摘要：买房最关键的是办理房产证，常规的房屋买卖模式是“买家付款房地产办证”。但是如果买家付了一半的房款，房地产公司因自身原因十余年间未办理房产证，后期要求买家全部履行完毕房屋尾款后才能办理房产证。上述情况，到底应该是“先付款后办证”还是“先办证后付款”呢？

买房最关键的是办理房产证，常规的房屋买卖模式是“买家付款房地产办证”。但是如果买家付了一半的房款，房地产公司因自身原因十余年间未办理房产证，后期要求买家全部履行完毕房屋尾款后才能办理房产证。上述情况，到底应该是“先付款后办证”还是“先办证后付款”呢？

简要案情

被告庞某与原告鄂尔多斯市某房地产开发有限责任公司签订《“某城”订购协议书》，购买其开发的写字楼房屋，总价款176万余元。庞某支付首付款88.8万元后，剩余87万元约定通过按揭贷款支付，但贷款因开发商经营问题未能办理。开发商于2011年向庞某交付房屋并收取相关税费，但未协助庞某办理产权证。2024年，开发商要求庞某支付完毕房屋尾款后协助办理房产证，但庞某以开发商挪用税费、失信为由拒绝支付尾款。开发商遂起诉庞某索要房款及违约金；庞某反诉开发商，主张不安抗辩权，要求开发商先办理产权证并赔偿损失。

争议焦点

购房尾款支付义务：庞某是否需支付剩余房款？其主张的“不安抗辩权”能否成立？

产权证办理责任：开发商是否因自身失信行为导致无法办证，需承担赔偿责任？

裁判要旨

判决庞某某支付剩余房款87万元及违约金（按同期贷款基准利率计算），开发商在收款后协助办理产权登记。

庞某以开发商失信为由拒付房款缺乏法律依据，双方履行义务有先后顺序，付款不以办证为前提，因此不安抗辩权不成立。开发商未办证系因购房者未付尾款，不构成违约，无需赔偿损失。

裁判理由

本案中，被告向原告交纳了首付款后，双方约定剩余部分办理按揭贷款，签订正式《商品房买卖合同》，并办理网签手续，后未能办理按揭贷款，此时被告享有合同解除权，请求原告退还首付款，但是当原告向被告交付房屋时，被告予以接受，视为被告同意继续履行合同，此时，被告应当向原告一次性付款或与原告协商分期付款，被告逾期支付购房款，属于违约行为，应当承担违约责任。

关于被告提出的反诉请求，本案为商品房买卖合同纠纷，原被告之间有明确的先后履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因被告尚未交清剩余房款，故原告有权拒绝为被告办理产权登记手续，原告的行为不属于违约行为，无须承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据终止履行的，应当承担违约责任。本案中，被告履行的为金钱给付义务，而原告履行的为协助办理不动产权登记义务，故被告以原告为失信被执行人为由拒绝交纳剩余房款行使不安抗辩权的理由不能成立。同时，为了避免给当事人造成诉累，在本案被告交清购房款的情况下，原告应当协助为被告办理案涉房产不动产登记手续。

案例启示

房屋买卖合同中，当事人应清楚合同协议约定内容及履行方式。如遇特殊情况，应进一步明确合同协议内容，避免后续可能引发的系列矛盾纠纷。本案中，双方因信任缺失导致纠纷，但法律明确界定了履行顺序与责任边界。通过依法判决，平衡了买卖双方权益，既保障了交易安全，也警示市场主体须严守契约精神。因此，付了首付的房屋应该是“先付款后办证”。

法官说法

诚信是市场交易的基石。购房者接收房屋后，应依约履行付款义务；开发商亦需在条件成就时积极协助办证。购房者与开发商唯有在契约框架内互信协作，才能实现“安居”与“营商”的双赢，共同筑牢健康有序的房地产市场生态。

来源：中国五环