摘要：不是能力不行，是福州鼓楼区完全没有这种产品，即便是有，价格也不在300万左右的范围。即便是现在的房价已经跌得不行，它的价格也不会这么低，完全不能小看鼓楼区业主的购买力。

有一个阿姨，她想在鼓楼区，用300多万买一套，房龄在8年以内的小区，而且是装修好，3房2卫户型结构的房子。

有一位女士，她想要在鼓楼区中心，300万买一套次新小区，120平米的户型，不要安置房，问我有没有这种房子可以推荐。

不是能力不行，是福州鼓楼区完全没有这种产品，即便是有，价格也不在300万左右的范围。即便是现在的房价已经跌得不行，它的价格也不会这么低，完全不能小看鼓楼区业主的购买力。

首先，鼓楼区是福州学区房的集中地，这里是学府天堂，哪怕是90年代的老旧小区，单价普遍在3万左右，高一些的在4万以上。

其次，2017-2024年期间，福州的发展，主要集中在外围，鼓楼区没有进行拆迁棚改，也就没有在这期间有盖新房子，偶尔一两个小区，鼓楼映，永安里，乌山郡，花满庭都是安商房，单价都在3万多的安置房。

最后，300万的总价，能买到的房子有很多，范围基本在二环外，譬如左海公园附近，天泉路附近，杨桥西，大儒世家，美景良城等这些区域，一般在2005-2010年之间的小区。

不是没有房子，而是300万是一个尴尬的条件，只有在450万左右，才能在鼓楼区买到次新，或者是准新小区，在鼓楼区要么是土豪买新房，要么是为了教育买旧房子。

用一套近期成交的二手房，给大家做个参考分析。

成交小区：融侨锦江悦府北区；

成交时间：2025年9月；

成交数据：产权面积130.58平米，4房2厅，中楼层，东南北朝向，毛坯，410万，成交单价31399元/平米。

1、这套房子挂牌31天时间，带看客户15余次，业主仅调价1次，成交速度快，关注度高，业主让价幅度高，挂牌450万，让价40万达成交易。当下福州二手房成交快的房子，都是近期挂牌的房源，这些业主相对更能接受当下市场，大家应该多关注新增房源。

2、融侨锦江悦府北区，是2015年纯商品房社区，一梯两户，南北通透，人车分流，内部共有5栋楼，640户业主，每栋楼都是电梯高层，高层住户可以看到闽江，看江效果还挺好。悦府北区是融侨集团在福州开发的后期项目，自2018年以后就没有新楼盘了。

3、目前，融侨锦江悦府北区，挂牌房源23套，业主挂牌均价40990元/平米，出租房源5套，这些挂牌房子出售的业主，心里价位偏高了，因为实际成交的房源，单价普遍在3.1-3.4万之间。今年8鱼粉，悦府北区成交的房源4套，总价都在410-468万之间。

4、划片融侨小学，杨桥中学，有这种教育配套，价格都不低，华润中寰悦府一手房，因为对口杨桥中，成交均价都在4.2-4.5万之间，入住的门槛都在500万以上了。何况融侨锦江的单价只有3万出头，自然也就会有人选择它。

融侨锦江虽然地处在鼓楼区，但也算不上中心位置，靠近北江滨西河游泳场，也靠近福州大学，在板块内，除了融侨锦江ABCDG区之外，剩下的就是凤湖新城拆迁安置房。

板块内的贫富差距大，有钱人都住在江景房里头，享受生活；没钱的人，拥挤在凤湖新城安置房里。别看差距大，两大类的房子，交易量却十分活跃。

凤湖新城主要户型在45-120平米之间，大多数是小户型，近几年价格下行以后，买入凤湖新城的刚需也变多了，目前单价在1.5-1.7万之间的价格。

融侨锦江别看总价高，动辄300多万起步，然而买入的人也很多，关键是因为北江滨商务区没有什么高端小区，这里的精英打工族多，对房子的要求也就更高一些。

悦府北区作为融侨锦江系列较新组团（2015年建成），凭借闽江沿岸地段、社区管理经验及相对新的楼龄，仍被视为鼓楼区中高端住宅代表之一。但与近年新盘相比，其户型设计、产品竞争力已显不足，部分房源面临价格回调压力。

（补充说明）表格中价格数据综合了挂牌均价与实际成交案例，存在江景、楼层等差异。

悦府北区在福州豪宅市场仍有一席之地，尤其受认可地段和江景资源，但需正视产品迭代带来的挑战。对于注重核心区成熟配套的买家有吸引力，而追求户型创新和高性价比的购房者可能转向新盘。

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来源：房产教练周小方