摘要：如果说岳阳辖内那个县最反骨，非湘阴莫属。因为湘阴历史上长期属于长沙，与长沙关系极为密切。湘阴人绝大多数是去长沙打工，买房也都去长沙，很少有去岳阳买房的。

如果说岳阳辖内那个县最反骨，非湘阴莫属。因为湘阴历史上长期属于长沙，与长沙关系极为密切。湘阴人绝大多数是去长沙打工，买房也都去长沙，很少有去岳阳买房的。

著名的左公左宗棠就是湘阴的，然后也是在长沙大展拳脚的。

这主要是湘阴的地理位置决定的。

湘阴连南接北，处在长沙、岳阳“一核一副”交汇的黄金节点，是长岳协同发展的主力军、排头兵。湘资沅澧四水由此汇入洞庭、直达长江，其中金龙片区、虞公港区域，纳入湘江新区核心区范围。

长沙虽说不是把湘阴当儿子看，但至少也是干儿子了。芙蓉路直接修到湘阴，无缝对接湘阴。

壹

楼市里一直有句：短期看政策、中期看经济、长期看人口的定律，下面是湘阴2021年-2024年房地产相关数据。

从表中数据可以看出，商品房销售面积较2021年下降了47.9%，将近50%，放在全省来看，还算比较好的，因为湖南省内还有大把县城商品房销售面积较2021年下降在70%以上。

但有个值得忧虑的是商品房待售面积也就是库存较2021年增长了3倍，按照2024年这个销售量，即使不开发一个楼盘，现有的商品房就够卖1年半。

加上现在人口老龄化以及城市化到了尾声，类似湘阴这种中西部典型县市，其购房主力基本是本地居民和乡镇进城人口。当本地存量需求逐渐消化，新增需求便如同无源之水，必然断流。

特别是湘阴这种靠近长沙的县城，有钱的直奔长沙了，剩下的该买的都买了，其他的真的是没有购买能力的了。

像中国中西部绝大多数县城一样，未来将极大考验县城的产业振兴能力，只有有产业的县城，才能留住人口。

贰

湘阴的“人口危机”，虽然也是随大流稳定的下降，但整体比周边好太多，毕竟有靠着长沙的地域优势。

从上表可以看出，从2022年以后，湘阴人口进入负增长，且负增长有逐渐加快的趋势。2024年净减少了将近1400人，相当于一个大村子的人口了。

但是也存在隐忧，因为从幼儿园在园人数来看，下降较快，幼儿园和小学生在校人数增加还是减少，是观察一个地方经济的窗口指标，小朋友增加，说明当地经济不错。小朋友减少，说明当地留不住年轻人，年轻人都到外地去讨生活了。

小朋友在哪里，大朋友就会在哪里！

湘阴2021年幼儿园在园人数还有17026人，到了2023年，仅仅2年时间，就下降到了13208人。2年时间就少了近4000人，平均一年下降2000人。这个可以说下降是相当快了。

根据这个趋势，估计2026年就会下降到幼儿园每年新增人数不超过3000人，而现在湘阴普通高中招生就已经有2900多人了。

意思就是以后这些幼儿全部留在湘阴读书，湘阴的高中也招不满，这样还有第一职业中专、中山职业学校怎么招生？

建议趁着这个过渡期，这两所中专转普高，让更多的人有高中读。

叁

湘阴经济的发展，除了立足自身资源禀赋外，还得要抓好靠近长沙的的这个地理优势。仅仅抱住长沙的大腿。可以将自己定位为长沙的卫星城，毕竟一脚油门就到了长沙了。

还有港口加持，走湘江水运出洞庭湖必经湘阴，这优势，湖南省内找不出第二家。这也是长沙偏爱湘阴的原因之一。

湘阴的未来，

一是可以立足湘阴高新区、湖南先进装备制造（新能源）特色产业园，从长沙、广东等地接点产业转移，，积极承接、配套、服务长沙产业链。别想着高端，就做点配套，服务好长沙。至少可以解决家门口就业问题。

二个是可以发展物流业，重点发展转运、仓储、集疏运服务等港口物流业，强化与城陵矶港联系互动，跟岳阳一起将物流产业做大做强，做成千亿产业。

三是可以搞点特色农业，毕竟湘阴有这个优势，樟树港辣椒、鹤龙湖螃蟹、三塘藠头、杨林寨食用菌在长沙都有点名气，特别是樟树港辣椒，前几年是辣椒界的爱马仕。搞搞特色农业，供应长沙，让普通老百姓在老家就能赚点小钱是没有问题的。

当然最关键的还是县城人口要进一步集中，中国人口负增长这个趋势会持续很长一段时间，对县城来说，本来就没有多少人口，还分布到各个镇上。如果叠加人口负增长，会让县城乡镇化、乡镇农村化、农村消失化。

经济上就是这样：存人失地、人地皆存；存地失人、人地皆失。

当前湘阴聚焦自身资源禀赋，方能在区域竞争格局中重焕生机。涅槃之路虽艰，但清醒转身，精准发力，湘阴的未来可期。

来源：财经大会堂