摘要：小区电梯里循环播的商业广告、门口常年占着地方的快递柜、地面上停得满满当当的公共车位……这些地方每天都在产生收益，可你真的细想过这笔钱该归谁吗？其实，这些都属于小区的“公共收益”，依法该归全体业主共有。但最近不少地方都出现物业悄悄截留、侵占这笔钱的情况，更得注意
小区电梯里循环播的商业广告、门口常年占着地方的快递柜、地面上停得满满当当的公共车位……这些地方每天都在产生收益，可你真的细想过这笔钱该归谁吗？其实，这些都属于小区的“公共收益”，依法该归全体业主共有。但最近不少地方都出现物业悄悄截留、侵占这笔钱的情况，更得注意的是：一旦侵占金额超过10万元，可不是罚点钱就完事，相关负责人甚至可能涉嫌刑事犯罪。今天就把小区公共收益的事儿拆解得明明白白，教业主们一步步维护自己的合法权益。
一、先厘清：哪些收入算小区“公共收益”？别踩认知误区
首先得明确，小区公共收益不是物业的“额外营收”，是全体业主共有的财产，主要来自三个常见场景：
公共区域经营性收入：像电梯轿厢、楼道墙面、小区主入口这些公共空间的广告位租金；小区里的快递柜、自动贩卖机、共享充电桩给物业的场地占用费，这些区域本来就是业主共有的，产生的收益自然该大家一起分。
公共设施租赁性收入：不是业主专属的地面停车位（没确权给个人的车位）租金；小区中心广场、架空层这些公共活动场地对外出租（比如办临时市集）的收入；要是小区配套商铺是公共产权，出租后的租金也得算在这里面。
其他公共性收益：比如小区公共区域的废品回收（像纸箱、旧家具集中卖的钱）；还有开发商移交的社区服务用房，对外出租赚的收益。
依据2021年1月1日起施行的《民法典》第282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。简单说，物业能扣掉管理这些收益的必要开支（比如装广告的人工费、设备维护费），但剩下的钱必须用在小区公共事务上，要么分给业主，绝不能自己偷偷揣起来。
二、为啥侵占超10万涉罪？真不是只罚点款那么简单
很多业主发现物业侵占收益，第一反应要么是找物业理论，要么去住建部门投诉，却很少有人知道，金额一达标，这事儿就从民事纠纷变成刑事犯罪了。
根据2022年最高检、公安部联合发布的《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》：公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务便利把本单位财物非法占为己有，数额在5000元到1万元以上的，就得立案追诉。物业作为小区管理方，本来就管着公共收益的保管、核算和分配，要是他们的工作人员利用这个便利，把扣完成本该给业主的钱私自截留、挪用，就可能构成“职务侵占罪”。
尤其侵占金额超10万元时，按《刑法》第271条，属于“数额较大”，可处3年以下有期徒刑或者拘役，还得并处罚金；要是金额超100万元，就是“数额巨大”，刑罚更重。这意思很清楚：物业吞公共收益可不是“交点罚款就没事”，相关负责人搞不好要坐牢的。
三、业主怎么核查？3个步骤摸清收益去向
想知道物业有没有侵占公共收益，不用瞎着急，按这3步操作，慢慢就能把情况搞清楚：
1. 主动找物业要“公共收益账目”
根据《物业管理条例》第64条，业主有权查、有权复制物业服务合同，还有共有部分的使用和收益情况。你可以在业主群里发起倡议，或者找3-5个邻居当业主代表，给物业递书面申请（记得留好回执或快递记录），要求公示近1-2年的公共收益明细，重点看这4项：
各项收益的具体来源（比如哪个品牌的电梯广告、哪片区域的车位收入）；
每笔钱的到账时间、金额，还有是谁付的钱；
扣掉的成本得列详细清单（比如“装广告花了500元人工费”，别只写“管理费”）；
剩下的钱用在哪了（比如修电梯的发票、绿化改造的合同）。
按规定，物业收到申请后15天内就得公示，要是无故拒绝或拖着不办，直接找小区所属的街道办、乡镇政府，或者住建局的物业监管科投诉，这些部门有监管责任，会督促物业公示的。
2. 查合同、算明细，总能找到线索
要是物业公示的账目糊里糊涂（比如只写“广告收入1万”，不说具体是哪个广告），业主可以再往下查：
找物业要合作合同：比如和广告公司签的《广告位租赁合同》、和快递柜公司签的《场地使用协议》，合同里会写清楚租金多少、多久付一次，和物业公示的收入对比一下，有没有隐瞒一眼就能看出来。比如合同写某快递柜每月给300元，一年该3600元，要是公示里只写2000元，这差额就有问题。
自己估算停车费：先数数小区地面有多少公共车位（实地数或者问物业），按平时的停车情况（比如每天大概80%的车位停满）和收费标准（比如5元/天）算下月收入。比如50个车位，每天停40个，月收入大概6000元，和物业公示的停车费对比，差距超过20%，就得好好问问了。
3. 成立业委会，掌握维权主动权
要是小区还没业委会，建议大家联合起来尽快成立。业委会是业主的“代言人”，能帮大家做这些事：和物业谈公共收益怎么分、怎么用；找第三方会计师事务所查物业的账目；要是发现物业侵占收益，能代表业主去法院起诉，要求返还钱，或者向公安报案。
四、公共收益该怎么用？不是必须“分红”，但得全程透明
有些业主觉得公共收益就得“按户平分”，其实不是这样。根据《民法典》和《物业管理条例》，公共收益怎么用，得业主一起决定（比如开业主大会投票），合法用途主要有两种：
投入小区公共建设：用来修老化的电梯、水泵，升级监控和门禁，改造小区绿化、加健身器材，或者增加保洁次数，这些投入能直接改善居住环境，长远看比一次分红更实用。
按比例分给业主：要是业主大会同意，也能按房子面积分（比如每平方米分5元，120平的房子能领600元），具体什么时候分、怎么分，大家一起商量着定。
不管选哪种方式，都得满足两个条件：一是“扣合理成本”，物业的管理开支得合规、透明；二是“全程公开”，物业或业委会得定期（比如每季度）在小区公告栏、业主群里发收益使用明细，包括花了多少钱、花在哪、有啥凭证，让大家都能监督。
最后想说，小区公共收益真不是“小钱”，哪怕一个月就几千块，一年下来也不少，更不是物业的“私房钱”，是和每个业主都有关的合法财产。很多时候不是物业“敢侵占”，而是业主们没意识到该要这笔钱，或者不知道怎么要，才让这笔钱成了“糊涂账”。
你所在的小区公示过公共收益吗？要是小区有这笔钱，你更想用来改善公共设施，还是按比例分给业主？欢迎在评论区聊聊你的看法！
来源：优雅铅笔
