摘要：这位群友朋友没有透露具体的房源信息，但经过“买入价500多万”、“地段潍坊”、“明珠学区”等信息拼凑。

日前，在小胖直播间，有一位群友问出了这样的疑惑：

2021年买的学区房亏了200万，现在是卖掉等置换还是熬一熬？

这位群友朋友没有透露具体的房源信息，但经过“买入价500多万”、“地段潍坊”、“明珠学区”等信息拼凑。

小胖君在链家网发现潍坊九村2021年确实成交了1套39.22㎡的1房，总价512万，折合单价13万/㎡。平心而论13万的价格在2021年也属于比较高的了。（该房源不一定为视频群友所购房源，仅供参考）。

时至今日，潍坊九村5月成交的1套37㎡1房，总价226.3万，折合单价6万出头。这么看来，确实跌了200多万。

潍坊九村对口的是明珠B+洋泾中学，初中并不是特别突出。很多群友留言，初中学区好，或者双学区的房子更保值。

我们来看1个浦东双学区的小区——福山小区，福山外国语小学+建平中学西校。

我拉出2个小区每个月的成交均价来正面对比：

福山小区的成交比潍坊九村要少，但降价的幅度不低，2022年4季度福山小区成交均价9.7万/㎡，今年1季度回落到6.2万/㎡，降幅3.5万/㎡。

潍坊九村2022年4季度10.4万/㎡，今年1季度6.6万/㎡，降幅3.8万/㎡。

对比下来，浦东双学区相对更保值一些，但差异并不明显。造成价格回落的主要原因还是中环内老小区大盘的影响。

降价已经是既定的事实，那么回归开头的问题：现在是卖掉还是再等等呢？

针对这个问题，我想先跟大家复盘一下上海中环内老小区的价格走势，解答以下3个疑问再给结论：

· 为什么上海中环内老小区二手房价21-22年之前会涨，23-24年之后会跌？

· 当前中环内老小区的价格基本回到了哪一年？

· 不同小区之间跌幅或涨幅有何差异？哪些小区更保值？

话不多说直接开始：

第一个问题：为什么21-22年会是中环内老小区的价格高点？为什么23-24年价格会下降？

价格变动的本质还是供求！

我统计了2020-2024年，链家网中环内的挂牌量（取年中时间点）和成交量（全年成交量），然后计算了比值（供求比）结果如下：

在2021年的时候上海链家中环内的年中挂牌量有11155套，全年却成交了13336套，比值是小于1的（供不应求），价格上涨符合经济学原理。

在2022年供求比进一步缩减，中环内的二手房是较为稀缺的，价格进一步上涨也有理可循。

但到了2023年和2024年，随着挂牌量的急速飙升，供求比超过了2，价格逐步下滑也在意料之中了。

因为2024年以后上海每月新增的挂牌量是很大的，所以我们精细到月份，来看每个月新增挂牌和成交套数的比值（中环内30年以上房龄老小区）。

在2024年9月以前供求比都非常高，卖房市场竞争非常激烈，到2025年11月后虽然挂牌量还是较大，但成交上来了，2-3的供求比让价格足以稳在横盘位置。

看完供求，我们用价格来验证：

第二个问题：当前中环内老小区价格回到哪一年了？

备注：以下数据来自链家网成交房源，小区选择中环内1995年及以前建成的老小区，数据截止2025年5月16日。

先看年度，过往10年中环老小区的价格可谓一波三折，在2022年达到顶峰，随后一路下跌。目前的价格基本回到了2019年。

再看更细的季度表现，过往5年具体顶峰时间是2022年的二季度，随后一路下调，到2024年的三季度基本到了周期底部，随后一直处于横盘状态，并没有出现一路下滑的态势，这点很重要。

我们来看更具体的月度数据，2024年的9月，这是真正的底部价格，均价为58629元/㎡。但在新政出台，成交回暖后，价格也是有一定的拉升的。最高是今年三月小阳春的60783元/㎡。

这样的表现说明，在新政的支持下，价格是能够稳住甚至小幅度回暖的。

看完以上数据，小胖君给出结论，当下的中环老公房价格确实是处于横盘阶段。如果能有重磅的新政出台，价格回调是大概率事件。

不过这是大盘的趋势，不同的“选品”在不同行情里面的表现是截然不同的。比如去年9月新政后，有些小区就是能够热卖，价格回暖也在情理之中。来看第三个问题：

第三个问题：中环内老小区谁更保值？

我把去年9月和今年5月都有成交的小区筛选出来，然后按区做了分类，来看具体小区的表现吧~

黄浦区市民新村去年9月成交1套45.52㎡小2房，总价500万，折合单价11万/㎡。今年4月底成交1套43.62㎡小两房，总价507万，折合单价11.6万/㎡，已经有一定的涨幅。今年5月再成交1套29㎡1房（学区房面积越小单价越高），折合单价15.8万/㎡。

徐汇区价格上涨的老小区还是占比较多的，而且涨幅不小，龙南三四村、西木小区、裕德路66弄、东泉小区和园南新村都比较坚挺。

静安涨跌小区差不多各一半，其中曹家渡的长城小区去年9月成交3套房源，单价区间在5.6-6.5万/㎡。今年5月成交1套精装房源单价超过6.9万/㎡。

长宁的表现和静安差不多，涨跌参半。其中长虹小区从去年9月开始成交价一直在回暖，最新5月成交的37㎡1室1厅折合单价已经超过6.9万/㎡。

虹口跌的小区占比会相对大一些，表现最好的蒋家桥小区在去年9月、10月折合单价都在4字头，今年成交的房源基本在5万朝上，最新成交的单价超过5.8万/㎡。

鞍山五村去年9月成交简装1房，折合单价只有4.2万/㎡。

今年5月最新成交的2房，折合单价约6.6万/㎡。

普陀的表现还是不错的，尤其长风的几个小区，在今年小阳春价格回暖幅度较大。

浦东中环内老小区也是涨的多，尤其梅园几个小区表现还是不错的。

最后我们做个总价：

首先，当下中环内的老小区确实处于震荡横盘阶段，并没有出现大家想象中的一路下滑。

其次，不同小区之间的价格变动有差异，多花心力筛选是目前买二手房的必修课。

最后，重磅政策的支持对于市场的利好作用是显而易见的，如果没有迫切的卖房需求，短期内等待政策或许是更为稳妥的选择。

你怎么看，欢迎文末留言讨论~

来源：说话的胖头鱼