摘要：以前少见的新加坡投资者，如今在东京浅草、大阪浪速区的楼盘里随处可见，甚至不少人当场就能拍板下单。

最近去东京出差，发现酒店里总碰到举着新加坡国旗标识的房产推介会，现场挤得水泄不通。

现在日本房市最活跃的买家，非新加坡人莫属了。

以前少见的新加坡投资者，如今在东京浅草、大阪浪速区的楼盘里随处可见，甚至不少人当场就能拍板下单。

FMInvestment这家公司最有代表性，以前俩月才在新加坡办一场日本房产推介会，现在一年要办15场，带着12个精品项目到处宣讲。

更有意思的是，新加坡买家已经取代香港人，成了他们家最大的客户群体，现在一半的成交量都来自新加坡人，比去年多了不少。

不只是这家公司，Savills新加坡7月推的大阪60户公寓，一下子就卖光了，其中一半都是新加坡人买的。

新加坡人之所以扎堆去日本买房，说白了就是“划算”俩字。

现在1新元能换117.6日元，比日本重开国门那会儿多换12%左右。

同样的钱，现在能在日本买到更大的房子，甚至地段还能再升级一档。

日本的贷款利率也让人动心，基准利率才0.5%，比亚洲多数地方都低。

新首相还主张继续宽松政策，这意味着低利息环境大概率会持续。

一边是自己的货币值钱，一边是借钱买房成本低，这俩优势凑在一起，吸引力自然挡不住。

更关键的是日本旅游业彻底火了，大阪去年接待了1460万游客，今年预计能突破1600万。

之前的世博会半年就吸引了2700万人次，游客多了，短租公寓的需求直接爆了。

Savills都直言，大阪的短租需求已经创了历史新高，房子租得出去，租金回报才有保障。

反观新加坡本地，额外印花税收得挺高，手里有多套房的成本越来越高。

这么一对比，日本既没有外国人购房限制，生活环境又熟悉，自然成了新加坡投资者的新选择。

个人觉得，这波操作完全是理性算计，不是盲目跟风。

新加坡人买日本房产，选城市的思路特别清晰。

东京作为老牌热门城市，银座、六本木这些黄金地段永远不缺买家，但租金回报不算高。

大阪就不一样了，房价比东京低三成，租金回报却高不少，大概能到5%左右。

加上大阪还有大规划，2029年要开数十亿美元的赌场度假村，到时候游客肯定会更多。

所以现在不少新加坡投资者把目光从东京转向了大阪，毕竟买房投资，回报率才是硬指标。

除了这俩城市，名古屋、福冈这些地方也开始被关注，主要是入场价更低，适合想小额试水的投资者。

房产中介也跟着动了起来，Savills新加坡今年把重心从度假物业转到了住宅项目，一场推广活动就能收到200组咨询。

OrangeTee更直接，和日本的TokyuLivable合作，推出了“高端翻新房”，就是把二手房收购改造后再卖，还带10年保修。

毕竟好地段的新房已经不多了，二手房市场成了新战场。

但投资哪有没风险的，短租法规就是个大问题。

东京有些区域只让周末和节假日出租，大阪虽然能全年出租，但因为居民投诉，政府已经计划暂停新申请了。

贷款政策也不一样，名古屋的银行只给中心区房产放贷，贷款额度还比东京、大阪低，只能贷房价的50%到60%。

货币风险也不能忽视，现在日元疲软买着划算，要是以后新元继续升值，卖房后的收益换算回来可能就缩水了。

不过日本的二手市场还算健康，外国人转售也没限制，加上中台买家也活跃，流动性不算差。

新加坡投资者买日本房产，大多是用来短租或者养老度假，而且特别偏爱市中心的公寓，主要是好管理。

身边做房产中介的朋友说，新加坡客户咨询时，除了问回报率，问得最多的就是“好不好打理”“租客来源稳不稳定”。

说到底，这场跨国投资热潮，就是新加坡资本在寻找更优质的资产配置。

强势货币、高储蓄率，再加上日本房市的多重利好，促成了这场安静的资本迁徙。

但投资永远是机遇与风险并存，短租政策变动、贷款差异、货币波动这些问题，都需要投资者提前考虑清楚。

个人觉得，新加坡人这波投资潮，不仅改变了日本房市的买家结构，也给其他投资者提供了一个思路：资产配置要多看多比，结合自身需求和市场环境做选择。

至于这波热潮能持续多久，还要看日元汇率、利率政策和旅游业的后续表现，但不可否认的是，日本房市已经被新加坡资本重新激活了。

来源：冷秋月一点号