摘要：国庆黄金周交出的成绩单呈现出戏剧性的两极分化。宏观数据显示全国消费相关行业日均销售收入仅增长4.5%，但微观层面却是冰火两重天：万达广场日均销售同比增长14.6%，恒隆地产内地商场增长15%(武汉恒隆激增超70%)，K11内地商场整体销售按年增长23%。

Malltowin商业与地产周报

2025.9.29-2025.10.12

1 每周趋势导读

趋势一：

黄金周数据撕裂：头部效应与结构性分化并存

国庆黄金周交出的成绩单呈现出戏剧性的两极分化。宏观数据显示全国消费相关行业日均销售收入仅增长4.5%，但微观层面却是冰火两重天：万达广场日均销售同比增长14.6%，恒隆地产内地商场增长15%(武汉恒隆激增超70%)，K11内地商场整体销售按年增长23%。

这种撕裂揭示了三个残酷真相：其一，消费总量增长乏力背景下,客流正在加速向头部项目集中——爱琴海集团客流同比提升43%的同时，必然有大量腰部项目客流腰斩；其二，新开项目虹吸效应惊人，广州汉溪K11试营业首个黄金周即吸引近70万人次，深圳前海冰雪世界10天接待近30万人次，这些新物种正在重构区域消费地图；其三，珠宝黄金(K11按年增长45%)、离境退税(百联开单数增长3倍)等高单价消费异军突起，折射出消费结构从"普惠式"向"分层化"演变。

这组数据传递的信号清晰而冷酷：中国商业地产已经告别"涨潮时代"，进入"赢家通吃"的存量博弈阶段。

趋势二：

超大体量项目井喷：20万平米成为新及格线

商业地产正在进入"体量军备竞赛"阶段。深圳湾万象城二期启幕后总体量逼近25万平方米，中山海雅缤纷天地宣布60万平方米开业计划，上海浦东新杨思规划20万平方米巨型购物中心，广州南站ICC"天環·广州南"以TOD综合体形态整合商住行。

这些动辄20-60万平方米的"巨无霸"项目背后，是开发商对规模经济的极致追求：只有超大体量才能容纳足够丰富的业态组合，才能支撑文化艺术中心(深圳湾万象城引入超6万平方米文化业态)、室内运动馆(中山海雅超2万平方米综合运动馆)等高成本配套设施,才能形成真正的"城市磁极"。但风险同样显著——供给过剩将导致区域间白热化竞争。

趋势三：

新零售场景革命:从"卖货"到"卖生活方式"的终极演化

线下零售正在经历一场静悄悄但影响深远的范式革命。新加坡护肤品牌枫缇入驻上海人民广场来福士、安德玛户外Under Armour Explor上海新天地旗舰店打造"48小时轻冒险"体验空间、Haglöfs火柴棍成都太古里西南首店融合本地文化、布兰兔成都麓镇店定位"多元文化生活方式店"、永旺天河城店以AEON STYLE业态开业并新增调酒师/花艺师/果切师等技术岗位——这些新开店的共同特征是：商品销售被降级为"场景附属"，真正的护城河是"不可复制的生活方式输出"。

对比MUJI无印良品2025财年全球新增107家店达1412家(中国净增24家达422家)的稳健扩张,可以看出两种路径：MUJI代表的是"标准化生活美学"的规模化复制，而新兴品牌追求的是"在地化体验"的差异化突围。

更值得关注的是老友记主题咖啡馆、MondaySleepingClub、Randomevent等"文化IP型门店"的崛起——它们不再依赖商品本身的功能价值,而是通过"文化认同+社交货币+空间美学"构建情感溢价。

趋势四：

资本化倒计时:IPO潮与并购潮交织的估值重估

2025年第三季度正在见证中国消费品牌的资本化临界点。

自然堂携欧莱雅4.42亿元+加华资本3亿元融资(估值超71亿元)火速赴港IPO，成为中国第三大国货化妆品集团；坦博尔作为中国第四大本土专业户外服饰品牌向港交所递表；老凤祥拟2400万美元入股迈巴赫奢侈品亚太20%股权——这些动作背后是消费品牌集体寻求"估值锚定"的焦虑。

更微妙的信号来自并购市场：M Stand收购RAC BAR进入多品牌协同阶段，好运椰获万达电影战略投资并计划2025年从88家店扩至200家。

这种"融资-IPO-并购"的三级火箭模式揭示了新的游戏规则：单一品牌的估值天花板已现，只有构建品牌矩阵、证明规模化复制能力，才能获得资本市场认可。而未来，这些IPO项目的破发率将成为检验中国消费品牌真实价值的试金石。

趋势五：

存量资产重组加速:困境项目进入"资产外科手术"时代

行业分化加剧正催生一场残酷的存量资产重组潮。深圳皇庭广场以30.53亿元被司法裁定抵债、北京百盛宣布12月31日闭店、大商股份董事长突然离任——这些标志性事件背后，是传统百货业态的系统性退场。

但与崩盘叙事相反，专业化接盘力量正在崛起：上海世茂接管滕州16万平方米星海国际广场取代八佰伴，旭辉商业签约焕新无为安德利项目，天津天乐商城获盈石集团4亿元改造投入。

这种"外科手术式"重组模式的底层逻辑是：物业硬件价值尚存，致命伤在于运营能力错配。当拥有现代化商业运营基因的专业机构以相对低价获取优质物业，通过业态重构、品牌焕新、空间再造实现价值修复，困境资产正在变成价值洼地。

2 商业地产新闻要点

“双节”数据

国庆中秋假期全国消费相关行业日均销售收入同比增长4.5%，商品消费增3.9%，服务消费增7.6%。

北京国庆假期60个重点商圈客流5966.8万人次，同比增13.9%，销售额95.1亿元。

海南离岛免税购物金额9.44亿元，同比增13.6%，人均消费7685元。

上海国庆假期消费支付金额796亿元，同比增3.0%，餐饮销售额同比增7.5%。

爱琴海集团国庆总客流同比提升43%，总销售额同比提升39%。

招商蛇口37家商场日均销售额同比提升5.7%，日均客流同比提升8.8%。

万达广场累计客流1.99亿人次，累计销售97.8亿元，日均销售同比增14.6%。

恒隆地产假期首四日内地商场销售额同比增15%，武汉恒隆广场激增超70%。

K11内地商场整体销售同比增23%，珠宝黄金类按年增45%。

百联股份销售同比增6%，客流同比提升10%，离境退税开单数同比增3倍。

华发集团深圳前海冰雪世界10天接待近30万人次，三亚湾壹号8天客流超百万。

胖东来国庆8天总销售8.2亿元，超市约4.04亿元，电器约1亿元。

企业动态

宝龙商业召开战略研讨会，锚定"稳基础、强能力、提质量"三年目标。

大商股份董事长陈德力因个人原因离任，不再担任CEO及董事会职务。

原合生商业总裁赵泽生加入万达商管母公司大连新达盟，任银翼投资总裁。

项目开发及开业动态

上海浦发唐镇印象汇9月28日开业，建面6万㎡，配超500个地下车位。

西安环贸中心9月28日开业，西北首个陆空TOD综合体，高163.1米。

上海新天地东台里9月29日开业，8.8万㎡开放式区域，串联十余处文化场景。

广州香雪时光9月29日亮相，建面11万㎡，位于6号线7号线萝岗站上盖。

广州汉溪K119月29日试营业，建面15万㎡，广州第二座K11。

西安DT51 9月29日试营业，建面3万㎡，北京华联与陕西旅游合作打造。

新合作商业黔西星悦茂9月29日开业，建面2.2万㎡，首日客流突破15万。

深圳湾万象城二期9月30日启幕，新增近300家品牌，总体量近25万㎡。

杭州金茂览秀城秦望水街9月30日开业，全长430米滨水开放式街区。

金帝T-ONE MO 9月30日开业，体量7.7万㎡，上盖地铁7号线兴议站。。

武汉KIC PARK创新天地9月30日开业，总体量13.4万㎡，光谷首个宠物友好商业。

广州南沙拾柒糖购物公园9月30日开业，引入10家特色首店含绿标肯德基KPRO。

三亚湾壹号10月1日开业，建面16.8万㎡，引入168家品牌含25家海南首店。

石家庄栖栖谷10月1日开业，首个"城市山野休闲"主题，绿化率35%。

微博IN跨次元引力场10月1日开业，建面4.2万㎡，聚焦Z世代文化消费。

唐山建国里文旅街区10月1日开业，建面5.5万㎡，民国建筑风格。

首程控股机器人科技体验店开业，展示200余款机器人，融石广场同步开业。

广州番禺新华里10月11日开业，核心为3000㎡复合式书城。

北京上德银泰城开业，体量5.6万㎡，入驻100+品牌含6家北京首店。

龙湖杭州上城天街11月28日开业，体量13.6万㎡，携300+品牌入驻。

中山海雅缤纷天地11月29日开业，商业面积60万㎡含2万㎡室内运动馆。

佛山禅城金铂中心预计2027年开业，拟投资25亿元。

苍南宝龙广场招商启幕，选址CBD核心区，携10万方体量打造区域枢纽。

广州南站ICC正式命名"天環·广州南"，TOD综合体站城一体。

上海浦东新杨思拟建20万㎡购物中心，2025年内完成土地出让。

存量更新

北京百盛将于12月31日闭店，作为内地首店结束运营推进战略转型。

胶州利群购物广场9月27日重装开业，空间业态服务三维度焕新。

天津原天乐商城焕新升级，盈石集团投资4亿元改造，超30%店铺为天津首店。

北京西单商场改造方案公示，总建面6.5万㎡，预计2027年12月竣工。

星狮地产苏州白塘景苑商业街10月10日焕新开业，体量1.9万㎡。

轻资产

世茂集团签约接管滕州星海国际广场，取代八佰伴，面积16万㎡。

旭辉商业签约安德利工贸，焕新打造"无为安德利旭辉广场"，体量6万㎡。

投资融资

华夏凯德商业REIT 9月29日上市，首单外资消费REITs，中国第75单公募REITs。

华夏中海商业REIT询价完成，发行价5.281元/份，超额认购374.72倍。

皇庭国际深圳皇庭广场以30.53亿元抵偿东方资产债务，被司法裁定。

意大利最大购物中心Oriocenter易手，交易价值4.7亿欧元。

黑石18.5亿元出售悉尼购物中心75%股权予吉宝REIT，项目估值5.25亿澳元。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

NIKE×SKIMS发布首个系列，登陆北美官网及纽约洛杉矶旗舰店。

MondaySleepingClub北京三里屯旗舰店开业，品牌第二家旗舰店。

Randomevent成都保利旗舰店开业，联手周生生打造幸运唱片行概念空间。

优衣库唯中国内地业绩下滑，迅销集团经营利润同比增12.6%至5642亿日元。

耐克2026财年Q1营收117亿美元，大中华区营收15.12亿美元，库存同比降11%。

零售生活

奥乐齐中国换帅，陈佳升任中国区CEO，陈有钢12月31日荣休。

MUJI无印良品2025财年营收7846亿日元增18.6%，全球门店增至1412家。

餐饮

海底捞在杭州开出如鮨寿司平价回转寿司店，人均88元近200个SKU。

西贝10月9日起再发优惠券，消费满50元送50元代金券持续至10月31日。

老友记主题咖啡店将于年底登陆纽约时代广场，高度还原剧中场景。

宗馥莉9月12日辞去娃哈哈董事长等职务，推出自有品牌"娃小宗"。

休闲娱乐及其他

2025年Q3共35起新消费相关项目披露完成融资，AI玩具赛道火热。

新开首店

安德玛户外Under Armour Explor中国首家旗舰店9月29日落地上海新天地东台里。

Haglöfs火柴棍西南首店登陆成都太古里，展示冲锋衣、背包、鞋履等装备。

布兰兔品牌成都首店10月1日入驻麓镇开业。

永旺AEON STYLE业态中国内地首店10月1日亮相广州天河城。

枫缇新加坡护肤品牌中国首店入驻上海人民广场来福士广场。

品牌投资及出海

自然堂获欧莱雅4.42亿元、加华资本3亿元融资后赴港IPO，估值超71亿元。

蜜雪冰城斥资2.97亿元收购福鹿家53%股权进军鲜啤领域。

好运椰完成新一轮融资，投资方包括万达电影，计划从88家店扩至200家。

M Stand收购上海RAC BAR，开启多品牌运营战略。

老凤祥拟2400万美元入股迈巴赫奢侈品亚太20%股权。

坦博尔向港交所主板提交IPO申请，中金公司为独家保荐人。

奈雪美国首店开业创纪录，第二家店落户纽约长岛，持续加密东南亚布局。

来源：商业与地产