聚新势、开新局，共商场景创新与协同经营引领商业可持续发展

摘要：纵观全国商业市场，创新概念不断涌现，其涉及范围日益广泛，普及速度也愈发迅猛。这不仅为市场注入了新的活力，也使得消费者的惊喜值和期待值不断拉高。在此背景下，如何长期留住顾客、满足消费者的期待，让创意更具持久性，成为各大商业项目亟待解决的关键问题。

台风虽猛，但撼不动强者意志！此时，信念可抵万难！9月25日，“中购联第二十三届购物中心行业年会暨场景共创与生态协同研学&链接大会”精彩继续。

纵观全国商业市场，创新概念不断涌现，其涉及范围日益广泛，普及速度也愈发迅猛。这不仅为市场注入了新的活力，也使得消费者的惊喜值和期待值不断拉高。在此背景下，如何长期留住顾客、满足消费者的期待，让创意更具持久性，成为各大商业项目亟待解决的关键问题。

在今日的议题中，大会深入探讨了业态创新和场景创新的企业探索与专业经验，涉及如何将本地文化以创新方式导入商业空间，以及如何推动商业空间的多元化发展。这些课题的解读为商业项目提供宝贵的思路和方法，助力其在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现差异化发展。

同时，大会聚焦于新环境下的商户管理，深入探讨如何对商户的经营状况和发展能力进行专业评估，以及如何建立有效的经营安全预警机制。此外，还将深入讨论购物中心与商户协同经营、共创共建的具体思路和方法，以及商户扶持手段与具体案例。

会议伊始，柏利城资产管理创始人&董事长房金亮率先上台致辞，并向与会嘉宾的到来表示感谢。

随后，钛和检测认证集团股份有限公司集团副总裁庄贺铭围绕《商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展评价规范》贯标申报专项解读与评审讲座，开展主题演讲。

庄贺铭开篇强调商业地产节能减排的紧迫性，他指出中国建筑碳排放占总量的32%，其中商业地产占比高达四分之一，且其单位面积能耗约为普通民用建筑的两倍。面对全国数千个大型商业综合体及其巨大的碳排放量，推行绿色低碳发展势在必行。

他表示，《商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展评价规范》的主要特点在于其全面性：它不仅关注绿色建筑技术，更侧重经济发展评价；覆盖范围贯穿项目的建造、运营乃至升级改造全生命周期。演讲详细介绍了标准的制定过程、管理主体（中国商业地产工作委员会）以及由第三方机构执行、专家库评审的公正评价体系。评价结果分为四个等级，有效期三年，并计划与国际标准对接。

最后，他宣布标准贯标工作正式启动，将率先遴选约10个“天使项目”进行试点，并提供技术支持和费用优惠，旨在通过该标准的落地实施，为中国商业地产的绿色低碳发展提供具体的技术支持与规范保障，助力国家“双碳”目标实现。

第二章节

重塑存量新价值，以消费创新与协同经营共创商业生态新实践

演讲主题：星聚会的创新和全球化，重构世界娱乐社交新生态

■ 程兰，星聚会KTV董事长助理

星聚会历经14年发展，已覆盖130个城市、开设近千家门店，且90%门店位于购物商场，在量贩式KTV市场领域认可度较高。星聚会能在市场中立足，核心是靠 “加减法” 运营策略。“加法” 是打破传统 KTV“一个屏幕+两只麦克风”的单一模式，通过整合多元业态，将门店升级为综合欢聚空间，如消费者可在包厢内切换剧本杀、台球、蹦迪、桌游、聚会等场景。“减法” 是通过数字化转型与AI技术优化人效、控制成本，实现轻资产运营。

在国内品牌集体出海的热潮中，星聚会已有明确的全球化战略，但坚持理性布局，出海前要清晰了解海外市场需求与自身优势，避免盲目扩张。

以星聚会的海外首店为例，该门店选址于日本涩谷的核心位置，开业首月即盈利。目前，星聚会在墨尔本、马来西亚、印尼等地的门店正在装修，未来3年计划进入10个国家、开300家海外门店，目的是推动东方音乐走向世界，实现从产品出海到文化出海的升级。

演讲主题：绿色服务，长远价值——太古地产以可持续发展创新为商业运营赋能

■ 许志忍，太古地产中国内地设施统筹及可持续发展部总经理

许志忍表示，太古地产以“创新衍变”2030可持续发展战略为核心，致力于通过绿色服务创造长远价值。公司围绕社区活化与价值创造、建筑全生命周期低碳管理自然与生物多样性保护、供应商与租户管理、绿色金融与业绩表现推进可持续发展。

在环境绩效方面，许志忍介绍了公司在节能减排方面的具体举措。在租户与供应链协同方面，太古地产通过“绿色厨房计划”“环境绩效约章”及“绿色零售合作”等项目，积极引导餐饮、办公和零售租户共同践行可持续运营。

凭借在可持续发展方面的领先实践，太古地产在2024年道琼斯可持续发展指数中位列全球地产行业榜首，并连续多年入选标普全球及恒生可持续发展指数。此外，绿色金融成为重要支撑，太古地产通过发行绿色债券和贷款为可持续发展项目融资，并将ESG表现与融资成本挂钩；同时，通过面向租户的绿色计划促进产业链协作，共同推动低碳转型。2025年上半年业绩表现强劲，同比增长15%，强劲的财务表现和持续的社区价值创造，印证了“长远视角”商业模式的有效性与韧性。

演讲主题：新物种新生态新协同探秀——打通情绪消费生态链

■ 王俊，探秀品牌创始人

当下市场大环境不佳，即便行业领先的地产企业也需创新内容，而体验型消费与文创方向符合国家政策倡导，是行业新趋势。基于此，王俊认为，消费者并非不愿消费，而是更愿意为“能提升情绪价值”的内容买单，探秀品牌从创立至今，就围绕这一需求与 “打造稀缺内容” 的理念发展产品。

探秀目前已陆续推出“堂”系列，“mall”系列，“镇”系列，“楼”系列，“园”系列的产品，且所有产品都可根据商业地产合作方的载体特性定制化内容。同时，探秀能为商业地产项目解决三大关键痛点：一是不依赖租金，而是通过稀缺内容提升项目资产价值；二是填补 “文创商业” 落地空白，避免很多项目 “只喊口号无实体内容” 的问题；三是全时段引流并拉高客单价，助力项目实现从1万到5万客流的突破。

演讲主题：IMAX如何应对消费不振，论消费变化与运营创新

■ 袁鸿根，IMAX大中华区高级副总裁

袁鸿根指出，IMAX在2025年票房表现强劲，增幅远超市场平均水平，并在单银幕产出、场均人次等关键指标上领先其他特效厅，在高端观影市场有着绝对优势。此外，IMAX进一步巩固了在头部影城中的占比，品牌影响力和市场认可度持续提升。

IMAX通过多元化、跨界融合的营销方式推动运营创新。譬如与文旅结合（如辽宁省科技馆、哈尔滨哈东万达影城）、双城无人机灯光秀、电竞直播（英雄联盟总决赛）、体育赛事直播（F1西班牙大奖赛）以及演唱会电影跨年活动等。这些举措不仅拓展了影院的非票业务场景，也增强了用户沉浸式体验，有效激活新的消费意愿。

另外，IMAX还持续进行技术升级，将放映系统逐步升级到激光时代，进一步提升观影体验。同时，IMAX借助如《哪吒2》《F1》《南京照相馆》等爆款内容进一步拉动市场热度，多项票房指标表现突出。整体来看，通过“内容+场景+科技”三位一体的创新策略，IMAX不仅在消费低迷环境中保持了增长动能，也为行业提供了可借鉴的运营转型路径。

演讲主题：深业商业运营分享

■ 李峻泽，深业商业管理有限公司商业运营负责人

以 “缝合城市生态” 为战略核心，通过两条空中绿廊实现与莲花山、笔架山两大千万级流量公园的无缝衔接，同步引入文华东方酒店、MUJI 全球首家三合一酒店 “双酒店引擎” 及深圳首家市内免税店，为跨场景流量变现奠定空间基础，也为城市商业项目盘活周边生态资源提供可落地的空间改造范式。

客群引流融合：打造湾区跨境流量入口

依托 “公园生态 + 免税消费” 双重驱动，精准锁定跨区域客群，累计吸引港澳客群超千万人次，成为大湾区跨境消费核心枢纽；同时打造全国唯一 “商业 + 酒店 + 甲级写字楼 + 公园 + 免税” 五维一体生态商圈，通过商业联动与造节运营，2024 年实现 4600 万客流，多场景客群覆盖有效破解 “单一客群依赖” 问题，为商业项目提升客流稳定性提供可借鉴的运营逻辑。

品牌运营融合：形成 “从赋能到反哺” 的商业闭环

作为深圳'山海连城计划'的重要示范项目，深业上城通过构建国际消费矩阵，依托文旅热点激活湾区流量，以'公园经济'反哺运营的创新模式，持续领跑深圳商业升级浪潮。目前，深业上城已实现从'城市商业地标'到'世界级生态商圈'的战略跃迁，2024 年项目销售额突破 60 亿元，验证 “生态场景赋能品牌价值” 的运营有效性，为商业项目的品牌招商与业绩提升提供新方向。

未来，深业上城将聚焦深港消费协同与大湾区文旅融合，进一步诠释'生态赋能商业，商业反哺城市'的深业范式。

演讲主题：消费不振下的商业破局——以数字化资管能力驱动运营创新与价值重构

■ 宋杰，上海海鼎信息科技有限公司创始人、CEO

当前消费不振背景下，商业地产深陷 “商户经营困难、企业现金流承压、资产增值乏力”等困境，2024 年行业多项数据触底。

海鼎科技秉持长期主义，借鉴吉姆・柯林斯《基业长青》“造钟而非报时” 理念与 “保存核心（坚守和夯实企业生存的底线） +刺激进步（找寻和迭代企业可持续稳健发展的路径及方法）” 双元战略为升级基础，提出以数字化资管为商业地产破局。

如果说信息化是强体，数字化是健脑，数智化是注魂，那资管则应当是注魂工作的点睛之笔。在海鼎科技看来，其核心实践有如下几个要点：

1.构建可持续的系统能力，从支撑静态管理转变为瞄准动态价值；

2.构建全周期风险防控体系：从“事后补救”转变为“主动防范”；

3.激活资产优化，把资源调配落到实处，实现企业价值跃升，构建系统化的“价值增长引擎”。

概括而论，所有实践的成果，最终应沉淀并统一于 “资产筑基、资金活血、资源增效、合规守底” 的资管框架中，帮助企业落地具有实操性的战略并产出可被量化的结果，助力企业真正实现长期主义赋能下的基业长青！

演讲主题：综合娱乐如何进入社区商业情绪价值=生命线

■ 李永顺，上海集合石万娱文化发展有限公司 CEO

李永顺表示，当前娱乐业态面临明显下滑，疫情后密室逃脱、剧本杀店数量大多下跌超50%，而逛公园、City Walk、瑜伽这类更纯粹的休闲方式成了年轻人消费主流。他也一直在追问，为什么年轻人会抛弃传统娱乐业态，以及消费者在娱乐休闲中到底期待什么，怎样的产品才能让用户愿意主动体验消费。

集合石品牌旗下包括全沉浸一站式主题派对——集合石超级派对、潮玩轰趴一站式基地——集合石朝晚自习、室内外团建集散地——A&F团建公园，它们通过打造多元主题派对场景，为消费者提供社交、娱乐与情感连接的空间。

集合石品牌过往策略是快速扩张，运营超400家娱乐实体门店，2025 年起调整为 “认真做好每一家门店”。未来5 年计划落地两大实体项目：一是3000㎡以上的 “派对中心”，主打融合业态；二是在二三线及以下城市开 “派对馆”，适配下沉市场需求。

从事娱乐产业12年，李永顺认为，打造情绪价值需要对情感有敏锐感知，而现在很多同行只关注 “术”，比如引流、获客、流量互换，却忽视内容沉淀。他认为，只有内容足够稳定，商业项目才能长期稳定发展。

演讲主题：做强协同运营，共生共赢与生态协同的企业实践多维协同共振价值

■ 朱逸，江苏智儒投资管理有限公司董事长

朱逸以“多维协同、共振价值”为核心，强调在复杂商业生态中，个人需整合多重身份角色，企业则需构建商品力、客流、销售额等核心经营指标的协同机制，以实现业绩的稳定增长。

首先，构建经营核心指标之间的协同；她以某连锁零售企业与某连锁女装品牌的经营提升和经营计划为例，分享其2025年业绩追平计划，强调用核心经营数据的协同来支撑品牌和和商场的业绩稳定增长。

其次，夯实稳定经营与创新突破之间协同；她以购物中心主力店帮扶为例；面对陷入困境的主力店影院，项目应积极协助增收创收，对接协商接手、搁置争议，经营化债，全面评估，积极应对、保持韧性，控制风险。

再者，明晰不同类型项目经营逻辑协同。项目应找到自己的市场定位，她以南京德基广场为例，指出该项目加深与顶级品牌之间的定制合作，用主题场景融合优质内容，引入文旅元素，增加标志性景观，创造打卡热点，强化体验。

她总结道，新项目应该在内容、智慧应用、场景适度创新，在品质生活、多元餐饮夯实基础，在广域传播、私域运营、精准营销上有效链接，在招商、企划、营运、客服形成四位一体的高效协同与业务链闭环。

巅峰对话

面对新周期新痛点，如何做强协同经营与可持续发展?

■ 主持人:宋若嘉，熙领(上海)商业管理有限公司联合创始人、MERGE DESIGN LIMITED(香港)高级合伙人

■ 陈群生，星盛商业集团行政总裁

陈群生认为，新机遇体现在三方面：一是资产价值重塑，城市核心区老旧物业可通过翻新、调业态、升品牌，挖掘地段与人流优势，提升商业价值。二是业态融合创新，存量改造可打造综合消费场景，如将商业与体育、文化业态结合，以此吸引多元客群。三是政策支持助力：各地政府出台政策，降低企业改造成本，推动存量项目落地。新挑战：资本性投入对于短期回报要求的风险、竞争与定位难题（存量项目多、同质化严重）、技术与法规障碍（建筑结构难适配新业态、合规改造难度大）等。

从品牌层面来看，在低线市场活力不足、中高端消费承压的背景下，融合功能、体验、服务、社交等多功能属性，并契合平替经济、颜值经济、体验经济、情绪消费等消费风口的复合价值主张正在成为新的增长点。同时，商业项目亦将通过优化业态品牌组合和创新消费场景，实现多层次客群的精准触达和消费转化。

■ 欧建瓴，成都零售商协会秘书长、成都新消费产业生态圈联盟执行秘书长

欧建瓴表示，商业的成功关键在于紧跟消费者变化，尤其是当前日益兴起的绿色消费趋势。无论是品牌方还是商业地产方，都必须深入理解消费者的心理和习惯。品牌需要明确并传递其倡导环保等价值的品牌理念，而商业体在引入品牌时也应注重价值契合，双方需要协同合作，共同维护这一价值来赢得消费者信任。

在此基础上，欧建瓴建议商业体在践行绿色低碳举措时，应主动对外宣导，让消费者知晓其理念与行动，并联合场内品牌共同发力，形成协同效应。她强调，现代消费者高度关注品牌的社会责任行为，品牌的一举一动都会影响其形象。因此，商业体与品牌方应积极携手，在品牌选择和差异化竞争中共同响应绿色消费这一重要趋势。

■ 曲冬文，鸿荣源壹方商置湾区壹方项目总经理

曲冬文表示，当前商业市场创新的核心关键词仍是 “服务”，可从内部架构、品牌方合作、顾客服务三方面展开，他同时结合鸿荣源壹方商置在深圳的项目实践，筹备中的 50 万平米奥莱项目——鸿荣源壹方奥莱商业中心，从实操层面分享运营与创新思路。

从布局背景看，近年奥莱板块红火，但深圳奥莱数量少，仅两三个且多为二房东自持物业，而鸿荣源壹方奥莱商业中心依托自有自持物业打造，填补市场空白。从痛点解决看，针对停车难问题，项目在地下特别设置了4层停车空间，共6000 个车位；从消费场景与服务定制看，该羡慕围绕 “为顾客定制生活方式” 打造包括运动（引入3000平米运动品牌店，设置攀岩、屋顶广场与跑道，配套6个淋浴间）、女性全产业链消费（覆盖美妆、穿搭、美容美发）、亲子（契合深圳高出生率特点）、餐饮（规划4万平米餐饮区，近200家商户，承接机场、地铁、冰雪世界、国际会展中心的客流）等6大消费推广方向。此外，项目还参考新加坡樟宜机场风格打造了45米长可电脑控制的瀑布景观，并结合周边凤凰山及沙井900年历史打造文化IP场景。

曲冬文强调，商业创新万变不离其宗，需在解决核心痛点、满足人性需求的根本基础上展开，而非脱离实际的盲目创新。

■ 王裕强，尚嘉国际控股有限公司中国业务董事

王裕强表示，当前中美经济面临相似挑战，其根源在于长期依赖“负债经营”的发展模式。美国政府的巨额债务导致每年需支付高额利息，制约其经济活力。中国过去四十年的经济增长同样由债务驱动，尤其是房地产行业的超前发展，拉动了上下游产业，但如今市场趋于饱和，居民面临长期的还债压力，导致消费意愿低迷，经济进入调整期。

与此同时，全球生活方式正发生深刻变化。欧美白领阶层在疫情后更重视健康与生活平衡，办公模式趋于灵活，消费重心从奢侈品转向户外休闲等体验式消费。这种转变意味着中国经济未来的突破点在于适应新的需求结构，积极发展户外运动、休闲体验等产业，推动生活方式转型，从而培育新的增长动力。经济复苏需要时间，关键在于推动收入增长与消费模式升级。

■ 杨诗明，凯得云汇商管公司总经理助理、广州云汇天地项目总经理

杨诗明表示，自己在商业项目经营行业多年，团队一直在思考如何实现差异化，降低与周边商业的同质化比例，核心是要与品牌方深度共融，引导品牌方打造不一样的商业。

具体通过多方面措施推进：一是加大体验区打造，引入非传统业态，比如打破传统书店模式的 “书店 + 茶空间 + 瑜伽 + 自习室” 复合空间、具备多时段运营属性的live house、实现场景延伸的联动线上游戏的电影院。二是充分盘活户外公共空间，围绕健康、兴趣场景打造专属亮点，提升消费者粘性。三是优化商业空间形态，大幅减少传统固定商铺的占比，预留更多“留白空间”，以适配未来“快闪式、快节奏、快消失”的策展需求。与此同时，广州云汇天地还围绕游戏、二次元、粉丝经济等年轻群体关注的领域，开展多样化运营，如组建粉丝后援会，强化项目在消费者心中“好玩、好逛、好吃”的认知。

■ 杨应坚，星悦商业总经理

杨应坚认为，当前商业地产运营面临三大挑战：消费低迷降级、市场供过于求、以及运营手段同质化严重。

面对困境，杨应坚提出破局的关键在于聚焦消费体验，通过打造“网红场景”吸引客流。星悦商业在运营期项目中尝试在公共区域设置具有设计感的打卡点，成功标准是顾客能自发拍照并分享到社交媒体，从而形成低成本的口碑传播。实践表明，旗下一座项目通过系列网红场景打造，实现了客流30%的显著提升。

杨应坚特别强调，成功转型的最大难点在于团队思想的转变。管理者（如80后）必须拥抱年轻化思维（90后、00后），理解并接纳新一代的审美偏好。关键在于敢于放手让年轻人尝试，并容许试错成本，从而真正抓住市场脉搏，实现从传统运营向体验式、社交化商业的跨越。

■ 禹来，伟禄商业集团董事长、先施有限公司执行董事

禹来结合近期国外考察经历提出关键疑问：一是为何国外知名购物中心数十年热度不减、客流稳定，即便当地 GDP 增速低于中国，也未受经济周期明显冲击；二是对比国内，部分购物中心过度依赖营销概念，从而忽视产品、服务与市场的核心链接。

基于此，禹来提出三个核心观点：一是正视经济周期，无需过度焦虑；二是创新是传统行业破局的关键；三是创新需依托三大支撑点，其一是需关注行业政策风险与机遇，例如人口结构变化对消费市场的影响，以及反垄断等政策对行业的调整，从政策导向中找创新方向。其二是市场与营销支撑点，移动通信行业带来的消费习惯变化是重要市场变量，需结合新的消费趋势调整营销方式，避免停留在概念层面，要落地可感知的体验。其三是团队与服务支撑点，购物中心的核心是服务，而服务的关键在于团队，需通过优化团队制度、提升团队执行力，让服务成为创新的基础，思考如何让自家购物中心与传统项目形成差异，如停车场运营模式等细节创新，而非盲目跟风。

最后，禹来强调，购物中心行业仍是朝阳行业，只要立足三大支撑点，梳理现有经营中的不足，稳步推进差异化创新，就能在经济周期中实现突破，未来发展会越来越好。

■ 郑义，深圳市联润达商业咨询管理有限公司董事长

郑义指出，当前商业地产面临两大核心矛盾：一是消费降级、增长放缓与消费者对购物中心体验要求不断提高之间的矛盾；二是消费总量不足与商业项目供应持续增加之间的矛盾。

针对上述挑战，突围之道需从两方面着手：一是硬件场景的升级。除常规的便利性、美感和氛围营造外，应特别关注停车场的改造升级，以提升整体硬件体验。二是内容运营的创新。在传统零售之外，积极引入生活方式类业态，满足消费者对情绪价值和性价比的需求；同时注重文化赋能与科技应用，例如打造特色文化空间（如“最美书店”）、利用科技手段优化商品管理效率，通过持续提供与时俱进的增值服务来吸引并留住消费者。

在这充满收获的季节，“白云五号商发公司·中购联第 23届购物中心行业年会嘉宾交流会暨T5 MALL招商成果发布会”正式启幕。

活动伊始，中购联发展委员会主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产工作委员会主任郭增利、广东机场集团临空产业发展有限公司党委书记、董事长翁玉麟分别发表了热烈致辞。