摘要：搁去年，上海浦东的周明想都不敢想自己能这么淡定——2023年下半年，他那套房子挂出去三个月，降了30万还没人问，中介天天来催，说“房价还要跌20%，现在不卖就砸手里”，差点就以低于市场价15%的价格贱卖。

搁去年，上海浦东的周明想都不敢想自己能这么淡定——2023年下半年，他那套房子挂出去三个月，降了30万还没人问，中介天天来催，说“房价还要跌20%，现在不卖就砸手里”，差点就以低于市场价15%的价格贱卖。

可现在，他直接撤了挂牌，天天盯着小区周边的规划，“等市场回暖，急啥？”

南阳做建材生意的李磊，跟周明一模一样。2024年初，他120平的次新房，从98万降到75万，中介还在旁边敲边鼓，“再不卖就要跌破70万，以后更难出手”。

结果今年他干脆把房源下了，“我这房子在政务区核心，今年旁边开了两所学校，政策发力后，行情肯定能起来，犯不着亏着卖”。

这种心态大转弯，不是个别现象。2025年8月的数据能说明问题：全国百城二手房挂牌量254.64万套，看着比去年多了9.69%，但重点14个城市的挂牌量，比2024年底少了20.1%。

更关键的是，涨价的房源占比连续5个月往上走，到21.3%了，房东们的议价空间也从去年初的25%以上，缩到了16.7%，武汉、西安这些城市，甚至缩到10%以内。从去年慌着“割肉”，到今年稳稳持房等复苏，房东们的底气，不光是市场自己缓过来了，更因为看清了之前中介在背后搞的鬼，加上政策和数据给的信心。

谁能忘了2023年下半年到2024年初那阵恐慌？全国二手房挂牌量一度飙到730多万套，深圳同比涨了300%还多。

三四线城市更夸张，南阳2025年3月挂牌量8.7万套，比2020年多了210%，相当于每100户家庭就有12套房子在卖；辽宁鞍山城区，二手房挂牌量占了全市住房总量的18%，有些矿区家属楼，挂牌的比现有的房源还多40%。

不少房东为了快点卖掉，主动降10%-20%，湖南衡阳一个新区的房子，2019年还卖7500元/平，去年跌到3800元/平，比盖房子的成本还低，照样没人买。

这种慌，一半是怕房价真跌，另一半是被中介吓的。宜昌的张敏记得清清楚楚，2024年中介拿着数据跟她说，“一季度就成交1200套，比2019年跌了63%，你这老房子以后更没人要”，天天劝她降价，最后差点以52万成交，比她心里预期少了13万。中介就抓住房东不懂市场的弱点，放大“库存太多”“买家没了”这些话，把恐慌情绪推得老高。

转折点出在2024年的“930”新政，之后2025年又出了一堆配套政策，直接把市场信心托起来了。首付比例统一降到15%，房贷利率奔着“2”字头走，存量房贷利率平均降了0.5个百分点，还有80多个城市搞住房“以旧换新”。

数据也跟着好看：2025年上半年南京二手房卖了近5万套，重庆秋交会的时候，中心城区商品房成交比春交会多了2.2%，来看房的人多了43%；深圳房价更是连续5个月往上走，核心区的好房子，涨幅超25%。

“政策底在这儿了，市场底也快稳了，没必要再亏着卖。”李磊这话，说出了不少房东的心思。他们的信心不是瞎来的：一是城镇化还没完，黄奇帆说未来十年差不多4亿人要进城，这都是住房需求；二是成本摆在那儿，地价、建材都在涨，房价肯定会受影响，重庆2025年好几块地溢价率超25%，楼面价破了1.3万/平；

三是市场分化越来越明显，核心城市、次新的好房子，已经开始涨价了，苏州2025年1月，84.51%的小区房价环比上涨，南阳政务区、宜昌滨江这些三四线的核心板块，议价空间也从20%缩到12%。

现在持房的房东，心里门儿清，好房子抗跌，还能避免“踏空”。2025年8月全国百城二手房均价虽然同比跌了8.23%，但核心区的优质房源，跌得少多了。CRIC的数据显示，今年以来，核心城市的改善房、高端小区，跌幅比刚需老房低5-8个百分点。

三四线也一样，重庆6月四代住宅去化率超75%，而普通住宅才20%；南阳政务区的次新房，今年上半年就跌了3.2%，远郊的回迁房却跌了15%以上。南京、苏州有些好小区，成交价甚至比挂牌价还高，这就说明“好房子先复苏”不是空话。

没急着用钱的房东，更怕卖在底部，以后后悔。房地产这行的周期规律摆着呢，每次跌到底的时候卖房子，肯定错过后面的上涨。2024年底杭州有个业主，听中介说“还要跌”，降价10万卖了，结果2025年二季度，同户型的房子成交价涨回12万；宜昌的张敏现在庆幸当初没听中介的，“现在同小区的房源，挂牌价普遍涨回65万，比去年的底价高了13万”。这种教训多了，房东们自然不想再慌着卖。

李磊的想法很实在：“现在卖要亏23万，不如等。周边商业配套都动工了，以后肯定能升值，急着变现干啥？”

不过话说回来，房东心态过山车，中介在里面搅了不少局。2023到2024年初楼市跌的时候，有些中介为了快点赚佣金，专门搞“做空”套路，三四线城市信息不透明，受影响更严重。

最常见的就是“虚假压价”，新浪财经曝光过一个案例，中介雇假客户，把一套339万的房子，直接砍到280万，一下砍了59万；山东菏泽有个业主，心里底价538万，被中介教的买家逼到510万成交，当场就红了眼。这种操作在三四线太普遍，中介利用房东不懂行情，制造“只有最低价才有人买”的假象，把房东的心理防线搞垮。

还有“信息操纵”，中介故意把库存数据往大了说，隐瞒局部成交回暖的消息，还散布“老房没人接盘”“政策没用”这些负面话。上海的周明回忆，2023年11月中介给他看“上海挂牌量破20万套”的截图，却不告诉他这里面40%都是房龄20年以上的老房；宜昌中介对张敏隐瞒了滨江板块成交回暖的事，只说“全市每月成交不到400套”。这么一搞，卖家慌着降价，买家等着更便宜，恶性循环就来了。

更让人警惕的是“结构性做空”，中介专门推低价房源，营造“不是最低价就卖不掉”的氛围，故意拉低整个区域的成交均价，影响大家对房价的预期。2024年上半年，北京300万以内、广州200万以内的房源成交占比，分别到了48%和68%，三四线更夸张，菏泽200万以内占比超90%，南阳100万以内占72%，这种低价主导的成交，很多都是中介引导的。

直到2025年《住房租赁条例》深化实施，明确中介发误导信息最高罚10万，监管部门又专项查“虚假挂牌”“雇人砍价”，全国查了2300多家违规中介，这股歪风才被压下去。但伤害已经造成了——测算下来，2024年重点城市二手房价格超30%的跌幅，是房东非理性抛售导致的，其中中介误导占了近一半，三四线更是高达60%。

其实现在市场回暖，早有先例。回顾中国楼市，每次跌得狠了，只要政策发力，市场自己修复，好房子肯定先起来，这也是现在房东持房的最大信心。

2008年全球金融危机，楼市冻住了，商品房销售面积跌了20%，万科这些房企都在降价。结果“四万亿”一出来，1.5万亿砸进房地产和基建，加上首付降到20%、房贷利率7折，市场立马热了。2009年全国房价大涨，北上广深一年就翻倍，北京广渠门地块拍了40.6亿，直接开启“地王时代”。这就说明，政策底先到，市场底跟着来，核心城市的好房子最能涨。

2014年楼市又不行了，三四线库存堆成山，鄂尔多斯成了“鬼城”，温州房价腰斩。2015年中央说要“去库存”，取消限购、降首付、降契税，“棚改货币化”直接把三四线的需求激活了。2016年就看出效果了，深圳房价涨了57%，南京、合肥出现“抢房潮”，就算之前低迷的三四线核心板块，房价也涨了不少。这证明，就算跌得狠，有人口、配套好的核心区，房子照样扛得住。

这两轮周期都说明一个理：政策给信心，供需调过来，好房子先复苏。现在的市场，跟这俩时候太像了，房东们心里有数。

而且现在的政策和数据，都在印证复苏不是空谈。中央政治局会议说要“推动楼市止跌回稳”，2025年3月“好房子”第一次写进政府工作报告，重庆等城市出了25条支持政策；“以旧换新”也见效果了，25个样本城市二手房成交环比由负转正，石家庄靠“国企收储+补贴”，新房成交环比涨42%，肇庆收了1.2万套存量房当保障房，既激活市场又帮了民生。一线城市松限购更有代表性，北京、上海优化后，五环外、外环外的热门板块，成交量涨了不少，昌平生命谷、青浦这些地方，价格微涨1%-2%。

成交数据也在变好，上海2025年6月新房价格逆势涨0.4%，8月同比涨了5.9%；深圳房价连涨5个月，2024年四季度单月成交破8000套，全年二手房成交近4年第一次超5万套。三四线虽然整体压力大，但核心板块活了，重庆秋交会的时候，四代住宅这些好项目卖得火，龙湖御湖境4个月卖了18亿；南阳政务区、宜昌滨江，2025年二季度成交量环比分别涨38%和29%。

土地市场更能说明长期信心，2025年重庆出了好几块“万元地”，江北区长安三厂地块溢价率近30%，7块中心城区的好地，因为配套好、容积率低，都等着被抢；一线城市核心区土地一直火，房企对好地有信心，这种信心还在往强二线传。瑞银甚至预测，全国房价2026年初就能企稳，比之前想的早半年，专业机构都这么说，房东们更踏实了。

当然得清醒，楼市复苏不是普涨，是分化。2025年1月苏州84.51%的小区涨价，可有些三四线老房还在跌；深圳南山、福田均价近12万，盐田新房去化要101.8个月；重庆四代住宅去化75%，远郊普宅才20%。这意思就是，核心城市的次新房、改善房，三四线的政务区、学区房，才容易涨，非核心区的老破小，还是会贬值。

所以房东心态稳了，不代表躺着等。聪明的都在优化资产，一线城市有人把郊区老房换成市区次新，抓置换的窗口期；三四线房东也在动，李磊计划明年把房子升级一下，提高以后的流通价值；张敏盯着“以旧换新”，想把老房换成带电梯的好小区。

从去年慌着抛房，到今年理性持房，房东心态变了，其实就是楼市走了“政策底—市场底—信心底”的路。

中介之前搞的做空，虽然搅乱了一阵，但改不了房地产靠城镇化、人口流动和政策调控的大逻辑。就像历史证明的，楼市告别普涨了，但“房住不炒”下，占着好地段、品质好的房子，肯定能熬过去，等复苏了就值钱。

对房东来说，看清分化，守住好资产，比瞎跟风买卖重要多了。你们觉得自己家的房子，算不算能扛住周期的好资产？评论区聊聊~

来源：123耶耶耶