摘要：在北京石景山区，八角路小区22号楼正在进行更新改造。改造的方式，不是简单的管网更新、外立面整治或公共区域修缮，而是把原来的老楼拆掉，建设新的住宅。也就是说，居民只花了重新翻修的钱，就把原本设施老化严重的非成套住宅拆除重建，变成了可重新计算70年房龄的新房。不仅
央广网北京5月20日消息（总台中国之声记者王泽华）据中央广播电视总台中国之声报道，在北京石景山区，八角路小区22号楼正在进行更新改造。改造的方式，不是简单的管网更新、外立面整治或公共区域修缮，而是把原来的老楼拆掉，建设新的住宅。也就是说，居民只花了重新翻修的钱，就把原本设施老化严重的非成套住宅拆除重建，变成了可重新计算70年房龄的新房。不仅如此，在不牺牲原有面积的基础上，厨房、卫生间也搬进了自家屋内，再也不用和别人共用了。
就在上周（15日），我国城市更新工作的顶层意见发布，其中的关键词之一，就是建立可持续的城市更新模式。党的二十届三中全会提出，“建立可持续的城市更新模式和政策法规”；今年全国两会上，住房和城乡建设部也提出，“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。“自主更新”能否蹚出新路？
老楼原拆原建，究竟怎么做？
早上9点，记者来到石景山八角街道八角路小区，一栋栋很有年代感的五层小楼，掩映在大槐树、松树、柏树丛中。而坐落于整个小区西侧的22号楼，已经被两米多高的围挡拦住，地基已打好，正在紧锣密鼓地推进建设工作。再过一年多，这片区域“最年轻”的新房——新的22号楼就将拔地而起。记者在现场看到，这栋楼原来的两位住户也来到了施工现场。
孙阿姨：什么时候能交付？
首开集团天运公司项目管理部经理田麒：咱们约定的是两年，我们肯定在保证安全、质量的前提下，尽量压缩工期。
孙阿姨：屋子你们都会装修好吗？
田麒：咱们是全装修成品交付。
孙阿姨向代建方咨询相关问题
什么时候能交付、能不能早点交房、装修的一些细节会是什么样……虽然去年底就已经腾房搬离，但毕竟是住了几十年的老宅，几个月来，依然住在附近的孙阿姨和邻居纪叔叔，仍然时不时就来工地看一看。最初的担心、顾虑，已经逐步变为对未来新家的期待。作为代建方负责人，首开集团天运公司总经理助理宋毅介绍，重建之后，22号楼的30户居民都将获得一套崭新的现代式住宅。
宋毅说：“楼体增加了电梯和外墙保温，户内的面积增加了30%左右，尤其是厨房和卫生间已经到了居民家里面，让居民的生活条件得到了提高。无论是水电气热、节能保温，包括一些必要的残疾人相关设施设备都是有的。在小区的外延设计、整体建筑选材上，我们也遵循了小区原有的风格，让楼体能够跟小区的建筑风格融为一体。居民获得了一个新的70年产权的经适房或者商品房，可以说居民的生活条件、房屋本身的价值都有一个大幅提高。”
建成后新的22号楼效果图（具体以实际交付为准）
今年2月，八角路小区22号楼启动楼本体拆除工作，建设周期不超过24个月。和传统概念里的老旧小区改造模式不同，这栋楼的更新改造不再仅仅是管网更新、外立面整治、公共区域修缮等这么简单，而是彻底拆除重建。
重建前的22号楼
始建于20世纪60年代，总共由33栋居民楼组成的八角路小区，原本是首钢集团的职工住宅。33栋楼中，有20栋是需要共用卫生间，厨房还在室外的非成套住宅，再加上建成年代久远、配套设施严重老化，管道跑冒滴漏的情况时有发生，居民改造意愿强烈。八角路社区第十一网格网格长魏文芳表示，社区也曾针对是否沿用传统的老旧小区改造模式做过居民调查，但居民意愿不高。
魏文芳说：“我们当时征求过部分居民的意见，要不要换下水管、要不要做保温层、要不要做加固，但居民的意向是这栋楼是六七十年代的楼，建成年代太久远了，管道跑冒滴漏情况总会发生，而且还是两三户共用一个卫生间，早起排队等厕所都是常事，做管道、换个骨架，依然没有太大的作用，不如做一个整拆。就是因为居民反映特别多，我们才向街道进行申请，在区相关职能部门大力支持下，最后决定进行原拆原建。”
从“要我怎么改”，变为“我要怎么改”，相比传统的老旧小区改造，居民更青睐原拆原建，等两年、住新房，不仅增加了居住面积，卫生间也不用和邻居共用了。那么，为什么这栋楼可以采取这种模式？采访中，宋毅向记者提到了一份关键的文件——京建发〔2020〕178号文。
宋毅说：“20世纪，很多国有企业的职工建房，因为用地指标比较紧张，当时房屋建设的标准也并不是很高，所以我们存在很多简易楼、筒子楼，最大的特点就是多户居民共用一个卫生间，共用一个厨房。178号文的出台也是为了解决这些简易楼，包括危旧楼房、居民居住条件比较差的问题。我们是在2023年11月份，在街道、社区的支持下对八角路小区所有的1553户居民进行了问卷调查，其中22号楼的居民同意率达到100%，于是我们参照178号文对22号楼进行原拆原建。”
原拆原建，产权属性、出资比例怎么定？
北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》
178号文，全称为北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，其中指出，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房，准许通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。宋毅介绍，这份文件还明确了新改建住宅的产权性质、建设规模、建筑设计等关键问题。
宋毅说：“22号楼居民都进行了房改售房，有一部分居民房屋二次上市之后已经转为商品房，178号文规定，重建之后是按照二类经适房来登记房屋的产权属性，但拆除之前的对应面积，如果是房改房或者是商品房，依然可以参照原产权属性来执行。举个例子，如果原来是商品房，现在因为改建增加了一部分面积，那么原面积依然是商品房，而新增的面积是经济适用房，这样居民在上市二次买卖的时候，就可以只交增加面积的经适房税费。”
重建后的劲松一区114号楼
有了政策支持，类似八角路小区22号楼这样传统“老旧改”模式解决不了的问题有了新办法。2022年，北京朝阳区建外街道光华里社区的5、6号楼，作为北京市首个试点项目，走出自主更新、原拆原建第一步；2023年，北京朝阳劲松一区114号楼的66户居民也依据178号文，通过拆除重建的方式喜迁新居。而类似的模式，必然比传统的“老旧改”成本更高。资金问题是如何解决的呢？
宋毅说：“根据178号文的规定，是由三方出资，市、区财政进行一定的补贴，产权单位和居民都要进行相关比例的出资。因为22号楼的30户居民都进行了房改售房，严格意义上讲，这个楼的所有产权都属于居民所有，首开集团主要是一个代建的角色。最终，22号楼的出资的比例是由市、区两级财政根据每平方米5786元进行补贴，剩余的所有资金全部由居民自行出资，也就是现在我们倡导的‘谁获益、谁出资’的精神。居民出资在20万到25万元之间，最多的一户居民需要出资25万。”
近年来，这种居民出资自主更新改造老旧小区的案例，在全国范围内还有很多，比如浙江杭州浙工新村、广东广州花都区集群街2号楼等。它们都依托于地方颁发的老旧小区自主更新或危旧楼房改建试点方案，遵循“谁出资、谁受益”原则，花小钱、办大事，为老旧小区更新改造破冰探索。
过往传统的“老旧改”模式，往往是由政府兜底进行更新改造。但随着更新改造的标准、公众对居住环境的要求越来越高，如何让这项工作可持续，成为摆在包含老旧小区改造在内的城市更新工作面前的问题。自主更新、原拆原建，这条路走没走通？八角路小区22号楼原拆原建的过程中，还有哪些问题亟待破解？
政府“抛砖引玉”，企业、居民“成本共担”
一般来说，只进行管网更新、外立面整治、公共区域修缮等在内的传统“老旧改”，居民不用搬家，基本在4个月到1年的时间内即可完工。而拆除重建，必然会带来等待时间更长、需要寻找过渡期住处的问题，对于需要租房或者把原有住房出租了的业主来说，也会导致一定的经济损失。众口难调，各家有各家的情况，八角路社区第十一网格网格长魏文芳当年负责的正是入户沟通协调工作。
魏文芳说：“入户的时候经常会遇到孩子同意了，但是业主是老人，老人会说手里没有这么多钱，什么时候能回来能不能给他们确切时间。有一户印象最深刻，老人有5个儿女，其中有2个不在北京，在外地的不愿意来北京，在北京的又说不想走。首开集团、街道跟我们一块入的户，跑了好几趟，才签下来。”
记者：居民在这个过程当中最关心的大概是几类问题？
魏文芳：一类就是资金现在拿不出怎么办，过渡期租房等费用是否有资助？一类是面积能不能增加？还有就是搬走之后，具体什么时候能回来？这三个问题比较突出。
记者：就是说30户居民都是同意原拆原建，但是他们关心一些细节的问题。
魏文芳：对。
负责沟通协调工作的魏文芳（右）
为了协调解决居民的各类诉求，围绕八角路小区22号楼原拆原建项目，街道先后召开了18次推进会，组织22号楼居民的全体见面会3次，其余大大小小的居民见面会20多次，最终促成了项目的顺利开工。然而，具体推进过程中，又涉及规划土地政策等问题，记者来到石景山区住房和城市建设委员会，向老旧小区综合整治科科长郭倩楠了解情况。
郭倩楠说：“正常的老旧小区改造，石景山区只需要居民同意改造的比例和同意实施后期管理并且缴纳物业费的比例达到‘双过半’，就可以启动项目的改造。但是对于原拆原建工作，是要求居民100%同意改造以后才能够启动预签约。因为要把卫生间和厨房放到套内，包括现行的建筑规范，这个楼要‘长宽’和‘长胖’，必须通过规划的审批，石景山区有一个老旧小区联席会议制度，各部门群策群力，才使我们看到22号楼有今天这个局面。”
新的22号楼正在紧锣密鼓施工中
在北京市危旧楼房改建的台账中，包含八角路小区全部20栋非成套住宅在内，石景山区共有70余栋传统“老旧改”模式无法解决根本问题的危旧楼房。在八角路小区22号楼之后，类似项目如何推进？尤其是资金政策方面如何执行？郭倩楠表示，178号文提出“成本共担”的理念，指出改建资金“可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决”，这为类似项目的可持续推进指明了方向。
郭倩楠说：“我们在北京市测算危旧楼改建的成本，光建安成本一项来说，大概是一平方米9000元左右，现在政府补贴一部分资金，其实有点‘抛砖引玉’的意思，是对这项工作的一个引导，同时也是一个逐步退出的过程。”
盘活低效用地、统筹片区资源
记者了解到，在浙江杭州浙工新村的案例中，小区整体更新费用约5.3亿元，500多户居民自筹资金从十多万到百万不等，共筹集约4.7亿元，不足部分由政府旧房改造、加装电梯、未来社区等专项资金补齐，整体实现资金平衡。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，我国城市建设发展已逐步进入存量时代，如何推进新形势下的城市更新改造是急需突破的难点问题。
虞晓芬说：“我们面临越来越繁重的存量房维修更新的压力。1990年以前建成的房子，浙江省的存量就有九千多万平方米，有二十多万栋。如果继续走原来的模式，第一是走不下去；第二是房子的问题会日积月累，越来越突出。”
《城市更新典型案例集（第二批）》中的案例
根据住房和城乡建设部今年3月发布的《城市更新典型案例集（第二批）》，绝大多数案例都清晰列明了总投资额和投资比例，探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续城市更新模式。“谁出资、谁受益”，作为受益主体，居民肯定要“占大头”。负责八角路小区22号楼原拆原建工作的首开集团天运公司总经理助理宋毅表示，通过近年来在北京市相关项目上积累下来的经验，他发现，居民对自主出资、自主更新的接受程度和广度越来越大。
宋毅说：“开始居民不知道什么叫原拆原建，还是一种传统拆迁的思维方式。随着我们政策的宣讲、项目的推进，越来越多的居民能够理解‘谁出资、谁受益’的这种原则。即使政府补贴的比例低了，但是居民整体出资的金额比买一套商品房还是要便宜很多，对于居民生活质量的提高，对于房屋价值的提升是非常显而易见的。所以我们是非常有信心的，居民也会持续选择这个政策。”
除了居民出资，还有哪些模式可以探索？郭倩楠介绍，根据石景山区住建委的统计数据，北京市仅石景山区2000年底前建成的老旧小区就有106个、551万平方米，石景山区先后出资近50亿元实施改造，并于去年全部完成楼本体改造，惠及居民7万余户。为了将更新改造成果延续下去，石景山区正在因地制宜、一事一议，通过尝试引入社会资本、实施更精细化的管理，努力续写老旧小区改造的“后半篇文章”。
郭倩楠说：“危旧楼改建如果说按照178号文的方向继续走下去的话，政府的投资是巨大的，后面可能更多的是要居民和产权单位以及其他的社会资本共担的这样一种建设模式。”
记者：有没有想过未来的一些方法和途径？
郭倩楠：比如“首开经验”就是要求产权单位、社会资本把低效空间，比如说地下空间是不是可以开辟出来一部分用于经营，反哺物业，建立长效、可持续的运营模式。我们“鲁谷模式”，也在探讨这些问题——以街道作为主体，统筹区域里的资源，把一些资源交给社会资本进行运营管理，然后再来由它进行反哺。
记者：可以统筹一些小区之外的资源？
郭倩楠：对，片区统筹。能够更好地统筹同一片区的低效资源，也是一个可持续的模式。
就在上周，《关于持续推进城市更新行动的意见》发布，其中重点提及的关键词之一，就是健全多元投融资机制。如何健全？这就需要汇聚政府、企业、居民等多方力量，共同打造可持续的城市更新模式。从北京石景山老旧小区原拆原建，到江苏苏州张家港居民自筹资金危房重建，再到浙江杭州浙工新村居民自主更新老旧小区，政府之外，企业和居民等多方力量也正在参与到城市更新工作中，不仅让“老房子”变成“好房子”，也为城市和国家发展带来更多源头活水。
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来源：央广网
