摘要：一线城市，新房市场，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。二手房价环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%。

1

这两天各种关于中国房地产市场的数据蜂拥而出。

先是国家统计局发布2025年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

不出意外，数据不及3月，但也并没有大波动——

1、4月份房价上涨的城市数量有所下降，当前从此前的24个变为22个。

2、一线城市，新房市场，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。二手房价环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%。

原因主要是，信心不足，预期不行。

按照历史经验，政策出到现在这种程度，核心一二线主城板块新房项目几乎没有补货，比如，深圳、杭州、上海、北京核心区域去化周期基本都是3个月内，在这种情况下，房价早就该飞起来了。

可是现在却是起量不起价，尤其是二手，一批低价房源清掉，还有新一批低价房源，一直都有新一批房东，因为缺钱而在割肉卖房。

比如深圳、杭州、北京、成都，在成交量连续5-6个月持续创新高的情况，价格依然在底部摩擦。

这在过去的一二十年的中国房地产历史中，是从来没有出现过的。

原因就是，信心不足，预期不行。

最近四五年，很多人是真的被吓破了胆。20-30%的回调阵仗已经是很多人人生第一次经历，而腰斩的偏远新区比比皆是，则成为买房人噩梦。

这也就是为什么政策一轮一轮的出，而每一轮都呈现后劲不足，需要新一轮政策提拉的原因。

在这种情况，如果舆论端有些别有用心的机构或者个人利用一些数据浑说摸鱼，一定会导致更多的人放大悲观情绪。

比如说这两天据日本瑞穗研究技术（Mizuho Research & Technologies）推算，2024年中国住宅库存面积为约44亿平方米，是年销售面积的5.4倍。

其Mizuho Research & Technologies首席经济学家月冈直树发出警告称：“随着人口减少，25至34岁的购房群体不断萎缩。无法预测实际需求将减少到什么程度”。

先不说这个推算中国库存面积数据是什么依据，就一点中国房地产市场早就已经进入大分化市场。

好城市、好板块、好项目才是目前大众关注的核心。

其次，所谓的随着人口减少，25岁到34岁购房群体不断萎缩，更是胡说八道。

请看下面这张图——

我们的出生人口拐点出现在2016年，从这一年开始，我们的新出生人口从每年1786万人持续下滑至1000万以内，几近腰斩。

这个数据足够吓人。但你别忘了，2016年以后出生的人，到今天最大才8岁，这部分人成长到买房置业的年龄，至少还有20年左右的时间。

也就是说，20年之内，刚需的置业人口只会增多，不会减少。

而现在，作为购房主力军的高校毕业生还在不断创新高。如下图——

二十年后你说购房群体不断萎缩还行，但说现在萎缩，绝对信口雌黄。

还有一点就算是人口减少，目前也是呈现大分化的趋势。

请看下图——

这是过去三年各个省人口变动情况，可以明显的看到，南方的人口增长，明显好过北方。人口向东南流，传统的人口大省在落寞。

比如广东作为生育率第一大省，年轻人口第一大省，3年人口变化是+96万人。

而北面的山河四省（山东、山西、河北、河南），3年总共人口变化为：-90、-34、-70、-98万。

在人口流动的背后，是近几年南北经济总量的差距已经呈现喇叭状。

这说明经济重心南移的速度，要超过人口南移的速度。

而这两个趋势目前看是不可逆，也是无法减速的。

而在这两大趋势中，表现最好的是两大城市群，长三角+珠三角。

因为他们不光有人，他们经济实力强，他们有产业，有更强的虹吸人、财、物等资源的能力。

未来一定是强者恒强。

其实现在全世界基本走的都是大城市集群路线，比如说美国西海岸城市群、五大湖城市群、日本东京都市圈、韩国首尔都市圈，这些都是都市圈基本上囊括了这些国家大部分人口、资源、就业和财富。

最典型的案例就是韩国总共才五千多万人，一个首尔都市圈就有2600万人，所以韩国首尔房价高居不下，最高达到了惊人的40万每平。

为什么会这么贵呢？

并不是那些钢筋水泥值那么多钱，首先，城市值钱，其次，就是货币超发。

所以有钱人一般会大量持续不断地投资大城市核心地段的房子，因为对他们来说，这是一种财富稳定的载体。

2

我们观察这几年身边买房子比较多的朋友就会发现，北方二三线城市五六套房子还不如长三的上海、杭州，珠三的深圳、广州一套房子的现金价值高。

在本轮限购还没有大放开之前，很多朋友是没得选，只能买自己所在城市，但现在不同的，长三、珠三的核心城市基本上都放开限购，比如杭州、苏州，就连深圳也基本上放开了关外。

既然有得选，就没必要跑到中部、西部以及北部的一些城市里面去，在沙子里面淘金子。

具体建议如下：

长三角选上海、杭州、苏州。

珠三角选重点看深圳。

这几个城市怎么选呢？

总价1000+以上选深圳、上海。

600万+选杭州！

300万左右看苏州。

相比其它城市，苏州的最大优势苏州和南京、杭州都是国家定位的东部重要城市，但她的房价却只是杭州、南京房价的六-七折。

是这个城市不行吗？

苏州的GDP是排在全国第六的。排在他前面城市是，上海、北京、深圳、广州、重庆。

苏州人均可支配收入排名第五，排在前面的是上海、北京、深圳、广州。

第三、苏州的上市公司数量。

苏州的上市公司是249家，排在苏州前面的有北京、上海、深圳、杭州。苏州的上市公司数量比广州还要多3家。

截止2024年，世界500强一共有160家公司在苏州落地，一共有450个项目在苏州落地。

还有2025年苏州全球招商大会也是轰动一时。

更重要的是从明清时代开始，苏州就很富裕。

以前有一句话叫作苏湖熟，天下足，讲的就是苏州。

为什么苏州会从古至今都很富裕呢？

就是苏州的地理位置和交通优势。苏州有四通八达的水路，使得苏州各行各业的运输成本特别低。苏州距离上海的距离是临港到上海的距离。

这也使得2028年的苏州高铁北站能成为上海虹桥之外的长三角高铁枢纽中心。高速公路更不用多说，整个长三角早就一体化了。

3

苏州的房地产市场行不行？

我们知道苏州隔壁邻居杭州是控地高手，苏州也有控地节奏，那就是真的减少供地。

苏州2024年土地的供应减少了64%！

除了控地，苏州和杭州一样，会卖地！

首先就是苏州不停地拍地王。

去年最高楼面价是65000元/平方米，不仅是苏州的地王，也是江苏的地王。

今年一季度也是不断出地王，拉房价的目的很明确。

另外，因为临近的上海、杭州市场行情很火热，受轮动行情的影响，苏州二手房住宅成交量持续创新高，特别是四月，环比增幅超过北上广深，位列全国第一。

还有新房市场，现在是官方发钱力挺楼市新房买房补贴0.5%，同时发布房票安置新政，最高8%奖励，结余还可申领变现。

另外苏州新房在售库存去化周期不到6个月。

下面是苏州住建局的一个数据，这个是苏州新房在售的库存。

截止5月15日，苏州可售住宅房源是42323套，结合苏州过去12个月平均去化率，也就苏州新房去化周期不到6个月。

还有一点是其它城市都没有的政策，那就是苏州的特色化金融产品——“三低一宽”新政。

具体是，低首付、低利息、低月供、宽期限。

以某本科学历购房者为例：若购买总价200万元的新房：首付30万元（比例15%）中，人才房票可抵用8万元，购房者自筹22万元。

贷款170万元按利率3%计算，普通房贷客户（30年期等额本金）首月还款8972元，特色化金融产品客户前五年每月还本金100元。

站在降低购买者压力的角度，目前“低月供”的金融产品，除了苏州的核心区可以。上海、杭州、南京，甚至深圳都不行。

总结：

如果你对比完长三角的杭州、南京、上海，最终你会发现，在经济体量，产业优势、购买力均不输的苏州，房价却是长三角的洼地。

单价不到2万，就可以在苏州买到一梯队板块非常非常核心位置的房源。

23年还要摇号的苏州，这两年究竟经历了什么，我们不用再去探究了。

你只需知道当下就是买苏州，绝对是你上车长三角核心城市核心板块的最好选择，无论是看短期价格优势，还是看长线长三角都市圈红利，都是。

来源：对对趣味财经分享一点号