摘要：观点指数 办公楼竣工面积持续放量，北京空置率水平持续优化现阶段办公市场进入底部震荡、结构分化的转型关键期。整体来看，租金下行的压力犹存，但触底信号逐步显露。部分城市的月度环比变化剧烈，市场情绪不稳定，短期因素如项目入市、大宗租赁交易等，可能对整体数据产生较大影

观点指数 办公楼竣工面积持续放量，北京空置率水平持续优化 现阶段办公市场进入底部震荡、结构分化的转型关键期。整体来看，租金下行的压力犹存，但触底信号逐步显露。部分城市的月度环比变化剧烈，市场情绪不稳定，短期因素如项目入市、大宗租赁交易等，可能对整体数据产生较大影响，未来的不确定性依然很高。空置率表现上，京沪两城单季度空置率水平同比有所下滑，而广深两城空置率水平继续上升。

科技需求持续扩容，瑞安办公、越秀商管旗下全新项目亮相 据观点指数不完全统计，9-10月期间，科技及相关产业租赁需求占比居首，成为写字楼租赁需求的第一驱动力。同时，消费、金融、专业服务业等赛道形成互补，行业结构与城市产业定位深度匹配。企业层面，瑞安办公、越秀商管等样本企业在管写字楼实现进一步增长，期内由瑞安房地产与中信泰富地产联合打造的武汉地标级写字楼KIC创新天地企业天地及西安首例陆空TOD综合体西安环贸中心正式亮相。

中小企业发展指数短期窄幅震荡，服务商高度集中核心经济圈 2025年9月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.0，较上月下降0.1点，但高于去年同期，8个分项指数表现为2升6降。期内办公空间服务商扩张积极性显著提升，以WeWork中国、创富港、IWG集团、高格办公空间、德事TEC等为代表的样本企业均有新项目亮相。据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计11个，头部品牌差异化扩张特征明显。

上海超百亿商办资产交易完成分割，资产转型与处置并行 上海博华广场项目的交易于2025年第三季度正式交割，超百亿商办资产交易正式落地，进一步印证了核心资产的稀缺性。与此同时，本期录得3单内地商办资产交易案例，总交易金额约34.9亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均出现回落。其中上海阳光城总部大厦的交易属于商办资产用途转型的典型案例，该项目因原业主阳光城债务危机历经5次流拍，最终以13.1亿元成交。

办公楼竣工面积持续放量，北京空置率水平持续优化

国家统计局数据显示，2025年1-9月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2564亿元和2111亿元，分别同比下滑19.1%和8.1%。

同期办公楼新开工面积与竣工面积形成鲜明对比，两者面积累计值分别为1122万平方米和1100万平方米，前者同比下滑22.3%，后者同比上涨16.5%。

从数据来看，1-9月全国办公楼市场数据呈现投资销售双降、供需结构错位的阶段性特征，投资端的深度收缩与销售端的持续疲软印证行业信心低迷。

而新开工与竣工面积的反向走势则表明办公楼市场短期库存压力加剧、长期供需趋于平衡，市场正处于量价寻底向结构分化转型的关键窗口期。

由于新增供应压力和企业需求尚未全面回暖，办公租金在短期内仍将面临挑战。不过，随着供应压力缓解和降息等宏观经济政策的支持，租金下跌的幅度可能会逐渐收窄。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金的走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年9月，重点8城办公楼平均租金单价在连续多月下跌后，于9月出现0.5%的微弱环比上涨，至2.53元/平方米/天，同比跌幅收窄至14.31%。

近两月八城办公租金均值在2.52元/平方米/天-2.53元/平方米/天之间窄幅波动，重点城市办公租赁市场的下行压力正在减缓，有初步筑底的迹象。

但目前全国办公楼市场仍面临供需失衡、租金下行及经济环境带来的多重压力，真正的复苏仍需等待企业盈利与扩张信心的实质性改善。

八城单月租金表现中，半数城市单月租金单价实现环比上涨，涨幅从0.77%到11.66%不等，同比均下跌，跌幅从2.35%到28.88%不等，重点城市办公楼市场表现分化明显，市场整体仍处于深度调整周期，各城市间的经济韧性存在显著差异。

具体来看，北京、上海两城仍稳居租金第一梯队，9月租金单月分别为3.94元/平方米/天以及3.35元/平方米/天。

一线城市中，北京及广州两城办公租金均实现环比正增长，办公市场表现相对稳健。上海和深圳两城环比均下跌。

其中，深圳单月租金单价环比微跌0.66%，同比下跌3.83%，同比跌幅为一线城市中最小，显示出较强的抗跌性。北京的租金同比跌幅虽大，但环比已开始微升。

从数据来看，现阶段办公市场进入底部震荡、结构分化的转型关键期，整体租金下行压力犹存，但触底信号逐步显露。部分城市的月度环比变化剧烈，市场情绪不稳定，短期因素如项目入市、大宗租赁交易等可能对整体数据产生影响，未来的不确定性依然很高。

同时，戴德梁行数据也验证了当前办公租金下行的趋势。四大一线城市第三季度甲级写字楼租金单价环比及同比均出现不同程度的下滑，市场调整延续。

空置率表现上，京沪两城单季度空置率水平同比有所下滑，而广深两城空置率水平继续上升。其中上海季内录得8.9万方净吸纳量，环比上涨3.9%，空置率微降至23.5%。北京办公市场在无新增供应的前提下，存量办公物业处于持续去化阶段，前三季度全市净吸纳量共计为24.9万平方米，空置率较2024年底下降1.8个百分点至16.5%。

观点指数认为，供需关系仍是短期办公租赁市场的主要矛盾，戴德梁行数据显示，2025年第三季度，深沪两城新增供应面积均超30万平方米。结合供需格局、产业动能与政策导向，未来6-12个月办公市场将延续总量承压、结构优化的调整态势，租金分化将进一步加剧，核心城市核心板块有望率先企稳。

随着2025年新增供应高峰过去，市场供需矛盾将逐步缓解。同时，新兴产业需求的持续释放将形成支撑，预计人工智能、生物医药等新质生产力企业租赁面积占比将逐步提升，深圳、杭州等科创重镇或将受益。同时，金融外溢趋势将持续深化，北京丽泽、上海前滩等新兴金融板块的租金有望企稳。

科技需求持续扩容，瑞安办公、越秀商管旗下全新项目亮相

聚焦需求端，戴德梁行数据显示，2025年第三季度，一线城市甲级写字楼租赁市场需求端仍表现出高度集中的特征，其中TMT、专业服务和金融为核心主导行业。

具体来看，城市之间因地域经济特点形成了差异化的行业结构。北京TMT行业占比显著领先，达到41.9%，上海和广州侧重专业服务，同时TMT及金融行业占比居前。深圳市场则展现出多元化的行业特征，TMT、住宿餐饮、金融、专业服务、能源及资源等行业占比均超10%。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数不完全统计，9-10月期间，科技及相关产业租赁需求占比居首，代表企业包括盐巴科技、千瓦科技、祖龙娱乐、格罗方德、FunPlus(趣加)等等，成为写字楼租赁需求的第一驱动力。同时，消费、金融、专业服务业等赛道形成互补，行业结构与城市产业定位深度匹配。

金融业入驻案例以广州天德广场集中入驻国泰海通证券、万联证券两家券商为例，项目位于珠江新城金融城联动带，周边聚集超200家金融机构，形成金融生态圈。金融类型企业选址严格遵循核心商圈+政策红利的原则，而天德广场作为广州金融城首批竣工的甲级写字楼，享受跨境金融试点等政策优惠，成为券商区域总部的优选。

按城市划分，期内上海、北京凭借产业生态完善度+高端要素密度成为企业选址的首选，两城租赁案例数均位居前列。

其中，上海租赁活动集中于临港、张江、虹桥等产业功能区，如科学之门A塔、虹桥国际展汇等。北京则以亦庄、海淀、望京等科创与商务板块为主。

值得一提的是，结合最新的“十五五”规划中“强化新质生产力”的核心方向，以及随着AI、新能源等科技赛道持续扩张，预计写字楼租赁市场的需求结构将进一步向科技行业倾斜。

面对市场挑战，业主方的策略也在进化。例如，上海陆家嘴集团在张江科学之门项目中打造陆创AI加速器，通过产业孵化来吸引和聚集企业。同时，业主愈发重视现有租户的续租留存，通过提供更优惠的续约条款甚至附加服务来稳定优质租户。

另外，据企业官微披露，期内合景泰富商办旗下多座写字楼项目迎来企业入驻，如软通动力进驻广西合景国际金融广场，辰一昀科技入驻北京合景国际金融广场等，入驻企业涵盖科技、专业服务、建筑等领域，租户结构进一步升级。

数据来源：企业披露，观点指数整理

同时，在2025年上海办公楼市场新增供应放量、空置率攀升的背景下，合生商业静安MOHO写字楼实现整栋满租，入驻企业覆盖金融、科技、商贸等行业。其经营表现进一步验证了占据核心区位、具备复合业态支撑的办公楼资产，仍能突破供需压力。

项目位于上海静安区核心商务区，紧邻静安寺与南京西路商圈。项目总体量近18万平方米，涵盖甲级写字楼、购物中心等多元业态组合。

除此之外，期内瑞安办公、越秀商管等样本企业在管写字楼实现进一步增长。10月17日，由瑞安房地产与中信泰富地产联合打造的武汉地标级写字楼KIC创新天地企业天地（简称KIC企业天地）正式入市。

9月28日，西安首例陆空TOD综合体西安环贸中心（西安ICC）正式亮相，项目总建筑面积约16.74万平方米，以多元业态协同为核心，通过办公+酒店+商业协同发力，形成相互赋能的生态体系。

前者主要面向人工智能相关企业，后者则引入了中伦律师事务所、安永会计师事务所、华泰证券等专业服务机构。

具体来看，武汉KIC企业天地明确AI+定位，通过政企联动、资本对接、技术沙龙等构建产学研投生态，直接对接区域产业政策与企业发展需求。西安环贸中心聚焦健康建筑，是西北首个集齐“国家绿色建筑二星认证、LEED金级认证、国际健康建筑认证”的商业综合体，并联合国际WELL建筑研究院及入驻企业成立健康建筑生态联盟，契合专业服务企业对ESG的需求。

整体来看，当前写字楼租赁市场并未呈现全面回暖态势，只有绑定核心城市区位优势、聚焦科技等新质生产力赛道、具备产业集聚效应等优势的写字楼项目，才能持续吸引优质企业的入驻。

写字楼市场的竞争已逐步从单纯的空间供给，转向区位、产业以及服务等多层次的综合生态比拼。

中小企业发展指数短期窄幅震荡，服务商高度集中核心经济圈

办公市场细分领域，据中小企业协会发布的最新数据显示，2025年9月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.0，较上月下降0.1点，但高于去年同期。8个分项指数表现为2升6降。

数据来源：中小企业协会，观点指数整理

分行业来看，8个行业指数涨跌互现，交通运输业、建筑业、批发零售业指数分别呈现上升趋势，社会服务业指数持平，而住宿餐饮业、房地产业、工业、信息传输软件业指数则有所下降。

从数据来看，9月SMEDI总指数虽较上月微降0.1点，但高于去年同期，且部分指标向好，短期中小企业整体运行在89.0到89.5的窄幅区间内波动，但仍处于相对稳定区间。不过该指数仍低于100的景气临界值，表明经济复苏动能向中小企业传导仍需时间，企业经营压力依然存在。

未来，随着外部环境的逐步改善、国内需求的缓慢增长，以及多部门宏观政策的加力实施、多地区消费驱动的持续扩大，中小企业有望在挑战中把握机遇，巩固回升向好基础，延续平稳发展的态势。

作为办公空间行业需求的关键来源，中小企业的发展态势与办公空间服务市场的需求结构、运营模式及行业趋势存在深度且紧密的联动关系。

数据来源：观点指数不完全统计

从报告期内办公空间服务商新增项目开业/签约的不完全统计数据来看，期内办公空间服务商的扩张积极性有所回温，以德事TEC、高格办公空间、IWG集团、创富港、WeWork中国等为代表的样本企业均有新项目亮相。据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计11个，对比上个报告期有所增长。

从品牌维度看，创富港扩张最为积极。其中，深圳福田CBD华融大厦项目凭甲级写字楼区位与智能会议室，对接核心商务区企业；深圳宝安区中粮新安产业园2楼项目落子产业园，设休闲区、室外休息区，营造轻松活力办公场景；上海七莘路项目打造花园式园区，契合生态办公需求；成都武侯区天府新谷项目以智能互联体验为亮点，瞄准科技类企业。

WeWork中国聚焦高端创新，与上海超甲级物业吉宝静安中心合作，打造“无卡刷脸通行”的KONNECT「智会」空间，将智能化融入办公场景，吸引对科技感与高效办公有要求的企业。

IWG集团主攻超甲级写字楼，杭州的钱江EIC中心、苏州东方之门项目，凭借顶级物业配置，服务于头部企业或对商务形象要求极高的客户。

高格办公空间在杭州野风现代中心项目融入传统文化元素，赋予办公空间文化内涵，满足注重文化氛围的企业需求。

德事TEC新项目再次落地香港，期内其位于香港国际金融中心一期（One IFC）9层的项目正式开业，依托甲级物业的国际金融核心区位，延续其高端商务办公的定位，服务跨国企业与金融机构。

城市布局上，期内样本企业新增开业/签约的项目城市高度聚焦长三角与粤港澳大湾区等核心城市，成为支撑办公空间市场的基本盘。

具体来看，深圳作为创新与产业集聚的高地，吸引创富港多个项目相继落地，覆盖核心商务区、产业园区等，挖掘当地企业办公需求。上海凭国际化与商务资源优势，汇聚WeWork中国高端智能项目和创富港花园式园区项目，满足企业的办公选址偏好。杭州依托数字经济等产业发展，吸引IWG集团、高格办公空间布局超甲级、甲级项目，助力区域办公品质提升。

此外，从创富港、德事位于北京的左岸工社6层、成都天府新谷5号楼6层项目和香港国际金融中心一期（One IFC）9层项目来看，分别落子华北、西南区域、粤港澳大湾区，均衡覆盖全国重点区域，进一步扩大了行业的市场版图。

观点指数认为，办公空间服务商向确定性城市集中的趋势仍将延续，且可能进一步加强。随着市场竞争的深化，服务商在这些核心城市的竞争将不仅仅是点位的数量，而是运营效率、生态价值与客户体验的综合较量。

入驻物业类型与等级方面，超甲级、甲级写字楼占据重要份额。WeWork中国、IWG集团、德事等服务商，凭借超甲级、甲级物业的高端配置、完善配套与优越区位，成为企业展示形象、开展高端商务活动的优选。

产业园区类物业如创富港的中粮新安产业园项目，借助园区的产业集聚效应，为企业提供产业协同与资源共享的办公环境。

上海超百亿商办资产交易完成分割，资产转型与处置并行

商办资产交易方面，据仲量联行数据披露，2025年三季度，上海投资市场总成交金额环比上涨78.1%至149.7亿元，共达成17宗资产交易案例。其中办公楼类型资产以75%的成交金额占比及53%的成交宗数占据首位，显著领先于其他资产类型。

从数据来看，在宏观经济复苏与产业升级双重驱动下，绑定核心区位、高韧性产业与优质运营的办公楼资产，仍将持续成为资本穿越周期的压舱石。

数据来源：观点指数不完全统计

回顾期内办公投资市场的表现，观点指数于往期报告中重点跟踪的越秀金融大厦及上海博华广场的资产交易案例已先后于期内完成。

根据越秀房产基金公告，其出售目标公司50%股权的交易事项已于2025年10月15日正式完成。项目出售已完成核心环节，交易收款17.17亿元，此次股权转让已在市场监督管理局完成登记。

从交易结构看，越秀房产基金仍保留50%的股权，既通过出售部分权益回笼资金、优化财务结构，又避免完全退出优质资产。项目作为广州核心商圈甲级写字楼，已形成稳定租户生态，保留控制权可持续分享长期租金收益。

10月17日，CBRE世邦魏理仕宣布，协助由中邮保险领投的人民币基金完成对上海静安区博华广场的收购，交易对价超百亿元。该交易于2025年第三季度正式交割，超百亿商办资产交易正式落地，进一步印证了核心资产的稀缺性。

观点指数从天眼查获知，该项目已于9月25日完成股权变更，红风筝（上海）房地产有限公司的股东变更为招赢盛博（上海）企业管理有限公司，背后是由中邮保险投资。

基金层面，中邮保险作为领投方，美国汉斯旗下子公司继续担任普通合伙人并负责运营管理，阿布扎比投资局（ADIA）作为共同投资方参与持有。

从交易方式来看，中邮保险对上海博华广场的投资，并非传统的独立收购，而是采用了一种多方合作的基金联合投资模式，集合各方的优势，共同完成了超百亿的交易。资本正从简单的资产购买者转变为共同组建联合体方式，通过共同持有、运营并赋能资产，并从资产的整体增值中获益，实现多方共赢。

除此之外，据观点指数不完全统计，本期录得3单内地商办资产交易案例，总交易金额约34.9亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均出现回落。

本期商办资产交易案例聚焦上海、杭州等核心城市的重点板块，进一步说明资本对非核心城市商办资产的规避心态，市场马太效应持续加剧。

其中值得一提的是，上海阳光城总部大厦（滨江国际广场1号楼）的交易属于商办资产用途转型的典型案例。

该项目因原业主阳光城债务危机历经5次流拍，最终以13.1亿元成交（较首次挂牌价21亿元折价38%），买家格美集团计划结合上海“商改住”、“商改酒”政策，将其改造为酒店或租赁住房。买家格美集团是一家业务覆盖酒店、餐饮、旅游等领域的综合性管理集团。

格美集团的改造计划精准匹配当前商办市场的新趋势，即去单一化，增复合性。在目前空置与租金双承压的市场环境下，若继续作为纯办公项目运营将面临较大的经营压力。通过转型为办公+酒店+商业等的混合业态，能有效规避单一办公功能的红海竞争，创造更稳定的现金流。

项目位于杨浦滨江，拥有一线黄浦江景，规划中的江畔烟火市集、酒店等商业配套，正是为了最大化利用其稀缺的景观资源，将办公楼的内部空间价值，延伸为辐射周边的场景消费价值。

而目前上海市正在推动的商务楼宇更新，一个核心思路是不再要求所有楼宇都追求高端化，这与格美集团的改造思路不谋而合，说明市场的解决方案正从单体建筑改造升级为区域生态重塑和精准功能定位。

具体来看，2025年7月发布的《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》明确要求，允许商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、服务公寓、文化体育、教育培训、租赁住房等业态，具体兼容业态根据区域定位差异化设置。‌

同时，9月28日，上海市规划资源局宣布，上海在全市范围划定40个商务单元，首批启动10个试点单元，首次对商务楼宇进行大规模更新。首批试点包括小陆家嘴、虹桥商务区、苏河湾、大宁、大柏树、虹桥开发区、五角场、真如、漕河泾和世博园区等10个片区。

观点指数注意到，近年来，法拍资产在当前内地商办交易中占比提升明显。这类资产通常因原业主的债务问题进入处置程序，普遍存在多次流拍、大幅折价的特点，其加速处置有助于市场出清存量资产。

未来一段时间内，不良资产处置仍将是内地办公投资市场的重要组成部分。而阳光城总部大厦项目的转型也印证了政策对存量商办的引导作用，上海、广州等核心城市或将有更多的类似项目借助“商改”政策实现价值重估。

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来源：观点机构