贝壳领跑，行业“冰火两重天”｜2025行业科创解读（十二）

摘要：2024年9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，之后全国多地宣布取消限购、降低首付/利率等政策，以期撬动经济增长的关键引擎。从数据指标来看，政策对市场的提振效果尚未显现，行业还未走出阴霾。

房地产行业，涵盖了住宅、商业地产、产业地产、物业管理、房地产中介等五个细类。

贝壳和我爱我家，作为房地产中介占据了2025年度TOP10的两席，不过住宅类地产商依然拿到了六个席位。

2024年9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，之后全国多地宣布取消限购、降低首付/利率等政策，以期撬动经济增长的关键引擎。从数据指标来看，政策对市场的提振效果尚未显现，行业还未走出阴霾。

2025年度，南方周末科创力数据库共有270家房地产入库企业，其中仅58家披露了2024年的研发投入，这一比率（22%）在44个一级行业中处于末位。

对比上年，所披露的六大核心指标（研发投入、研发人员、研发强度、营业收入、营业利润、净利润）只有研发强度的平均值有所增长，其余均出现了不同程度下滑。

从TOP10企业来看，研发投入同比增加、同比下滑的比例恰好为1∶1，呈现“冰火两重天”的态势。与之类似，营业收入增长（4家）和下跌（6家）的比例也较为接近。在净利润方面，我爱我家和南京高科实现增长，其他则有两位数甚至三位数的跌幅。

蝉联榜单冠军的贝壳，在研发投入（22.83亿元）和研发人员（2226人）绝对值大幅领先的情况下，仍实现18%的同比增幅，d 研发投入维度以大比分（55.80）拉开差距。更难得的是，贝壳是2024年唯一实现营收两位数增长（20.16%）的上榜企业，主要驱动因素来自家装家居（+36%）和房屋租赁（+135%）。

盈利能力增长的我爱我家和南京高科，也是本年度新晋上榜企业。我爱我家在2024年扭亏为盈，得益于房地产相关政策持续放松、公司严控各项费用开支，以及出售资产等非经常性因素；南京高科利润增长主要来源于投资收益（22.94亿元），超过了当期营业利润（15.05亿元）——其主营业务处于亏损状态。

本年度另一家新上榜企业是苏州高新，其核心优势在于研发产出得分（15.79），2024年共申请56个年度中国专利、授权37个，累计专利被引用3088次。此外，苏州高新的“超大推力电动振动试验系统关键技术”获得2024年度中国仪器仪表学会科学技术奖一等奖，是榜单中唯一获得了科技进步奖的企业。苏州高新的产业园区运营、新兴产业运营、产业投资，对于分散经营风险、寻找新的增长曲线，功不可没。

上述四家企业同属房地产行业，但主营业务受商业地产周期性波动和结构性调整的影响相对有限。具体来看，贝壳、我爱我家所处房地产交易服务平台，业绩驱动更多依赖于房屋的市场流通，而非地产开发运营；苏州高新、南京高科则分别聚焦产城综合开发和市政基础设施承建，主要受到政策导向和城市发展规划推动。

相对而言，绿地控股、万科、招商蛇口、保利发展仍依赖房地产基建，且营收规模均达到千亿级别，达到其他上榜企业（百亿级及以下）的倍数级。它们凭借规模优势仍在榜上，部分也在积极寻求创新的路径，例如绿地控股成立绿地医疗产业集团，与迈瑞医疗、GE医疗等头部企业合作；万科联合旗下的万物云，共同探索销售+物业协同服务等。

值得注意的是，万业企业正从房地产转向半导体设备与材料领域，2024年专用设备制造收入（2.41亿元）已经接近房产销售（2.81亿元）。2025年1月，万业企业通过全资子公司安徽万导开展铋的深加工及化合物业务，这项业务2025年上半年收入占比达到75%，房产销售占比则收缩至10%。2026年度，万业企业也将被划至半导体业。

落榜的两家公司分别是金地集团和卓朗科技。其中，金地集团排名跌至第13位，变动幅度较小；卓朗科技则因为年度报告存在虚假记载，于 2025年2月28日被强制摘牌，为上市公司守住规则红线敲响了警钟。

此外，福瑞达因主营业务改为化妆品销售，所属分类从房地产业调整为化学原料和化学制品制造业。

整体来看，房地产行业在2024年继续经历格局重塑——房企在去库存、降负债的同时，或是选择深耕物业、代建、租赁等轻资产模式，或是探索医疗、康养等多元化路径，又或如万业企业、福瑞达直接切换赛道。这是变化剧烈的行业告别高周转模式后，企业对高质量发展路径的集体“换轨”，也让2026年度的榜单更加充满变数。