摘要：剧情里说的“木制灰泥公寓”指的是什么样的房子？为什么白州说住在这里的人，买不起好的公寓？这种房子又类似于我们国内的哪种房子？今天来聊聊。

在日本电视剧《卖房子的女人》中，第5集里，女主三轩家让员工白州去发传单，指定里以下这些公寓：

在场的其他人都对三轩家的要求表示困惑，要求去发传单的白州，直接说出了这样的一句话：

剧情里说的“木制灰泥公寓”指的是什么样的房子？为什么白州说住在这里的人，买不起好的公寓？这种房子又类似于我们国内的哪种房子？今天来聊聊。

什么是木造灰泥公寓？

木造灰泥公寓（日语：“木造モルタルアパート”），是指以木结构为主体、墙壁外部抹有灰泥（水泥砂浆）的多户住宅建筑。

这类公寓通常为两层木质楼房，木梁柱承重，外墙涂覆薄层水泥砂浆，以改善防火性能和耐候性。

由于木材密度低、墙体薄，这种公寓的隔音和保温性能往往较差。此外，若灰泥涂层过薄，墙面容易开裂渗水，可能导致木质结构受潮腐朽。

尽管有所缺陷，在20世纪中叶的日本城市，这类木造灰泥公寓曾大量涌现，成为一种重要的过渡性住房形式。

木造灰泥公寓的结构特点与历史演变

▶战后兴起与昭和盛极

二战后，日本城市面临严重的住房短缺。为了容纳蜂拥进城的年轻劳动力，大批简易公寓应运而生。木造灰泥公寓正是在这一背景下迅速普及。

研究显示，在高度经济成长期，私人兴建的木造集合住宅（俗称“木賃アパート”）在日本大城市数量激增，一度成为城市住宅的主要类型之一。

据统计，1973年时此类木造公寓在全国已达338万户。同年东京仅“木賃公寓”就有约107万户，占全市出租住宅的50%以上，大阪也有约49万户，占比逾36%。

这些公寓早期多为单间构造，厨房和厕所公用，但因为与传统的下宿（寄宿）相比拥有独立房门，私密性大为提高，因而深受学生和单身劳动者的欢迎。

例如，在关东大地震（1923年）后，日本政府倡导建造更防火的钢筋混凝土公寓，但除了“同潤会”公寓和少数高档民宅外，绝大多数仍是木造公寓。

木造灰泥公寓以低廉租金和基础的独立居住单元，成为战后几代年轻人在都市安身立命的“起点”。

▶主要分布区域

木造灰泥公寓兴盛于昭和中期，在东京、大阪等大都市圈以及工业城市周边广泛分布。

在东京23区，战后至1970年代，这类木造公寓沿铁路干线和旧城区密集林立，形成大片被称为“木造住宅密集地区”的街区。

这些区域内，木造公寓杂糅于狭窄小巷，构成了当时城市独特的景观。然而，这种景观在当时被视为住房供需失衡的表征——日本大城市中大量低劣的木造公寓集中成片，给人以“杂乱、拥挤”的印象。

随着经济发展和城市改造，自1980年代后，旧木造公寓大量被拆除重建，市中心的土地被高层公寓或办公楼取代，仅在城市周边和欠发达地区尚残存一些木造公寓“遗迹”。

据统计，东京都内木造公寓数量自1973年起大幅减少，到2018年时已锐减逾八成，在租赁市场中所占比例降至个位数。

如今幸存的昭和木造公寓，往往坐落于城市边缘地带或巷弄深处，有的因年久失修而空置，有的则被改造成怀旧风的咖啡馆、艺廊等（如名古屋的觉王山公寓，将老旧木造公寓改造为文创商店，反而成为当地一景）。

▶社会评价

在日本社会中，木造灰泥公寓的形象经历了从“救急稻草”到“落伍者象征”的变化。

战后至昭和中期，人们对这种经济适用房持肯定态度——它为无力购买住房的都市新移民提供了立足之所。

然而，随着生活水平提高和住宅政策倾斜于新建住房，木造公寓逐渐被视为低品质、廉价的代名词。

70年代起日本政府大力推动自有住房和大型团地建设，木造灰泥公寓因年久失修、安全性能低等原因，被贴上“贫穷”“简陋”的标签，其住户有时被社会刻板地视为收入低、境遇差的群体。

正如一篇研究指出，当年日本城市大量密集的破旧木造公寓，曾被舆论形容为“都市异景”，反映了住房供应严重不足的窘境。进入平成后，这些昭和遗留的公寓大多走向消亡。

不过近年来，一股“昭和复古”风潮使得残存的木造公寓重新受到小众关注。有人迷恋其木结构和榻榻米的怀旧氛围，将之视为“昭和遗产”。

然而主流社会评价依然以负面为主——木造灰泥公寓常被形容为“又旧又危险”的代名词，在房产市场上几乎等同于建筑残值为零的老屋。

《卖房子的女人》片段分析

日本电视连续剧《卖房子的女人》（日剧名：《家売るオンナ》，2016年播出）中，第5集中出现了对木造灰泥公寓的情节刻画，折射出社会大众对这类老旧公寓的态度和心理。

三轩家万智指派新人同事白洲美加前往一栋“筑30年木造灰泥公寓”投递某高档公寓的宣传单。这情节本身就暗含信息：剧中人有意将居住在老旧木造公寓的租户视为购房潜在客户，暗示这些租户对居住现状不满、渴望改善住房条件。

白洲最初对这一任务感到为难，不仅因为逐户投递传单是基础而繁琐的工作，还因为那栋老旧公寓年久失修的环境令她气馁——昏暗狭窄的走廊、斑驳的墙壁、逼仄的房间，无不显示出木造灰泥公寓的落魄与寒酸。

当然，新公寓的宣传单果然吸引到两位女性客户：一位是个性要强的单身自由记者日向诗文，另一位是在出版社任校对的平凡单身OL草壁步子。巧合的是，两人都相中了宣传单上的高端公寓（位于东京永田町，售价4100万日元），并同时来到房产公司要求购买。同一套房只能有一人购买，双方僵持不下。

表面看来，这段剧情是一出购房争夺战的戏剧冲突，但仔细分析，这两位角色的背景和心理恰好代表了社会上对木造公寓及购房的两种典型心态：

● 草壁步子：务实节俭却隐含自卑。

草壁一直独自租住在那栋年久失修的木造灰泥公寓里。剧中设定她30多岁，从毕业起就省吃俭用，存下了2100万日元积蓄。她租住木造公寓并非因为喜欢陈旧，而是出于经济压力的无奈选择：廉价老公寓帮助她省钱攒首付。

然而，当有机会购入高品质公寓时，草壁内心既渴望又恐惧。渴望的是能告别简陋阴暗的出租屋，拥有体面舒适的新房，不再被视为“住不起好房的人”；恐惧的是倾其所有积蓄仍不足以支付房款，从零开始背负沉重贷款。

这种矛盾心理反映了一些勤奋节俭的都市白领对改善居住条件的强烈愿望，以及对自身经济实力的深深不安。

草壁对木造公寓本身没有台词直接评价，但她下决心看房和签购房意向书的举动，已经说明她并不留恋当前的居所，而是把它当作不得已的权宜之计。

● 日向诗文：自信要强却充满顾虑。

日向作为自由撰稿人，收入颇丰且个性独立，她并非木造公寓的现住户（剧中暗示她租住环境相对体面）。她之所以看上永田町的高档公寓，是为了彰显自身社会地位与品味。

然而，当购房竞争进入白热化时，日向也暴露出内心的顾虑：她担心自己目前优渥的收入难以持续，一旦背上35年房贷，将来收入下降时可能无力偿还。这种“对未来不确定性的恐惧”，使得她一度打退堂鼓。

日向对木造公寓并无直接评价，因为她并未居住其中。然而，她看待草壁时流露出一丝优越感，仿佛觉得后者从破旧公寓来、不该和自己争高端房源。

这微妙态度反映出社会上一些人对居住老旧公寓者的刻板印象——认为对方消费层级较低，不应有同自己竞争的实力或品位。这其实是一种“居住歧视”：以住房条件判断个人价值。

在万智的周旋下，两位客户最终各退一步：草壁让出了原先意向的户型，转而购买楼下相同布局但价格低500万日元的房源，日向则如愿购得楼上单元。

即便如此，两人在签约前夜还是双双陷入对购房的犹豫，甚至提出放弃。

万智看穿她们内心对于未来的焦虑，遂用《伊索寓言》中的“蚂蚁与蝉（蚱蜢）”故事巧妙开导：她称赞草壁是辛勤的蚂蚁，现在正该为自己的勤勉存款感到自豪，勇敢改善居住环境；而劝导日向做潇洒的蝉，相信自己的能力及时行乐，大不了日后卖掉房产。在万智的开解下，两人终于克服心魔，双双决定购房。

这一剧情以戏剧化的方式，道出了现实中许多人对于“要不要咬牙买房”的心理挣扎。而木造灰泥公寓在剧中虽未成为讨论焦点，却是贯穿始终的背景隐喻：它象征着两位女性想要摆脱的过去和生活状态。草壁长期蜗居旧公寓，内心渴望突破自我过上更好生活；日向曾经也住过类似廉价公寓（从对白可推测她并非出身优越），如今拼命向上，也是不愿回到过去狭窄逼仄的生活。

综上，日剧《卖房子的女人》第5集通过对比两个女性购房者，反映了日本社会对木造灰泥公寓的潜在偏见和心理：居住其中被视为不得已的权宜之计，走出那里才意味着生活和身份的升级。

剧中人物对白虽未直接评价“木造灰泥公寓”的好坏，但其言行充分说明了一点——在当代日本人的观念中，这类昭和老旧公寓已不再被视为“家”的理想选项，而更多代表着一种需要被改变的落后生活状态。

类比中国大陆的类似住房形态

从居住形态和社会印象来看，日本的木造灰泥公寓在中国大陆也有若干相似对应物，可帮助我们理解其定位。

▶城中村出租屋

中国一线城市中的“城中村”是与木造灰泥公寓极为类似的存在。

城中村指城市高速发展中被保留下来的村落及自建房密集区，这些区域的房屋多由原村民私建，用于出租给进城务工人员和低收入者。

典型的城中村出租屋往往建筑质量较差、密度极高，有的巷道狭窄幽暗、通风采光不佳，安全隐患突出（如违章搭建、电线老化引发火灾等）。

尽管材料上城中村建筑多为砖混结构甚至简易水泥楼，比日式木造公寓少了木结构的防火问题，但在隔音、保温和私密性等方面，两者面临的挑战颇为相似。

比如，城中村里的握手楼住户经常抱怨隔壁一墙之隔的噪音干扰、夏天闷热冬天阴冷；日本木造公寓的租客则调侃自己家里的墙壁“薄如纸”，邻居打喷嚏和电视声一清二楚。

两者的社会评价也同样偏低：居住在城中村往往被视为暂时落脚的过渡，其形象类似居住木造灰泥公寓的租客——被默认是尚未“在城市站稳脚跟”的群体。

▶筒子楼与单元房

在中国大陆，计划经济时代曾兴建过大量职工宿舍和简易家属楼，其中相当一部分为“筒子楼”形式（狭长走廊两侧排列单间宿舍，公用厨卫）。

这种老式筒子楼与早期木造公寓的“群居+私密单间”模式如出一辙：每户仅一室，空间狭小，共用设施，胜在有独立门扇保障起码的私密。

筒子楼里的生活场景——邻里间声音互闻、煮饭油烟满楼道、卫生间排队使用——在日本1950年代的木造公寓中几乎同样发生过。

不同的是，筒子楼一般为砖木或砖混结构的两三层小楼，或红砖砌就的多层楼梯房；而日本的木造灰泥公寓以木框架为主，防火和耐久性更差一些。

筒子楼在当代中国早已成为老旧住房的代名词，大部分已拆除或改造，仍居住其中的人往往被认为经济条件欠佳、不太讲究生活品质。

这一点与日本公众对居住木造公寓者的固有印象不谋而合。

▶20世纪80年代的单位房

中国80年代各单位分配的家属楼或早期商品房，在建筑形制和居住质量上，也可以与木造灰泥公寓类比。

一些80年代建造的单元房如今看来设施简陋：例如没有电梯的6层砖混公寓、冬季无集中供暖（南方地区）、室内采光通风欠佳等。

这类住房在当时已属不错的改善，类似于日本70年代出现的带独立厨卫的“二室木賃”公寓，比起更早的一室公用筒子楼是进步。

但放在现代，80年代单位房面临管线老化、隔音不良、无停车电梯等问题，居住舒适度远低于新建楼房。因此年轻一代往往不愿购买这类老房，除非地段核心或者价格极其低廉。

同样的情况在日本也存在：一些木造灰泥公寓即使地处市中心，由于建筑老旧，售价几乎等于土地价。

总的来说，无论是城中村、筒子楼还是老式单位房，它们和日本的木造灰泥公寓一样，曾在各自时代发挥过重要的安居作用，但在当今住房市场中均沦为边缘，甚至被视为需要淘汰的对象。

日本购房者为何不愿再购买木造灰泥公寓？

在当代日本房产市场上，“木造灰泥公寓”几乎与“不值得购入”划上等号。究其原因，主要涉及安全、舒适、法律和心理等多个方面：

▶安全隐患突出：抗震防火性能低劣。

日本买房者尤为重视房屋的抗震和防火性能，而木造灰泥公寓在这两方面评价不佳。

首先，木结构建筑若建造年代久远，抗震标准往往达不到1981年引入的新抗震基准，地震中发生结构损坏甚至倒塌的风险较高。

即便木造房并非一定比钢筋混凝土差，但年久失修的老旧木造公寓其结构强度和连接方式已难以符合现代要求。

其次，火灾风险更是木造公寓的痛点。木质本身易燃，旧式公寓往往未配置自动洒水装置、防火门等设施。一旦起火，火苗可迅速沿着木楼梯和墙内腔体蔓延。

据调查，许多年代久远的木造公寓使用的部分材料极易燃烧，火灾发生时火势蔓延速度远高于耐火建筑。更糟的是，老式木造公寓的逃生通道狭窄曲折，火灾时住户逃生困难。

这些安全隐患使得现代人对木造灰泥公寓心存警惕。保险公司也因高风险而提高此类房屋的火灾保险费率。

对购房者而言，买下一套隐患重重的老公寓既不安心，日后维护和保险成本也高，自然敬而远之。

▶居住舒适度差：隔音、保温性能欠佳。

木造灰泥公寓因为结构和材料原因，居住体验往往不如钢筋水泥公寓。

“墙薄如纸”是许多木造公寓住户的吐槽：木结构传音性强，加之老房缺乏隔音层，邻居的交谈、电视、脚步声都可能清晰可闻。对于习惯了安静私密空间的现代人来说，这种干扰难以忍受。

同样，由于墙体薄且缺少保温层，木造公寓冬天冷风渗透、夏天酷热难当，室内温度很难保持稳定。

相比之下，钢筋混凝土建筑因材料密度大、厚实，隔音和保温性能更佳。因此租金和售价上，木造公寓往往比同地段的RC造公寓低很多，也从侧面说明其舒适度劣势已被市场消化。

虽然近年一些新建的木造公寓通过改进施工技术（如增加隔音板、保温层）提升了性能，但购房者普遍对“木造=隔音差”这一印象根深蒂固。

尤其是老旧木造灰泥公寓，在设计之初并未考虑现代生活的安静需求和空调采暖条件，结构上难以改善，因此不被青睐。

▶法规限制与金融不利：耐用年限短、贷款受限。

木造公寓的不受欢迎还体现在金融和法律层面。日本法律规定木造住宅的法定耐用年限仅为22年，远低于钢筋混凝土住宅的47年。法定耐用年限直接影响银行房贷审批——多数金融机构要求贷款期限不超过房屋剩余耐用年限。

举例来说，如果一栋木造灰泥公寓建于30年前，在银行眼中它的可抵押价值几乎为零，贷款期限最多只能给到不足零年的极短期（换言之，已无法贷款购入）。

即便稍新的木造公寓，贷款年限也比RC建筑短很多，意味着买家每月还款压力更大。这种金融上的劣势，使得潜在买家哪怕有意购买木造公寓，也可能因贷不到款而作罢。

同时，日本建筑法规对多户住宅的防灾性能有严格要求。很多昭和中期建造的木造公寓在防火分隔、楼梯宽度等方面不符合现行标准，即使买下也需投入巨资改造达标。

此外，部分自治体出台政策限制老旧木造集合住宅的翻新和再次出售，以鼓励拆除重建。这些因素都降低了木造灰泥公寓在市场上的流通性和吸引力。

▶心理与偏见因素：资产价值和身份认同感低。

心态上，日本购房者普遍认为房屋应当“保值增值”或至少“稳定耐用”。

然而木造灰泥公寓由于建造年代久远，已经没有增值可能，反而可能因进一步老化而贬值。买下一套这样的公寓，几年后很可能只能按土地卖出，相当于建筑本身报废。这与日本人买房重视的资产性相违背。

此外，居住在老旧木造公寓在当代还有一定身份标签效应：许多人潜意识里把它和低收入、老年人群联系在一起。

一位年轻白领若购买这样一处房产自住，可能会被周围人不解地问：“怎么买这么旧的房子？是不是手头拮据？”这种社会眼光的压力也使得年轻购房者倾向于选择更新、更“体面”的房源。从众心理和攀比心理使得木造灰泥公寓更趋边缘化。

另外，日本住房文化中存在“新築信仰”，即偏好新房甚于二手房。木造公寓大多是数十年前的旧房，缺乏现代审美，户型狭小老式，很难获得年轻一代的认同感。

在二手房市场上，同一区域有钢筋混凝土公寓在售时，木造灰泥公寓几乎无人问津。这并非夸张：房产网站数据显示，木造建筑的租金与售价显著低于同地段的RC建筑，充分体现出市场对其低期待值。

综上，现代日本购房者不愿购买木造灰泥公寓是多重因素作用的结果。一方面，它源于木造公寓本身在安全、舒适、耐久性上的客观欠缺，使其无法满足当今居住标准；另一方面，也受到社会价值观和市场偏见的影响，将其视为“不值得拥有的不良资产”。

当安全与舒适可以通过购买新建或RC住宅得到保障时，绝大多数日本人不会选择冒险投资一套年代久远的木造灰泥公寓。

在未来，日本各城市残留的木造灰泥公寓大概率将继续被重建淘汰。不过，也有学者和建筑师呼吁对保存下来的少数木造公寓进行改造利用，赋予其新的公共文化功能，以留住昭和时代的生活记忆。但就居住用途而言，木造灰泥公寓作为大规模住宅形态的历史使命已经结束，其衰落是日本住宅更新换代与社会进步的必然结果。

来源：季老湿在东京一点号