摘要：过去几个月，美国房地产市场像一辆长时间爬坡后终于找到平坦路面的卡车——缓慢但确定地开始加速。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新发布的数据，8月份成屋签约销售量环比大幅增长4%，远超市场预期，创下五个月以来的最高水平。这一数据不仅打破连续数月的低迷态势，

过去几个月，美国房地产市场像一辆长时间爬坡后终于找到平坦路面的卡车——缓慢但确定地开始加速。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新发布的数据，8月份成屋签约销售量环比大幅增长4%，远超市场预期，创下五个月以来的最高水平。这一数据不仅打破连续数月的低迷态势，更引发了一个关键问题：美国楼市是否真的迎来转折点？

成屋签约销售指数（Pending Home Sales Index）是衡量美国住宅房地产市场健康状况的重要领先指标，通常反映未来一至两个月的实际成交趋势。2025年8月，该指数攀升至74.7，相比7月的下跌0.4%实现显著反弹，同比也小幅增长0.5%。更值得注意的是，这一表现超出了此前所有接受媒体调查的经济学家的预估，显示出市场情绪正在发生微妙而积极的变化。

推动这一变化的核心因素是抵押贷款利率的持续下降。截至8月底，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率已降至6.34%，为近一年以来的最低水平。低利率环境直接降低了购房者的月供压力，尤其对于中西部地区买家影响最为显著——该区域成屋签约销量在8月份猛增近9%，创下自2023年初以来的最大单月涨幅。

除了中西部以外，南部和西部地区的购房活动也出现回暖，表明这一轮市场复苏并非局部现象，而是具备一定的广泛性。NAR首席经济学家Lawrence Yun指出，“更低的抵押贷款利率让更多购房者能够签订合同”，尤其是那些在过去高利率环境下持续观望的刚需群体。

从历史对比来看，当前成屋销售水平虽远低于2020-2021年疫情期间高位（当时指数曾持续高于100），但已显示出企稳回升的势头。这一点在与新屋销售数据的呼应中也可得到佐证——7月以来新屋销售量已先于成屋市场实现超预期增长。两类数据的联动回升进一步强化了“市场正在软着陆”的判断。

尽管如此，当前市场仍面临结构性挑战。其中最突出的一点是“利率锁效应”（Rate Lock Effect）。数以百万计的现有房主持有低于4%甚至3%的历史低息贷款，导致他们不愿轻易出售房产再置换新屋。这种心理显著抑制了二手房市场的供应量，也使成屋库存持续处于低位。供需失衡的局面客观上支撑房价维持高位，一定程度上抵消了利率下降带来的购买力释放。

另一方面，就业市场的温和放缓也在影响住房市场的流动性。数据显示，当前美国企业招聘率为2010年代初以来最低水平之一，人员跨州、跨城流动性的降低间接导致因工作调动而产生的购房需求减少。从这一角度看，房地产市场的真正复苏仍需就业市场保持稳健。

值得关注的是，成屋签约销售数据作为领先指标，其持续改善通常意味着未来一至两个月内的实际成交数据也将逐步好转。如果这一趋势延续，可能会推动四季度住宅市场交易量走出过去两年半以来的“低迷区间”。

从政策视角看，美联储当前的利率政策路径仍是影响楼市走向的关键变量。如果通胀持续受控且经济未出现失速风险，抵押贷款利率有望在当前水平附近震荡或进一步温和下行，这将为市场提供更稳定的预期。

而对普通购房者而言，当前市场环境呈现出“机遇与挑战并存”的特征。一方面，融资成本相比去年显著下降，看房、议价时的选择余地也有所增加；另一方面，房价仍未出现普遍回调，中低总价段房源竞争依旧激烈。理性的购房策略应是在自身财务能力范围内把握利率窗口，避免盲目追高或过度拖延。

回顾历史周期，美国房地产市场的波动往往领先于宏观经济的整体转向。本轮成屋销售数据的回暖是否预示更广泛的经济活力？现在下定论为时尚早，但它无疑是一个值得重视的积极信号。

来源：倪卫涛一点号