段。

（四）构建了三维地籍调查技术体系和基本方法

《规范》遵循《地籍调查规程》（GB/T 42547-2023），以“权属清楚、界址清晰、面积准确”为目标，对三维地籍调查成果提出明确要求。针对三维空间地籍管理需求，通过建立空间基准衔接、多维数据采集、立体可视化表达等技术标准，构建了适应三维不动产登记需求，涵盖地上、地表、地下立体空间的地籍调查技术体系和方法。

首先明确了采用内外业相结合的权属状况调查方法。权属状况调查除应严格遵循《地籍调查规程》（GB/T 42547-2023）规定的内容和方法外，还需调查地役权状况以及地下、地上宗地与地表宗地之间的竖向空间关系、地下、地上宗地范围内的建（构）筑物层数、分层利用情况以及建（构）筑物出入口数量、位置、连通状况等，确保不动产单元的权属清楚。

二是分类明确了复杂情形下的界址调查方法。界址调查除应严格遵循《地籍调查规程》（GB/T 42547-2023）规定的内容和方法外，还应依据地下空间建设项目竣工后用地范围不可视化、权属来源材料不足需要补办手续等特殊属性，查清宗地上顶面与下底面的高程实测数值或断面图示和建筑基础的结构类型及其深度、长度等技术参数。针对项目是否具备土地权属来源文件、权属材料中坐标信息的完整性与规范性、建（构）筑物设计施工竣工资料的完备性等不同情形，分别制定相应的界址位置确定方法，为复杂三维空间权属界定提供了标准化操作指引，确保不动产单元界址清晰、空间相对位置关系正确。

三是不动产测绘中明确了地表地下平面与高程的衔接测量和地下建（构）筑物测量的内容和要求，以及地下宗地界址点测量的方法。明确了地下、地上地籍图的内容表示方法。规定了不动产单元图的编制内容和方法，除宗地平面图外（地表、地下、地上），还需要编制宗地透视图（地下、地上）和宗地轴线断面图（地下线性宗地），地表、地上宗地可编制实景三维宗地图；除定着物单元平面图外（地表、地下、地上），还需要编制定着物单元透视图（地下）等。

（五）严格规范了三维地籍调查程序

《规范》依据不动产单元的新建属性与项目开发时序，将调查业务类型划分为已建项目新设不动产单元地籍调查、新建项目新设不动产单元地籍调查及已登记不动产单元变更地籍调查三大类别。

针对已建项目新设不动产单元情形，构建了标准化程序框架，具体涵盖五大核心环节：前期准备工作、权属调查与不动产测绘、三维地籍建模、成果审查与入库（含地籍审核确认），以及成果整理与归档。特别明确对于缺乏权属来源材料的项目，须将地籍调查成果先行提交委托单位办理权属要件补正手续（包括规划条件核实、建设用地规划许可及建设工程规划许可等法定文件），待要件完备后依法办理不动产确权登记。

针对新建项目新设不动产单元，三维地籍调查贯穿建设项目管理全生命周期全流程，覆盖规划选址与预审、用地审批（含农用地转用与土地征收）、土地供应与规划许可（含建设用地规划许可和建筑工程规划许可）、竣工验收等关键阶段。明确规定同一建设项目在各审批阶段应当遵循“三个一”原则：一是成果继承原则，后续阶段须充分运用前置阶段调查成果；二是唯一性原则，确保标的物仅实施单次调查、成果单次提交及唯一编码标识；三是补充调查例外原则，仅当确有必要时方可开展补充调查。同时确立前序调查成果可以用于后续环节审批管理，切实实现行政效率与数据质量的协同提升，真正做到便民利企。

（六）系统确立了地籍三维模型的类型与标准化要求

《规范》将地籍三维模型划分为单体模型、分层模型与综合模型三大类型，从空间维度、要素构成层面科学界定各类模型的内涵特征与逻辑关系；制定了单体三维模型的精细化结构分类标准；明确要求应整合利用既有地籍调查成果数据，结合数字高程模型（DEM）、数字地表模型（DSM）等数据源，协同实景三维数据、城市信息模型（CIM）数据、倾斜摄影测量数据等新型空间信息成果，在完成宗地及定着物单体模型精准构建的基础上，系统化实施分层地籍三维模型建设，通过数据叠加形成混合地籍三维模型，有条件的地区可探索构建全域全要素地籍三维模型；特别强调需建立标准化的地籍三维模型数据库及配套管理系统，其基础功能模块应涵盖多源数据智能关联获取、模型动态化编辑与版本化更新、三维地籍空间可视化分析管理，以及标准化三维成果输出等核心业务功能。

（七）统一规定了多要素三维地籍调查成果内容

为切实满足地表、地下及地上建设用地使用权确权登记和自然资源管理工作的实际需求，在严格执行《地籍调查规程》（GB/T 42547-2023）既定规范的基础上，进一步细化明确要求新增以下调查成果资料：资料收集整理记录与检查表、建（构）筑物专项调查表、宗地信息扩展表、地下与地上建（构）筑物调查信息表、地下与地上界址解析表、地下与地上界址点坐标表、地下与地上调查审核表等。

04《规范》实施意义和作用 Significance And Effect

《规范》全面收集并梳理近年来取得的研究和实践成果，借鉴国际经验，深入剖析现有各种方法存在的问题，按照“依法依规，实事求是，把握先进”的原则，对三维地籍中不动产单元的划分设定、界址调查、界址测量、地籍图和不动产单元图编制的技术要求、操作方法、操作程序和质量检核方法等开展系统化、规范化研究，并将研究结果贯彻到《规范》中。

1.是切实贯彻落实《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国测绘法》《不动产登记暂行条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》以及地下空间利用确权登记等法律法规的重要举措。

2.为我国三维地籍调查工作规范化、标准化提供遵循，对进一步提升地籍管理水平具有重大意义。

3.切实保护不动产权利人合法权益，有效促进和完善土地分层确权和不动产统一登记制度。

4.夯实数据基础，服务“两统一”职责，支撑自然资源管理相关工作具有重要作用和意义。

来源：靖元教育