盈新发展（000620）转型破局：短剧+半导体能否逆转巨亏？

摘要：2025年A股转型股赛道好戏连台，盈新发展正从传统“地产+文旅”向“地产+文旅+科技”三重驱动跨界突围。但前三季度净亏4.86亿元的业绩压力下，这场跨界转型到底藏着多少新变量？本文结合最新数据全方位拆解其发展脉络。

2025年A股转型股赛道好戏连台，盈新发展正从传统“地产+文旅”向“地产+文旅+科技”三重驱动跨界突围。但前三季度净亏4.86亿元的业绩压力下，这场跨界转型到底藏着多少新变量？本文结合最新数据全方位拆解其发展脉络。

一、财务表现：地产拖累持续，前三季度业绩承压加剧

1.1 营收利润双降，亏损幅度扩大

2025年三季报显示，公司前三季度营业收入11.69亿元，同比大幅下滑48.38%；归属于上市公司股东的净利润由盈转亏，亏损额达4.86亿元，同比降幅高达682.00%，扣非后净亏损更是达到4.96亿元。业绩下滑的核心原因是房地产项目结转收入减少，叠加存货跌价准备计提影响，其中第三季度单季毛利率仅1.45%，净利率低至-85.57%，盈利能力持续弱化。

1.2 业务结构生变，文旅成第一收入支柱

从收入构成来看，2025年上半年文旅综合业务收入3.48亿元，占比45.07%，正式超过商品房销售（2.13亿元，占比27.62%）成为第一大收入来源，其他业务收入占比27.31%。这一结构变化印证了公司转型战略的初步成效，文旅业务已逐步扛起营收大旗。

1.3 区域集中度偏高，湖南贡献超六成营收

公司业务地域特征显著，2025年上半年63.74%的营收来自湖南省，区域市场依赖度较高。这种集中化布局在享受区域政策红利的同时，也面临单一市场波动带来的经营风险。

1.4 财务费用增长，现金流压力凸显

2025年前三季度，公司期间费用合计3.07亿元，其中财务费用同比增长18.37%，期间费用率攀升至26.31%，较上年同期上升12.20个百分点。在业绩亏损的背景下，各项转型投入仍在持续，现金流承压成为当前核心财务挑战。

二、战略转型：三核驱动+股权重整，转型路径清晰

2.1 确立“三核驱动”战略，锚定科技拓维

面对行业困境，公司明确了“地产稳盘、文旅铸魂、科技拓维”的三核驱动发展战略。核心思路是稳住传统地产业务基本盘，深度挖掘文旅业务价值，同时通过科技领域拓展培育第二增长曲线，形成多元协同的发展格局。

2.2 推进市值管理，出台股权激励提振信心

为改善市场预期，公司于2025年8月正式通过《市值管理制度》，规划了并购重组、股权激励等七大核心举措，并已披露股票期权激励计划。一系列动作旨在通过市场化机制绑定核心团队，提升公司治理效率。

2.3 完成股权重整，治理结构焕新

公司已顺利完成重整工作，原大股东新华联控股的持股比例通过司法划转降至3.72%，不再是持股5%以上的股东。股权结构的优化为公司战略转型扫清了治理障碍，新的管理团队得以更顺畅地推进转型举措。

2.4 布局AI科技，搭建智能应用平台

2025年4月，公司成立深圳盈新数科具身智能有限公司，聚焦智能景区、智慧物业等领域，搭建AI智能体应用平台，为文旅、地产业务数字化升级提供技术支撑，进一步完善科技板块布局。

三、业务看点：短剧文旅落地+半导体跨界，新引擎加速发力

3.1 文旅运营创新：短剧+文旅打造增长新极

公司精准把握短剧行业风口，旗下长沙铜官窑景区与专业机构合作打造的“竖店影视基地”，作为中部地区规模最大的短剧拍摄运营基地，已于2025年10月正式开业。该基地一期投入2000万元，拥有室内拍摄场景超300个、室外场景超200个，已签约200部短剧合作协议，预计年产短剧超500部，带动就业超5000人，年增营收8000万至1亿元。

同时，铜官窑景区通过“窑火义工”模式、XR沉浸式项目、国风NPC互动等创新玩法，实现入园人数和营业收入逆势双增长。景区与影视基地联动形成“以剧带旅、以旅促产”的生态闭环，已吸引数十个剧组入驻，近800人次参与工作，双双入选湖南省微短剧拍摄基地扶持项目。此外，基地还与多所高职院校合作设立万平米实训基地，构建“教学—实践—就业”的产教融合体系。

3.2 科技拓维：跨界收购半导体企业，切入高增长赛道

2025年10月21日，公司公告拟以现金收购广东长兴半导体81.8091%股权，正式切入半导体赛道。标的公司作为国家级专精特新“小巨人”企业，专注于存储器芯片封装测试和存储模组制造，拥有76项有效专利（含22项发明专利），掌握8层叠Die封装及BGA、SiP等核心技术，可量产消费级NAND FLASH与DRAM内存模组。

长兴半导体客户资源优质，包括朗科科技、江波龙、金士顿等行业知名企业，产品广泛应用于移动智能终端、PC、智能汽车等领域。公司年研发投入占营业额15%以上，核心研发团队由海外留学博士及高级工程师组成，6000多平米的标准化厂房与无尘净化车间为产能提供保障，此次收购成为公司科技转型的关键落子。

四、潜在风险：行业压力与转型不确定性并存

4.1 地产行业系统性风险未消

2025年三季度房地产行业持续下行，全国房地产开发投资同比减少9.5%，商品房销售价格环比同比均呈下降态势，70个大中城市商品住宅价格全面下跌。公司传统地产业务仍占一定比重，存货去化与资金回笼压力较大，短期内仍将拖累整体业绩，而行业调整趋势短期内难以根本扭转。

4.2 转型业务成效存在不确定性

半导体行业具有技术迭代快、资金投入大、整合难度高的特点，公司作为跨界玩家，对长兴半导体的后续整合管理、技术消化吸收及投资回报均存在不确定性。同时，“短剧+文旅”新模式虽已初步落地，但能否持续吸引剧组入驻、实现规模化盈利，仍需长期市场检验。

4.3 财务安全风险持续凸显

公司前三季度净利率为-42.35%，业绩亏损态势下，仍需持续投入资金用于文旅项目升级、半导体收购及科技研发，这将进一步加剧现金流压力。叠加房地产板块资金回笼不畅，公司整体财务安全面临一定挑战。

五、发展脉络总结：短期看企稳，中长期看转型兑现

盈新发展正处于转型阵痛的关键期，其发展逻辑需区分短期现实与中长期预期：

短期来看，公司业绩表现高度依赖房地产行业复苏节奏，核心关注商品房销售回暖进度及海南、湖南等地存量资产盘活成效，能否实现风险出清是短期核心看点。

中期来看，文旅业务的成长性成为关键，“短剧+文旅”模式的客流量、客单价提升效果，铜官窑景区及竖店影视基地的实际经营数据，将直接决定公司中期盈利能力的改善空间。