全纪录：“好服务新价值” 2025中物智库年度物业论坛成功举办

摘要：2025年5月22日，由北京中物智汇信息科技股份公司（中物智库）主办、厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司协办的“好服务新价值”——2025 中物智库年度物业论坛在厦门成功举办。来自全国各地的300多位行业头部物业企业总裁、总经理，多地协会领导、专家学者等齐聚

2025年5月22日，由北京中物智汇信息科技股份公司（中物智库）主办、厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司协办的“好服务新价值”——2025 中物智库年度物业论坛在厦门成功举办。来自全国各地的300多位行业头部物业企业总裁、总经理，多地协会领导、专家学者等齐聚一堂，共探行业发展新路径，见证行业荣耀时刻。

会上，重磅发布了《好服务新价值：2025中国物业服务企业综合实力研究报告》。同期隆重揭晓“2025中国物业服务综合实力百强企业”“2025中国物业国有企业百强”“2025中国物业品牌影响力百强企业”“2025中国物业管理行业上市物企20强”及系列细分业态、区域、标杆项目榜单，共同见证中国物业服务企业基业长青、业绩长虹！

三大专题研讨会，共探行业发展新路径

5 月 22 日上午，三场并行研讨会同步启幕。会议围绕行业发展现状，分别以 “物企总裁闭门私董会” 聚焦战略决策与资源整合，以 “低价格物业项目运营研讨会” 探讨低成本服务场景下的效能提升路径，以 “AI 时代 - 科技痛点问题及解决案例分享研讨会” 剖析智慧物业落地中的技术瓶颈与实践方案，多维度赋能行业创新发展。

研讨会1：物业论坛总裁私董会

来自全国各地50余位物企总裁、总经理齐聚一堂，以 “好服务・新价值” 为核心命题，深度聚焦企业战略转型、新赛道开拓、市场拓展创新路径、增值服务迭代升级、品质服务体系构建，以及企业核心发展战略规划等行业关键议题，通过分享优秀落地实践案例、剖析破局困境的实战经验，共同探寻行业高质量发展的共识。

与会嘉宾表示，在战略转型与新赛道探索上，面对市场环境的深刻变革，物业企业需主动优化组织架构，通过精细化管理实现降本增效。借助信息化技术搭建智慧管理平台，推进设备节能改造等技术赋能手段，能够有效提升运营效率；同时建立科学的员工激励机制，激发团队活力与创造力，是企业提升竞争力的关键。

在市场拓展方面，要积极探索“质价相符” 的服务模式，通过提供差异化、高品质服务提升客户黏性与市场占有率。对于增值服务业务，不应局限于传统模式，而要围绕业主多元化需求，创新服务内容与商业模式，如拓展社区养老、健康管理、文化教育等领域。在品质服务打造上，需明确 “好服务” 的量化标准，通过建立透明化服务流程、规范化操作体系，实现业主与物业在服务认知上的统一。

此外，行业自律也是保障服务品质的重要环节，企业应共同维护市场秩序，推动行业健康可持续发展。

此次私董会不仅为物业企业提供了经验交流与资源共享的平台，更为行业发展指明了方向。未来，物业行业将以“好服务” 为根基，以 “新价值” 为驱动，在变革中把握机遇，实现高质量发展，为广大业主创造更美好的生活体验。

研讨会2：低价格物业项目运营研讨会

若能运营好低价格项目，不仅是对社会的贡献，也能放大物业管理价值。此次研讨会现场，汇聚了协会、企业、业主等多方代表分享相关经验，探讨发展方向，共有超20家代表企业带来实践与思考参与其中。

其中，星天地总经理周建鹏、格林豪森副总经理于敏、卓彩物业总经理李泳健分别结合企业实践，围绕低价项目运营带来了“物业+养老”、“科技助力”、“老旧小区”等不同视角的主题分享，现场大家收获颇多。

另外，在交流分享环节，瑞赢物业董事长王龙贵、业主委员会代表杨树林、武汉慧民缘社区服务有限公司总经理李田冀、哈尔滨物协秘书长张洪全、绿地泉服务助理总经理刘天洋，以及行业专家赵利民等多位嘉宾，分别从酬金制体会、低价格项目运营、信托制实践及优势、行业本质与信托制物业理念等不同角度分享了经验与见解。

研讨会3：AI时代-科技痛点问题及解决案例

汇聚了来自国有企业、区域龙头及中小型物业企业的代表、行业专家及科技服务商，深入探讨了物业企业数字化转型的挑战、实践经验与未来方向。

山东信莱物业副总经理王坤分享了国企在科技转型中的探索；润晟生活服务商业负责人张楚坤以昆明润城项目为例，展示了科技如何助力复杂业态管理；浙江新峰物业总经理宋豪从中小企业视角出发，坦言面临人才断层、成本压力与服务透明度难题；南京市物业行业AI联盟秘书长封磊系统剖析物业数字化转型路径，提出AI应用的四个阶段：通用工具→行业定制→轻量级整合→企业级智能体。

互动环节中，杭铁物业李顺新抛出“AI是否取代人工”的尖锐问题，引发热议。深圳市物业管理协会秘书长张红喜认为，AI将优化而非完全替代人力，重点在于赋能一线员工。

本次峰会为物业行业提供了实践范本与战略思考，标志着科技赋能从概念探索迈入深度应用阶段。在AI浪潮与成本压力双重驱动下，智慧服务的新篇章已然开启。

年度论坛，聚焦行业价值新跃迁

5月22日下午，“好服务新价值”2025中物智库年度物业论坛盛大开启。

本次发布会由中物智库创新研究部总经理朱浩主持。现场邀请到中国社区发展协会会长陈越良、副会长叶家艺、常务副秘书长陈开艳、福建省物协会长刘玉桃、厦门市物协会长黄嘉辉等主要领导，以及各省市物业协会会长、秘书长，多家上市物业企业、央国企物业的总裁，以及民营物企的代表等共同参与，共探行业发展。

一、领导致辞，指明行业发展方向

中国社区发展协会会长陈越良

首先，中国社区发展协会会长陈越良为大会致辞。陈越良会长致辞欢迎物业管理行业精英齐聚厦门，强调物业管理是新时代治理格局的关键支撑，要实现三大价值跃迁：向治理共同体迈进、升级为全龄友好、深化文化浸润。他表示行业变革中，企业需科技、赋能开拓增值服务等，始终以人民口碑为衡量标准。定义“好服务”为连接人心的纽带，“新价值”为重构行业价值坐标，呼吁物业成为美好生活设计师、基层治理绣花人等，重新定义行业价值。

福建省物业管理协会会长刘玉桃

接下来，福建省物业管理协会会长刘玉桃为大会致辞。刘玉桃会长指出物业服务行业正经历着从"基础保障"到"价值创造"的深刻转型。随着居民对美好生活的向往日益强烈、城市治理向精细化方向迈进，以及数字科技革命带来的创新机遇，行业发展面临着前所未有的挑战与机遇。这些变化正在倒逼物业行业重新定义服务内涵、挖掘增长潜力。福建物业企业积极探索党建引领与服务升级的融合路径，将基层党建工作与物业服务有机结合，打造有温度、有深度的社区治理新模式。

厦门市物业管理协会会长黄嘉辉

厦门市物业管理协会会长黄嘉辉也为大会带来精彩致辞。黄嘉辉会长致辞强调物业管理的重要性，指出行业正经历变革，服务边界、价值创造和行业定位都在发生变化。提出“破界”与“融合”、“守正”与“创新”、“利他”与“共生”三组关键词，呼吁回归服务本质、价值初心和行业使命，携手创造美好生活的物业愿景。

二、《好服务新价值——2025物业服务企业综合实力研究报告》发布

中物智库创始人杨熙

中物智库创始人杨熙重磅发布《好服务新价值——2025 物业服务企业综合实力研究报告》，从政策导向、详实数据等多维度深入剖析行业现状、核心矛盾，并提出针对性策略。

杨熙指出，国家政策积极推动物业管理行业健康发展，服务边界持续拓展，“好房子好服务” 成为核心关键词。

他强调，物业行业正经历从规模扩张到质量效益并重的深刻变革。中物智库数据显示，2024 年百强物业企业在管面积达119.28亿平方米，同比增长7.06%，连续个位数增长，市场份额提升至28.97%，与上年基本持平，行业集中度基本稳定。

企业经营效益挑战显著，营收承压增速放缓，增收不增利现象依旧凸显。2024年百强企业营收3581.95亿元，同比增长4.28%，但净利润同比下滑18.48%至168亿元，延续负增长态势。净利率4.69%，毛利率19.53%，较上年分别减少 1.31 和 0.59 个百分点。行业整体“增收不增利”矛盾突出。

企业成本压力凸显，2024年百强企业营业成本2882.29亿元，同比增长5.04%，其中人工成本总值1464.82亿元，同比增加4.27%，广义的人工成本占比约70%，成本控制成为物业企业经营的核心命题。

此外，财务风险依旧比较明显，2024年百强企业应收账款总额954.41亿，增速低于营收，占营收比降至2.65%，但绝对规模仍达年营收1/3，需警惕坏账风险。现金储备 1149.47 亿元，头部企业优势明显，但资金储备稳定性不足，需探索创新收费模式。

而设施管理（FM）与城市服务等业务板块则展现出强劲的发展潜力，展现出专业化纵深发展与精细化运营并重的显著特征，同时科技赋能与绿色转型正重塑行业格局。

杨熙进一步表示，当前物业企业在经营中也面临规模与价值驱动失衡、业务结构失衡、成本与效率矛盾、市场分化加剧及资金风险等五大核心矛盾。对此，杨熙围绕着战略、服务、专业、组织、品牌和科技，提出穿越周期的六大战略。

最后，杨熙强调，物业行业正从“规模与速度”转向“价值与效率”，“好服务”成为核心驱动力。服务至善，品质为径，唯有好服务方能穿越周期。

三、主题演讲，分享实践与思考

在主题演讲环节，绿城服务集团助理总裁兼绿城咨询集团总经理樊琍、第一服务执行董事、CEO刘培庆、华润万象生活物业航道基础服务部负责人刘宏和瑞赢物业董事长兼总经理王龙贵分别就服务细节如何转化为品牌竞争力、物业服务新价值、基础服务极致化 + 增值服务生态化的实践路径、酬金制等不同维度聚焦物业服务的创新与发展，带来深度思考与实践分享。

绿城服务集团助理总裁兼绿城咨询集团总经理樊琍

绿城服务集团助理总裁兼绿城咨询集团总经理樊琍，带来《深度服务是怎么炼成的》的主题演讲。绿城服务秉持以人为本、以终为始的理念，从行业拓荒到如今深度服务，始终将员工关怀与客户需求放在首位；在业务上，企业不断探索全周期服务模式，研究会所可持续运营，将服务拓展城市服务领域。当前，企业以深度服务为引领，致力于推进行业发展，让每个人的生活都因行业的努力而变得更加美好。

第一服务执行董事、CEO刘培庆

第一服务执行董事、CEO刘培庆进行了《经济下行期的物业服务新价值》主题分享。他指出，我们必须深入思考，物业行业的核心能力究竟是什么？虽然我们有许多服务型企业提供了优质的服务，但这并不意味着它们一定能够实现良好的发展。物业行业的危机往往来自于内部和外部的双重压力。内部方面，如地产公司对物业公司的资金支持减少，可能导致物业公司现金流出现问题，进而影响服务质量。这可能会引发一系列社会问题，如员工工资拖欠等。外部方面，政府政策的调整、市场环境的变化以及各部门的监管都可能对物业行业产生影响。当我们思考物业行业面临的挑战时，我们必须正视这些问题，并寻找解决方案。

华润万象生活物业航道基础服务部负责人刘宏

华润万象生活物业航道基础服务部负责人刘宏带来《服务至臻价值新生》主题分享。他表示我们所处的局面和面临的变化，要求我们必须做出改变，而不再像过去那样安于现状。即使最基本的“物业行业的核心价值是资产的保值增值”这一理念，在过去 40 年的发展历程中也常常被忽视。许多物业服务优质的项目往往是房地产营销的成果，而非物业服务规划的结果。在资产价值层面，我们需要重新回归物业的初心和战略体系，做好资产的保值增值。随着房地产市场进入新的阶段，大量交付项目面临设施设备的维修和更换，我们需要做好准备。

瑞赢物业董事长兼总经理王龙贵

瑞赢物业董事长兼总经理王龙贵带来《高质量物业服务与酬金制模式》的分享。他表示：酬金制仍是行业高质量发展的方向，2020 年 12 月，住建部等六部委发布通知，提倡酬金制计费方式。酬金制可推动企业从成本承担者向服务管理者转型，增加业主对创收的接受度。通过透明化成本、弹性服务和收益共享，酬金制为低价物业服务提供可行方案。在成本上升、收费标准下降的背景下，酬金制有助于缓解矛盾，推动行业发展。

四、高峰论坛，碰撞 “好服务” 理念

在高峰论坛环节，邀请到5位重量级的嘉宾共同参与，他们围绕今年行业的发展热词“好服务”进行了分享与碰撞，下面是他们的核心观点和对行业的深切寄语。

鸿坤物业总经理吴国卿：好服务的核心是“客户认可”，鸿坤物业将始终践行“让人们住得开心”的理念，以业主满意为最高标准。

瑞森生活服务总裁刘勇罡：好服务有两点，第一，基于良好客户体验的长期主义；第二，合作共赢的成长性。行业要以有温度的服务铸就品质，用敢于创新的思维助力发展，同心共创物业新价值，携手共赢行业新未来。

金茂服务执行董事、首席执行官李玉龙：提供好服务有三个关键要素，第一个是充分理解客户需求并拥有相应的判断和转化能力;第二个是，好服务需要服务设计;第三个是，服务的交付能力。另外，他坚信这个行业未来一定会更好，热爱可抵岁月漫长。

南都物业集团总裁楼俊：好服务是一个物业人的美好愿景，是一个客户的美好体验。如果定义好服务，好服务要高标准、有温度、个性化、超预期。最后，他认为行业发展新阶段，我们需要更加努力，勇于变革且行且珍惜。

时代邻里执行董事兼副总裁谢娆：好服务就是要创造价值，时代邻里是从三个层面来理解，即为客户创造价值，为公司创造价值，为社会创造价值。时代邻里愿与同行共守“好房子好服务”初心，为万家灯火点亮属于物业人的温暖与担当。

五、中国社区发展协会社区环境和物业管理工作委员会聘任仪式郑重举行

会上，中国社区发展协会社区环境和物业管理工作委员会聘任仪式正式举行。首先，中国社区发展协会常务秘书长陈开艳现场宣读《关于聘任杨熙等为中国社区发展协会社区环境和物业管理工作委员会主任、副主任的通知》，聘任中物智汇杨熙同志为主任，友宝代表人余立志同志、嘉诚新悦物业代表人宋睿同志、国信达数据代表人翟猛同志为副主任。中国社区发展协会会长陈越良、副会长叶家艺现场颁发聘书。

随后，杨熙作任职表态发言，明确2025 年五大核心工作方向，年内将重点围绕“第三届全国城乡社区高质量发展典型案例征集、全国社区春晚、中国社区运动会系列活动、社区智慧助老行动、社区老年康复工程动脉硬化筛查公益活动”五个方面开展落实工作。

他表示，中国社区发展协会始终以“推动社区高质量发展” 为使命，本次工作委员会的成立，标志着协会在社区环境与物业管理领域的专业化布局迈出重要一步。

杨熙强调，工作委员会将依托中国社区发展协会平台，对接更多的来自民政体系、社工体系、慈善组织、公益基金、养老、健康、幼儿、社区活动、文体活动等资源，助力社区治理、社区服务，助力物业服务企业、相关服务机构，共建共生、共荣发展，为社区居民提供更好的服务。 欢迎社区物业企业、社会组织及相关机构积极参与工作委员会各项活动，共同开创社区治理与物业服务创新发展的新局面。

六、社区老年康复工程动脉硬化筛查公益活动

作为中国社区发展协会社区环境和物业管理工作委员会五大重点工作之一，"社区老年康复工程・动脉硬化筛查公益活动" 备受关注，活动现场的签到处及入口处均设置了公益筛查点。

中国老龄事业发展基金会老年康复工程办公室副主任丁海，为大家详细介绍了老年康复工程项目百万老人动脉硬化筛查公益活动，让大家对这项公益活动的影响充分认知。

中国老龄事业发展基金会老年康复工程办公室副主任丁海

他表示，心脑血管疾病已成为我国健康 "第一杀手"，呈现高患病率、高致残率、高复发率、高死亡率、多并发症的 "四高一多" 特点。而动脉硬化是心脑疾病的核心诱因，其筛查的意义在于：通过专业设备（如动脉硬化检测仪、AI 心脑血管风险预警系统），提前发现心梗、脑梗等风险，实现 "早发现、早干预"。中国老龄事业发展基金会以关爱心脑，百万减残，让更多老年人远离失能，有尊严的生活为使命，并与腾讯公益、抖音、支付宝等平台合作，发起 "99 护夕阳" 月捐计划，所筹善款用于支持社区公益筛查。

他表示，公益项目助力物业与居民的双向奔赴。物业企业可成为公益筛查点，该公益项目对于社区老年健康、员工健康以及提高物业品牌形象，彰显企业社会责任都是有重大价值的。

最后，中物智库与世纪城物业正式签约加入老年康复工程・百万老人慢病筛查公益活动。老年康复工程办公室副主任丁海、中物智库创始人杨熙、世纪金源服务集团副总裁刘占军共同举行签约仪式。

当前，物企大量员工工作压力大，工作强度大，尤其是保安、保洁、外包人员年龄普遍偏大，在身体健康方面有较大的风险，无论对员工、对员工家庭、对企业都可能有较大的隐患。为响应2025年中国物业管理协会实施八项提升行动中，面向行业发出的“关爱一线物业服务人员的倡议”，落实人文关怀，优化工作环境，关爱身心健康，中物智库正式发起“公益同行”计划，将使用加入公益活动获得的动脉硬化筛查设备，为全国各省市物业服务企业、物业协会提供公益筛查机会。欢迎有意向参与的企业、协会与中物智库区域人员联系。

七、服务产品化与战略合作，赋能行业发展

当前，服务产品化是“好服务”的重要落地方式。中物智库咨询服务中心总经理张强重点分享了物业服务企业在 “物业 + 养老” 领域的实践成果，以及对服务产品化的思考。并协同星天地物业总经理周建鹏共同发布了《嵌入式社区背景下物业+居家养老服务的突破性尝试——星天地物业服务白皮书》（2024年）。

张强表示，星天地物业作为鄂尔多斯的新兴物业服务企业，成立仅两年多便拓展至 50 多个项目，其快速发展的关键在于精准把握 “养老” 与 “物业” 的融合路径，构建了嵌入式服务和一体化融合两大核心逻辑。同时，星天地物业以物业为基础，构建起全方位养老体系。通过打造中央厨房、康养服务中心等，形成“吃住行购医” 一体服务综合体。还推出定时巡护，涵盖基础检测、家务协助等服务，并通过小程序实现便捷预约。星天地物业旨在解决养老难题，让老人 “老有所养、老有所医、老有所乐” 。通过两年多的探索，星天地已实现了从 “基础服务叠加养老元素” 到 “全龄适居生态” 的升级。在过去一年里，中物智库与星天地物业携手开展 “物业 + 养老” 模式研究，共同编写了《嵌入式社区背景下物业+居家养老服务的突破性尝试——星天地物业服务白皮书》（2024年）。这本白皮书凝结了中物智库对行业痛点的深度洞察与实践经验，也希望能为行业探索 “物业 + 养老” 服务模式提供新的思路。

中物智库中物咨询总经理张强

中物智库咨询总经理张强表示，中物智库已经与多家企业达成合作，共同推进企业“服务产品化”发展落地，并进行了《中物智库服务产品化咨询研究成果》的案例分享，包括 中信资产聚焦公建，打造信商、信政、信融三大差异化服务产品；云南城投物业将物业品牌升级为云城服务，衍生四大子品牌并构建五级服务体系；卓彩物业以分类施策等模式探索老旧小区服务，增值收入占比达 70%；鸿园物业推出小鸿管家解决公建服务难题，打造七彩餐服并以 500 余项标准形成餐饮认证体系等。

最后，云城服务董事长赵亦名、卓彩物业董事长尚仕琦、瑞赢物业董事长王龙贵、星天地物业总经理周建鹏、鸿园物业副总经理夏敏、格林豪森物业副总经理于敏、润晟生活集团运营总赵昱、澜沧江物业昆明分公司总经理梁红刚等过往中物智库参与助力服务产品化研发咨询的企业代表上台，共同见证越来越多的好服务产品诞生。

八、中物格众科技与支付宝达成战略合作

会议现场，中物格众科技与支付宝举行了战略合作仪式，支付宝蚂蚁智能物业张达与中物智库张强共同完成合作仪式。中物智库旗下科技板块“中物格众科技”一直致力于为物业行业科技发展赋能，目前，双方已达成全维度深度合作并实现研发落地，未来碰一碰功能可直接延展至除支付环节外的更多物业服务场景，将为物业管理行业带来更多科技层面的赋能。

中物智库中物咨询总经理张强（左）与支付宝蚂蚁智能物业张达（右）

实地调研，感受标杆项目创新实践

经过前一天思想的碰撞后，5月23日大家对厦门的标杆项目进行了实地调研。本次活动分为两条路线，聚焦高端住宅、写字楼及综合体项目，近距离了解厦门优秀物业企业标杆项目的物业服务创新与资产运营实践。

路线一：建发物业作为深耕福建的本土企业，在厦门有着深刻的沉淀。路线一主要走进建发物业的两个标杆项目：五缘橖月和建发大厦。

参访首站来到厦门湖里区五缘湾核心地段的建发五缘橖月项目。建发五缘橖月项目用地面积为33969.489㎡，计容建筑面积为111610㎡ (其中，居住建筑面积为105110㎡，商业建筑面积为3200㎡，幼儿园面积为6500㎡)。片区是厦门岛内集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源要素于一体的生态空间，优美的自然生态环境将其造就其为鹭岛宜居度最高的人居板块之一。

在服务方面，参访团对项目的“全龄多维度私享场域”印象深刻，涵盖童趣园、绘本馆及高尔夫、击剑等贵族课程，彰显塔尖圈层对下一代培养的重视。

第二站聚焦厦门岛东部的建发大厦。厦门建发国际大厦，坐落于厦门市思明区核心商务区，占地面积约2万平方米，总建筑面积高达15万平方米，是集甲级写字楼、高端商业、会议中心于一体的综合性商务综合体。项目总投资额超过10亿元人民币，于2018年正式投入使用。大厦遵循绿色建筑理念，采用高效节能材料与智能化管理系统，荣获国家LEED金级认证，体现了对未来可持续发展的深刻承诺。

在服务方面，项目采用“总部级管家服务”，整合政务代办、金融咨询等企业配套，依托智慧楼宇系统实现设备远程运维、空间灵活分割，并以“租金+服务费”组合模式提升资产收益。参访者对其“全周期资产增值服务链”表示高度认可。

路线二：厦门海上世界项目由招商积余服务提供服务。招商积余厦门海上世界项目总建面约109万㎡，是集商业、办公、文旅、酒店、邮轮母港航站楼等五大业态于一体的大型滨海综合体。作为省市重点招商引资平台，承载片区产业转型升级及国际交流展示门户作用。

该项目依托 “智慧服务管理方案”，融合科技与服务，已成为厦门市及福建省的 “城市会客厅”，多次承接政府接待、国际会议等活动，品牌影响力辐射全国。同时，该项目以 “头等舱智慧服务” 为核心定位，围绕 “智慧物业、智慧物联、智慧科技” 三大维度，打造差异化服务。

作为综合体物业标杆，招商积余以“全域运营”破题多元业态管理。项目通过自研智慧平台统筹邮轮港、商业街、写字楼的安防、保洁及客流动线，并依托招商积余央企资源，导入跨境物流、会展服务等产业生态，为“非住宅业态服务标准化”提供范本。

此次参访凸显物业行业向“专业化+科技化”转型趋势，三大项目以差异化服务力与运营模式，为行业升级提供实践参考。