摘要：2025 年 10 月中旬，一则 “成都成华区 26.6 万买近 90 平米电梯房” 的消息，在社交平台引发热议。但消息中 “凶宅” 的标签，让这场看似 “捡漏” 的交易，充满了争议与观望。

2025 年 10 月中旬，一则 “成都成华区 26.6 万买近 90 平米电梯房” 的消息，在社交平台引发热议。但消息中 “凶宅” 的标签，让这场看似 “捡漏” 的交易，充满了争议与观望。

引发关注的这套房屋，位于成都市成华区双庆路附近某小区，是一套电梯住宅，户型为两室一厅，建筑面积 89.7 平方米，精装修。在当地二手房屋交易平台上，同小区同户型的房屋成交价普遍在 140 万至 160 万元之间，而这套房屋的市场价被标注为 165 万元，起拍价却仅为 26.6 万元，价格不足市场价的六分之一。

如此巨大的价格差距，源于房屋的特殊属性 ——“凶宅”。按照行业通常定义，“凶宅” 指的是发生过 “非正常死亡” 事件的住宅。在司法拍卖平台的房屋详情页上，红色字体清晰标注着 “存在非正常死亡事故，请谨慎购买”，这行醒目的提示，既是对购房者的提醒，也成了该房屋最受争议的标签。

记者在司法拍卖平台上看到，这套房屋的拍卖信息显示，房屋无诉讼、无查封、有抵押、无经营情况、无租赁、无过户、无共有，将于 11 月 5 日起拍，竞价周期为一天，保证金 5 万元，每次加价幅度 1 万元。页面下方的互动数据显示，截至 10 月 15 日下午 1 点，该房屋已有 9952 次围观，500 人设置了提醒，却仅有 2 人报名参与竞拍。

“价格这么低，到底发生过什么事？” 社交平台上，不少网友对房屋的 “非正常死亡” 原因充满好奇。有房产中介将该法拍信息制作成视频发布后，很快获得 10 多万播放量，评论区里，有人感叹 “捡漏机会难得”，也有人理性提醒 “凶宅背后可能藏着未知风险，比如顶价、请托竞价等”。一位网友留言：“26 万看似便宜，但要是后续有纠纷，或者心理上接受不了，反而会得不偿失。”

二、辅拍公司的 “零风险” 承诺：费用之外的隐情

10 月 15 日上午，记者联系到在网上发布该 “凶宅” 拍卖信息的人员，其所属公司为四川某商务信息咨询有限公司，主要提供法拍房辅助拍卖服务。工作人员透露，信息发布后，咨询电话络绎不绝，但真正有意愿参与拍卖的人并不多。当记者提出想要实地看房时，工作人员表示，法拍房与二手房不同，无法像普通房源那样预约房东或中介看房，只能通过平台提供的照片和视频了解房屋情况。

为进一步了解详情，记者以购房者身份前往该公司。公司办公室位于成都某写字楼内，墙上挂满了 “法拍房成功案例” 的海报，工作人员热情地介绍起这套 “凶宅” 的拍卖细节。“这套房子之所以价格低，就是因为是凶宅，但我们能确保客户‘零风险过户’。” 负责人李经理（化姓）说，公司提供从前期尽职调查、协助参拍，到后期贷款、公证、腾退清场的全流程服务，“不管是房屋产权问题，还是后续交房，我们都能帮客户处理好，不会让客户遇到过户难题。”

谈及费用，李经理解释，除了房屋起拍价 26.6 万元，客户还需支付一系列费用：服务费 3 万元（起拍价 60 万元以内统一收取 3 万元）、公证费、平台费以及相关税费，“全部算下来，客户最终拿到房子，大概需要 31 万到 32 万元。” 他强调，这些费用都包含在 “零风险服务” 内，“我们会在合同里明确约定，要是过户出现问题，我们全额退款，还会赔偿客户的损失。”

当记者追问房屋 “非正常死亡” 的具体情况时，李经理却含糊其辞：“平台上只标注了有非正常死亡事件，具体原因我们也不清楚，不过这种信息对居住影响不大，客户要是介意，可以后期重新装修，换个环境就好了。” 他还透露，公司目前手头有成都范围内一万多套法拍房资源，其中 “凶宅” 占比约 5%，“这类房子主要吸引的是投资客，买来后出租或者改造，很少有自住的客户会考虑。”

记者在公司提供的服务合同样本中看到，“零风险过户” 被明确写入条款，但对于 “风险” 的定义仅限于产权纠纷、无法过户等问题，并未提及心理不适、后续转售困难等潜在风险。李经理对此解释：“心理问题是个人感受，我们没办法把控，但产权和过户这些实际问题，我们能 100% 解决。”

三、“凶宅” 拍卖的潜在风险：流拍、纠纷与信息差

事实上，类似成都这套 “凶宅” 的法拍房，在各大司法拍卖平台并不少见。这些房屋普遍以低于市场价 50% 甚至更低的价格起拍，却面临着较高的流拍率和潜在纠纷。

从事法拍房中介工作 5 年的小于，向记者透露了行业内的隐情。“法拍房的‘低价’背后，藏着很多普通人看不到的风险。” 小于说，首先是信息差，很多法拍房的详情页上，只会简单标注 “存在非正常死亡”，却不会说明死亡时间、原因以及具体发生在房屋的哪个区域，“有些客户买了之后才发现，事件发生时间很近，或者场景比较特殊，心理上根本接受不了，想退房却难上加难。”

其次是流拍风险。小于举例，他之前接触过一套位于成都锦江区的 “凶宅”，市场价 180 万元，起拍价 35 万元，围观人数超过 1.2 万，却最终因无人报名而流拍，“很多人都是抱着看热闹的心态，真正愿意下手的人很少，毕竟‘凶宅’的标签太难接受，而且后续转售时，价格会比同小区正常房屋低很多，投资客也会犹豫。”

更麻烦的是后续纠纷。小于提到，去年有一位客户通过法拍买下一套 “凶宅”，入住后才发现，原房主的亲戚以 “房屋涉及遗产纠纷” 为由，多次上门闹事，要求客户搬离，“客户虽然有法院的拍卖文书，但还是被纠缠了大半年，最后花了不少钱才解决问题。” 此外，部分法拍房可能存在未结清的物业费、水电费，甚至隐藏的租赁关系，“这些费用和纠纷，平台不会主动告知，客户很容易踩坑。”

对于社交平台上网友担心的 “顶价和请托竞价”，小于表示，这种情况在法拍房市场确实存在，“有些辅拍公司为了多收服务费，会安排人参与竞价，抬高最终成交价，客户以为自己捡了漏，其实是被套路了。” 他建议，购房者如果想参与 “凶宅” 拍卖，一定要先做详细的尽职调查，“最好找专业的律师，查清楚房屋的产权、债务、历史纠纷等情况，不要轻信辅拍公司的‘零风险’承诺。”

四、律师解读：“凶宅” 交易的法律边界

河南泽槿律师事务所主任付建律师，从法律角度解读了 “凶宅” 交易的注意事项。他表示，“凶宅” 并非法律明确界定的概念，通常以 “是否发生非正常死亡事件” 作为判断标准，“比如自杀、凶杀等人为因素导致的死亡，或者其他非因个人自然疾病导致的意外死亡，一般会被认定为‘凶宅’；而如果死亡事件发生在房屋外的公共区域，或者死亡时间距今过久，对房屋价值和购房者心理影响较小，则可能不被认定为‘凶宅’。”

根据《民法典》中的诚实信用原则，付建律师指出，房屋出卖人（包括法拍房的处置机构）若明知房屋为 “凶宅”，且该信息可能影响购房者的购买决策，就负有主动披露的义务，“如果处置机构隐瞒房屋的‘凶宅’属性，购房者在购买后发现，可以依据《民法典》相关规定，请求解除合同，并要求返还购房款、赔偿利息损失等。”

对于辅拍公司宣称的 “零风险过户”，付建律师提醒，“零风险” 通常只针对产权过户等程序性问题，无法涵盖心理风险、后续纠纷等隐性问题，“购房者在签订服务合同时，一定要明确‘风险’的具体范围，比如是否包含房屋历史纠纷、隐性费用、后续腾退等，避免被模糊的承诺误导。”

他还提到，中介机构在参与 “凶宅” 交易时，也需尽到尽职调查义务，“如果中介未核实房屋的‘凶宅’属性，或者未如实告知购房者，导致购房者遭受损失，中介机构也需承担相应的赔偿责任。”

五、市场现状：“凶宅” 拍卖的供需两端

在成都的法拍房市场，“凶宅” 的供需呈现出明显的两极分化。一方面，像成华区这套 26.6 万起拍的 “凶宅”，虽然围观人数众多，但实际报名者寥寥；另一方面，仍有部分投资客和特定需求者，会关注这类低价房源。

从事房产投资的王先生，曾在 2024 年通过法拍买下一套成都的 “凶宅”，面积 70 平方米，成交价 32 万元，市场价约 120 万元。“我买来后重新装修了一遍，然后租给了一家公司做员工宿舍，租金每月 2500 元，回报率还不错。” 王先生说，他并不介意房屋的 “凶宅” 属性，“只要产权清晰，能顺利出租，性价比高就行，而且租客大多是公司统一安排，对房屋历史没那么敏感。”

但对于自住需求的购房者来说，“凶宅” 几乎不在考虑范围内。准备在成都买房的李女士，在看到这套 26.6 万 “凶宅” 的信息后，第一反应是 “不敢买”，“就算价格再低，每天住在里面，想到之前发生过的事，心里也会不舒服，而且以后换房，想卖掉都很难。”

截至 10 月 17 日，成都成华区这套 “凶宅” 的报名人数仍停留在 2 人，围观人数已超过 1.2 万。辅拍公司的李经理表示，随着拍卖时间临近，可能会有更多人报名，“毕竟这么低的价格，还是有吸引力的，就算是投资，也有一定的盈利空间。”

而在司法拍卖平台上，类似的 “凶宅” 还在不断上架。一套位于成都金牛区的 “凶宅”，面积 95 平方米，市场价 170 万元，起拍价 30 万元，目前已有 8000 多次围观，3 人报名；另一套位于武侯区的 “凶宅”，起拍价 28 万元，市场价 150 万元，同样面临 “高围观、低报名” 的情况。

成都某房产研究院的分析师认为，“凶宅” 拍卖的热度，反映出市场对低价房源的需求，但也暴露出信息不透明、风险防控不足等问题，“未来，随着法拍房市场的规范化，‘凶宅’的信息披露可能会更加详细，辅拍公司的服务也需要更透明，才能减少纠纷，让真正有需求的购房者放心参与。”
注：图片来源于网络

来源：FM904