摘要：中金近期一份报告中指出，私募REITs（又称持有型不动产ABS）是多层次REITs市场的重要组成部分。我国私募REITs是交易所挂牌的标准化权益型产品，旨在服务企业盘活存量不动产资产。

观点网世纪互联正在推进的百亿私募REITs迎来了新进展。

近期，两单数据中心持有型不动产ABS获上交所受理，拟发行金额合计高达107.59亿元。

世纪互联是一家科创型数字新基建龙头企业，也是国内唯一一家以“基地型+城市型”IDC业务同步发展的头部IDC企业。

借助持有型不动产ABS创新型金融工具，世纪互联可有效盘活存量IDC资产，盘活存量IDC资产回笼资金。

中金近期一份报告中指出，私募REITs（又称持有型不动产ABS）是多层次REITs市场的重要组成部分。我国私募REITs是交易所挂牌的标准化权益型产品，旨在服务企业盘活存量不动产资产。

百亿私募REITs

产城园区评论获悉，世纪互联细分业务线包括批发型IDC、零售型IDC和非IDC业务（云服务和VPN业务）。目前在全国30多个城市运营超过50座数据中心，基地型业务运营容量674MW，城市型业务运营机柜数超52000个。

资源储备方面，截至上半年，世纪互联在建数据中心8个，其中6个位于环京地区，2个位于长三角地区，未来12个月计划交付约326兆瓦。

这次推进的两笔私募REITs中，国金资管-弘毅-世纪乌兰数据中心持有型不动产ABS拟发行金额27.18亿元，原始权益人为乌兰察布世纪云科技有限公司。

国金资管-弘毅-世纪泓源数据中心持有型不动产ABS拟发行金额80.41亿元，原始权益人为太仓世纪际联科技有限公司。

据悉，两单私募REITs原始权益人背后均为世纪互联。值得关注的是，近期太保资产-世纪互联数据中心持有型不动产绿色资产支持专项计划也成功发行，项目发行规模为8.6亿元，将作为标准化资产证券化产品在上交所挂牌上市。

数据中心是近年来火热的资产类别，而弘毅投资是世纪互联此次两笔私募REITs前一手的基金管理人（GP），数据中心资产也一直是该机构的投资重点。

弘毅投资不动产基金董事总经理周逸清曾在接受采访时表示，数据中心是公司目前看好的资产之一。他认为IDC是一个理论上供应量非常大，但能够真正形成有效供应比较少的板块，加上需求旺盛，可能是为数不多在未来很长时间内都能够保持20%需求增长的板块。

位置选择上，周逸清认为，商场和IDC都是高度个性的产品，分化程度非常高，需要具体项目具体分析。

针对世纪互联的两笔私募REITs，一位接近该机构的人士对产城园区评论称，按交易所要求，ABS是私募基金唯一投资人，弘毅会考虑在ABS上投资。

他表示，弘毅会继续投资Pre-REITs、公募REITs和私募REITs。其中，投资会以公募和持有型不动产ABS为主，投行、资管业务则侧重于Pre-REITs和持有型不动产ABS。

在投资方面，今年，弘毅基础设施基金已接连投资上市的万国数据中心REIT与润泽科技数据中心REIT两只公募REITs。私募REITs方面，年初，弘毅不动产成功参与国内首单数据中心持有型ABS项目，投资万国数据Tier 3+高标准数据中心。

私募REITs探究

据悉，当前我国多层次REITs市场涵盖Pre-REITs、私募REITs以及公募REITs。

其中，Pre-REITs聚焦于资产培育和成长期，此时资产尚处于起步阶段，未来发展充满不确定性。

公募REITs则对于底层资产的合规性、资产稳定性以及存续期管理等方面提出了更高要求，可作为资产的最终退出及管理平台。

今年，南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT作为业内首批上市的数据中心类项目，标志着公募REITs正式进入数字基础设施领域，首发两只数据中心类产品底层资产均为第三方数据中心龙头运营商在一线城市及周边地区的项目。

目前，私募REITs市场规模在迅速提升。一般而言，私募REITs底层资产相对成熟，已能够产生期间现金流收益，但尚未达到公募REITs要求。

数据显示，截至2025年9月末，已发行私募REITs共14单，累计发行额213.81亿元，资产类型主要以不动产（如写字楼、产业园、数据中心等）和高速为主；挂网项目39单，累计拟发行规模877.74亿元。

中金于一份报告指出，从项目实践反馈来看，私募REITs审核效率较高，审核周期普遍小于2个月，较公募REITs有较大优势。该机构认为，作为多层次REITs市场建设的重要组成，私募REITs的市场规模有望在2026年实现快速增长。

产城园区评论获悉，私募REITs的诞生一方面是因为部分资产因无法达到公募REITs门槛（如持有结构、合规、收益率要求等），通过私募REITs达到盘活目的；另一方面，私募REITs作为多层次REITs市场的关键一环，能够与公募REITs形成互补。

公募REITs服务成熟资产，私募REITs覆盖更广资产类型（如商业物业），并与Pre-REITs衔接，形成“培育-持有-退出”闭环。

资料来源：中金公司研究部

中金指出，保险和理财是当前主要投资者。现阶段市场主要投资者包括保险机构、银行理财和券商资管。公募基金、信托等逐步入场。

从投资逻辑来看，保险资金偏好长周期、稳定现金流资产（如数据中心、长租公寓），匹配久期需求；银行理财多采取“跟投策略”规避经验不足风险，借助私募REITs净值波动相对较小的特点，实现稳健投资。

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来源：观点小知