摘要：2025年以来，广州土地市场正悄然转向，越来越多的房企倾向于竞拍小型地块，以降低风险、加速回笼资金。

昨天，绿城在番禺梅开二度，拿下黄沙岛优质低密地块。

近两年，这家开发商已经在广州四度出手，足迹遍布海珠、白云、番禺。

每一次出手，绿城瞄准的都是“小而美”地块。

这并非绿城一家房企的拿地策略，广州土地市场的游戏规则正在改写。

越来越多的房企意识到，船小好调头，地小好卖房。

巨无霸地王要不得，符合高周转开发效率的小地块真香。

2025年广州土拍：

房企争夺“小而美”

2025年以来，广州土地市场正悄然转向，越来越多的房企倾向于竞拍小型地块，以降低风险、加速回笼资金。

曾经大地块、高总价的地王项目是市场关注的焦点。然而，随着市场环境的变化，广州土地市场的供应结构正在转变。

3月发布的《广州市2025年住房发展年度计划》明确，今年全市计划批准预售商品住房建筑面积565万平，房源约5.4万套，计划供应商品住宅用地515.50公顷。

从实际成交结果来看，小型地块正成为市场主力。

以白云区为例，在2025年3月的住宅类计划出让地块推介座谈会上，一次性推出了15宗居住用地，其中7宗地块建筑面积在10万平以下。

前不久成交的萧岗齐富路北侧地块、衡器厂地块甚至仅有4万余平，正好契合当下房企拿地资金占用少、项目去化快的需求。

面积迷你、总价可控、开发周期短，成为广州2025年宅地出让趋势。

前两天，番禺黄沙岛宅地引发的争夺战再度证明了这一点。虽然仅有两家房企参与竞拍，但出价记录多达16轮，竞价持续约1个小时。

最终，绿城华南投资发展有限公司以4.968亿元总价成功拿下，溢价率约17.8%，刷新了自2023年以来番禺区涉宅用地成交溢价率的最高纪录。

哪里的地好卖？

白云持续火热，番禺意外抢眼

从土地供应区域来看，白云区成为2025年广州土地市场的亮点。

7月28日，白云区龙归六片山西侧AB2201123地块被广州云山壹号房地产有限公司以11.374亿元成功竞得，这也是今年以来白云区辖内成功出让的第5宗居住用地。

2025年上半年广州市共出让19宗宅地，仅有5宗溢价成交，白云区就占了其中3宗。

6月30日，白云区槎头车辆段（一期）地块也以21.83亿元成功出让。

与此相比，番禺区的表现同样引人注目。10月21日成交的黄沙岛BC0613035地块，不仅溢价率创下新高，成交楼面价也跃升至2023年至今番禺区第二高，仅次于长隆万博地块。

该地块为二类居住用地，位于番禺区市桥板块番禺广场片区内，宗地面积约4.45万平方米，计容建筑面积约1.92万平。

面对市场不确定性，房企的拿地逻辑已从追求规模转向追求确定性。

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它们均符合近年来房企热衷的 “小而美” 地块特征。

黄沙岛地块容积率不高于1.1，建筑高度不高于24米，为番禺区近8年容积率最低的一宗宅地。

高端墅类产品差异化明显，有利润空间，符合房企加强安全垫的拿地预期。

卖地难的突破方向：

低容积率成卖点，配套要求提高

从广州今年成功出让的地块特点来看，低容积率、低建筑密度成为新趋势。

9-10月供应的9块宅地，除了广州大道南地块为3.72，其余容积率均不高于3.5。

天河即将拍卖的两块宅地容积率也在2.1左右，总建面4-7万平，也是“小而美”。

最极端的是番禺黄沙岛地块，容积率仅1.1，建筑密度不高于32%。这样的规划条件在广州中心城区几乎绝迹。

更早的白云区龙归六片山西侧AB2201123地块，容积率也仅有1.7，楼面价14628元/平。

同时，财政吃紧的当下，地方政府在出让地块时，也越来越多地加入配建要求。

黄沙岛地块要求配建建筑面积1900平的公共服务及市政交通设施，包括200平的社区居委会、1025平的社区少年宫等。

该地块位于“五边四廊四区”城市设计重点地区，其中珠江景观带临江一线建筑，高度限制在60米以下。

土地市场的转变直接影响了广州的土地成交价格和溢价率。

2025年上半年，广州土地市场整体表现平稳，底价成交占据主流，但在局部区域和特定类型地块上出现“溢价”场面。

上半年广州市共出让19宗宅地，仅有5宗溢价成交，白云区就占了其中3宗，溢价率最高的正是以14.15亿元成交的衡器厂地块。

与此形成对比的是，6月30日出让的2宗涉宅用地均以底价成交。

这种分化反映出房企对地块选择更加挑剔，宁愿错过机会，也不愿冒险拿下不确定性强的大体量地块。

从产品结构来看，低容积率地块的增多，也将改变广州楼市的供应结构。

一方面，商品住宅去化周期仍然较长，意味着供地规模限制政策短期内不会放松。

另一方面，房企对高周转、低风险项目的偏好也将推动小型地块需求。

广州市政府也正通过多种方式稳定土地市场，包括：

合理安排产居用地供给，促进职住平衡；优先保障中心区域、近郊热点区域优质地块、重点项目的用地需求；着重安排重点区域用地供应等。

此外，广州还在积极推进城中村改造，释放发展新空间。《广州市2025年建设用地供应计划》提出，积极稳步推进三元里、康乐村、鹭江村等城中村改造。

在小型地块上做精做细，成为广州地产玩家们的必选题。

对于城市发展来说，广州宅地供应结构的调整，也将深刻影响未来数年城市空间结构和区域发展重心。

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来源：广州房探