摘要：9月23日，ICCRA集英行代表团在英国公寓协会（ARL）的陪同下进行了不同类型租赁住房项目的考察并进行了深入座谈。座谈的主题围绕英国租赁住房市场的发展逻辑、政策制度与运营实践，也重点涉及了如何通过租赁住房推动城市更新与社会融合。

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9月23日，ICCRA集英行代表团在英国公寓协会（ARL）的陪同下进行了不同类型租赁住房项目的考察并进行了深入座谈。座谈的主题围绕英国租赁住房市场的发展逻辑、政策制度与运营实践，也重点涉及了如何通过租赁住房推动城市更新与社会融合。

图源：ICCRA

三层结构：租赁住房的多元体系

ARL介绍，英国的租赁住房市场是由三层结构组成：

● 社会住房（Social Housing）：约230万套，由地方政府或住房协会分配，申请人常需等待数年。

● 私人租赁住房（Private Rental）：约220万套，由个人房东提供，质量参差不齐，类似我国的出租类民宅。

● 机构化长租公寓（Build-to-Rent）：约14.1万套，由机构投资者（养老金、保险基金等）建设并持有，追求长期稳定回报。

图源：ICCRA

英国租赁住房结构中，社会住房占49.6%，私人租赁占47.4%，而机构化长租公寓仅3%。这意味着英国市场依然由政府主导的保障房和个人房东构成，Build-to-Rent虽然增长迅速，但仍处在起步阶段。英国的这种分层次的体系，使得租赁住房既能满足低收入群体的基本居住需求，也能成为机构投资的稳定资产。

放眼全球，美国和德国的机构化长租公寓占比走在前列。美国的租赁住房体系成熟，机构化占比超过20%，由AvalonBay、Equity Residential等大型REITs主导，形成高度专业化和品牌化；德国整体租赁率超过50%，机构企业如Vonovia管理数百万套住房，展现出极高的集中度与租客保护制度。相比之下，日本虽然租赁人口庞大，但机构化比例仅约10%，主要由个人房东提供，大城市才逐渐出现专业化运营商。

我国租赁住房市场容量巨大，但机构化比例不足5%，仍处于发展初期。不过，在保障性租赁住房政策、公募REITs和国企平台的推动下，机构化水平正在加快提升，尤其是一线与核心二线城市，渗透率不断提高。

表 全球主要国家租赁住房结构对比

图源：ICCRA

政策杠杆：城市更新背后的制度设计

英国的城市更新往往伴随着政策引导。最典型的是 Section 106制度：

● 开发商在进行项目时，必须将约15%的价值回馈社区。

● 形式包括保障性住房、学校、社区中心、交通配套等。

这一制度确保了城市更新不仅带来房地产价值，更提升了公共资源和社区功能。

我国的类似机制也逐渐出现，如保障性租赁住房配建、旧改项目中的公共配套要求。但目前仍以政府直接推动为主，市场协商机制相对有限。

社会融合：从“分隔管理”到“共享社区”

在城市更新与租赁住房结合的过程中，社会融合是不可回避的重要议题。英国的经验提供了一个有价值的参照。

早期，英国的一些租赁社区曾出现过“分隔管理”的情况：保障房住户和市场化住户被人为区分，不仅在出入口上有所区别，连部分公共空间和设施的使用也受到限制。这种做法在当时引发了广泛争议，因为它加剧了居住群体之间的隔离感。

随着政策与舆论的推动，这种“分隔”做法逐渐被淘汰。如今，无论是保障性住房、长租公寓还是市场化住宅，都强调共享同一入口与同一套配套设施。社区居民在空间和服务上不再被区别对待，而是通过混合居住模式实现真正意义上的共建与共融。

值得注意的是，在一些项目中，还专门划出一定比例的房源为“关键岗位住房”，例如面向教师、护士等城市运行所必需的职业群体。这不仅满足了民生需求，也在社区层面形成了更具多样性和活力的社会结构。

对于我国而言，这一经验提示我们：城市更新不应制造新的隔离，而应通过租赁住房实现社会关系的再塑造，让社区成为一个更加开放、包容的生活共同体。

这种“混居”模式减少了社会隔离，让城市更新不仅是物理空间的改善，更是社区关系的再生，也符合城市的可持续化发展。

资产管理：让更新后的房子更可持续

英国的租赁住房在资产管理上高度专业化：

● 维修基金池：每年提取资金，集中用于未来大修。

● 保险机制：包括建筑缺陷险、电梯维护险等。

● 分工明确：开发商、投资者、运营商相互独立，形成专业化产业链。

相比之下，我国的城市更新项目大多由地产系企业“一条龙”负责，从开发到运营都包揽在手，效率高但缺乏多元专业化的市场活力。

投资逻辑：长期资本的“稳定回报”

英国长租公寓对全球资本的吸引力在于长期稳定回报（约4%）。

● 养老金、保险基金等青睐其作为“抗风险资产”。

●投资周期通常以30–50年为维度，强调稳健。

●市场集中度高，仅有几十家核心运营商，品牌化、专业化明显。

中国若要在城市更新中吸引更多资本，就必须从“短期土地溢价”转向“长期运营收益”。REITs等新兴金融工具，或将成为未来的重要通道。

对中国的启示：从空间更新到社会焕新

英国经验告诉我们：租赁住房并非城市更新的附属品，而是核心驱动力。它至少发挥三方面作用：

1. 平衡社会结构：通过混居减少分化，促进社区共治。

2. 撬动资本进入：通过长期稳定的回报，吸引养老金、保险等长期资金进入，不仅作为投资者获取收益，更可深度参与租赁住房产业链建设与运营，实现资本、产业与城市发展的共赢共生。

3. 提升城市品质：更新的不仅是建筑外观，更是公共服务与社区功能。

对中国而言，城市更新不应止于“刷墙换窗”，更要关注“社会焕新”。租赁住房，正是这一目标的关键拼图。

来源：苏屯人在临泉