摘要：前些年，房价一涨往往就是普涨，不同城市和板块只存在涨幅大小差异，但是楼市进入下行期后，市场分化成为普遍现象，高端改善和刚需各自走出独立行情，不同城市和不同板块分道扬镳。

“金九银十”传统营销旺季来临，昆明楼市热度上来了。

在一批新盘和新品入市的同时，有的板块直截了当打起了价格战，而有的板块则稳坐钓鱼台。

面对冰火两重天的现实，让人不得不感叹，买房这件事，选对板块变得前所未有的重要。

选对板块，为什么重要？

现在的楼市，市场分化愈演愈烈。

前些年，房价一涨往往就是普涨，不同城市和板块只存在涨幅大小差异，但是楼市进入下行期后，市场分化成为普遍现象，高端改善和刚需各自走出独立行情，不同城市和不同板块分道扬镳。

这其中对购房者至关重要的是板块的分化，选对了一念天堂，选错了一念地狱，这话一点不夸张。

所以头脑清醒的人开始意识到：买房决策链中的第一环不是选房子，而是选板块。

选板块，要盯紧“一大信号，三个指标”

如何选板块？我们只需盯紧“一大信号，三个指标”。

一大信号：租售比

为什么要算租售比？因为它不仅代表了每年的租金收益，也是支撑房价的核心信号。

我们常说的租售比的计算公式为：租售比=（月租金×12÷房子总价）×100%。

国际通行的合理租售比范围在1:200至1:300之间（即年租金回报率4%-6%），这意味着一套房子靠租金大约20-30年能回本，也意味着房产投资收益率至少能跑赢存款利率。

然而中国许多城市的租售比早已严重偏离，目前一线城市（北上广深）租售比普遍低于1:700，年回报率＜1.5%。

根据中国房价行情网最新数据，昆明2024年昆明租售比为42年（即租金覆盖房价需42年），2025年二季度降至40年。按目前租售比计算，昆明住宅年租金平均回报率约2.5%。

平均值背后必然有高有低，那么昆明哪些板块的租金收益率能跑赢全市呢？

会展板块就是典型的高收益率例子。以万科500里为例，目前贝壳找房上出租房源中，小三房的月租不低于2500元，高的要3000多，租金最高的观滇房，四房房源的月租突破9000-11000元，年回报率高达4.4%。

当然，主城区其他沿滇池的小区租金都不低，比如草海和度假区，但是和这些高价片区相比，会展的房价低了不少，因此租售比与回报率更好。

正是由于大家看到了会展板块的潜力与高保值性，所以会展的新房和二手房成交活跃，房价稳中有升，成交数据显示，区域内观滇房源单价稳定站在2万+，资产韧性和流动性双双占优。

会展板块之所以值得推荐，是因为它还具有一个额外的优势——旅居份额迅速扩大。

据云南省住建厅数据，今年上半年，省外群体购房占比达33.5%。在昆明的购房客户中，省外客户占比约35%。

省外购房人群其实主要是旅居人群，而会展板块成为旅居昆明的首选目的地，则是基于生态、环境、气候、生活便利性、配套以及房价和租金的综合考量。

如果用一句话来概括，会展板块之所以成为本地置业和外地旅居客户的热门板块，最强底牌是均好性。

购房者用脚投票选择会展板块，既是改善需求占据市场主流的大趋势导致的，也源于会展板块领先的“三个指标”。

品：资源条件

城市中的不同板块，资源禀赋存在先天差异，会展板块的独特之处在于“城市+生态+产业”的复合型资源优势。

会展板块北接巫家坝中央商务区，南连滇池生态圈，尤其是今年飞虎大道贯通南北两大片区后，年底飞虎大道连接春城路段也将打通，届时会展至主城仅需约15分钟，城市新中轴呈现，南市核心的地位进一步强化。

同时，会展板块与三个半岛滇池岸线串起数千亩规模生态绿地，绿化覆盖率、空气质量、微气候环境均全面占优。

“出则繁华、入则宁静”的生活场景，不仅吸引了数十万昆明人入住，也让片区成为了旅居昆明的首选目的地。

而会展片区之所以加速蜕变，也和强大的产业拉动效应有关，西南第一、全国第三的滇池国际会展中心，以约1:9的会展经济拉动系数，赋能并辐射周边，餐饮娱乐、酒店住宿、旅游度假、城市休闲等相关配套产业蓬勃生长，催生全产业链汇聚的会展经济圈，产业基础牢固，发展后劲十足。

看：兑现落地

前些年“跟着规划走”的说法很流行，不过现在大家更相信自己能看到的。

2015年至今，会展片区累计投入超200亿元用于交通、教育、医疗等配套建设，地铁5号线（已通车）、2号线二期（即将建成）直通会展中心，片区路网密集出行便利；云大附会展学校、上师大官渡实验学校、星耀龙马小学、官一中等优质教育资源落地；王府井奥莱滇池小镇、福保·容匯天地等商业综合体开业，并与万科小篆街组成滇池半岛新商圈；官渡区康复医院、妇幼保健院即将竣工投用……

会展板块配套兑现的特点一是快速全面不留短板，二是质量很高。

比如上师大官渡实验学校，办学五年教学质量稳步提高，2025年中考一级完中上线率超90%，最高分697，其中680分以上超过30人。拔尖的成绩让人们认识到上海名校的硬实力，优质学位加持下，也让对口的万科楼盘跻身昆明一线书包房。

观：新盘数量

如同股市中的资金流向往往是观察和判断趋势转折的关键指标。“钱比人聪明”，楼市也不例外。

昆明近两三年的土地供应，大多集中于主城核心板块，这说明政府希望通过压箱底的地块，吸引开发商开发品质改善住房来撬动市场，这样做的效果也达到了，这些优质土地很受开发商青睐，目前昆明的新规楼盘大多是这个情况，并且也成为了支撑起楼市成交的主力军。

开发商拿地开发、购房者真金白银买单，昆明楼市最大头的资金流向了哪里？

答案还是会展板块。

最近两年，会展板块密集上新，首先是2023年底万科落子桂语东方、都会半岛两大新规盘，延续深耕片区的势头，今年，桂语东方、都会半岛又分别推出后续新地块，再加上另一个大盘项目公园城市持续热销，万科坐稳了会展板块龙头地位。

云南康旅集团、冠江集团、官渡国投、北大资源、海荣等也纷纷押注会展板块。

康旅集团的会展4号地块，将打造高端低密产品，预计明年入市，接棒山海湾8号，业内预计售价将突破3万，

冠江集团去年底携手官渡国投拿下环湖东路低密地块，定名半岛1903，开发大户型洋房四代宅，将于明年面世，目标售价至少2.5万。

近期，海荣通过股权收购落地两个新盘，均为低密改善项目，据了解也将在明年亮相。

官渡国投去年底拿下的原恒大城售楼部地块，目前正在寻找下家，据悉已有意向买家。

北大资源滇海壹号近期也有新推观滇大平层的计划。

可以看出，会展板块新盘扎堆，同时具有非常鲜明的改善属性，全面覆盖从初改到高端改善需求，还诞生了多个昆明销冠项目，如万科500里、桂语东方、山海湾8号等，并且由于多个TOP级高端盘入市，将拉动板块均价继续向上突破，上涨趋势基本确立。

在昆明买房，按照这“一大信号，三个指标”考察板块，并结合自身的需求和预算，相信你就能做出正确的决策。

不只是深度绑定，也是共振共建

在会展板块置业，人们首先会想到万科。

2016年，万科与昆明市达成战略合作协议，先后在会展板块落地开发包括万科500里、桂语东方、公园城市、都会半岛等多个项目。截至去年，已交付住宅达1.65万套，从规模上看，万科是会展板块绝对的开发主角。

从产品进化角度看，从万科500里引领东方美学观滇高层，到桂语东方、都会半岛作为昆明首批新规住宅的惊艳表现，产品代际更迭背后，是万科不懈追求的人居理想。

万科深耕会展板块多年，形成了概念领先的开发愿景，那就是致力于在滇池边打造一个面向未来，可以持续生长，并且由多角色参与共建的城市单元，这将是一个尊重公共空间、关注人与社会的关系、链接城市配套生长的区域。

这就是万科于2020年提出的“滇池前湾都会区”，从城市运营角度出发，将会展及半岛片区约17平方公里区域，纳入全盘规划开发，这反映出万科在宏观层面把握城市发展脉络的能力。

为此，万科大幅补足片区生活配套，并提升社区空间的质感。

万科配建和引入的全龄段优质教育资源，除了覆盖12年教育的上师大附属官渡实验学校外，还包括都会半岛配套的星耀龙马校区、翡翠滨江的金诺滨江幼儿园、500里的艾尔西幼儿园、大都会艾尔西幼儿园等。

道路方面，万科推动建设了381号路、44号路、245号、375号路等，大幅完善路网结构。

2023年底，云南万科发布首个自持社区商业品牌“小篆街”，2024年6月至2025年1月，公园小篆街、半岛小篆街、桂语小篆街相继开街运营，社区商业快速迭代更新。

今年，以万科“未来城市理想单元”为蓝本，桂语东方以及后续地块上的小镇中心亮相，成为万科社区商业和公共空间进化的最新形态，“滇池前湾都会区”也实现了从住区到社区，再到超级社区的嬗变。

可以看出，万科与会展板块的关系不只是深度绑定，也是共振共建，共同探索理想城市更美好的可能。

置业会展，必看万科

由于万科对于会展板块的价值赋能，带动了片区价值提升，吸引更多房企加入开发新项目，片区的改善居住属性越来越凸显，引领昆明改善潮流，发展进入良性循环阶段。

金九银十购房季到来，置业会展也迎来了最佳时机。

据悉，最近万科会展三盘——桂语东方、公园城市和都会半岛在国庆节前均有大动作。

桂语东方3栋头排楼王加推，5栋清盘，共新推房源135套，购房十重礼包括：认筹倒计时立减10w优惠，专享购房补贴2w（前20名），安家置业钜惠提前购2w优惠，国庆&中秋双庆钜惠超前享2%优惠，开学季教育置业限时1W 补贴（前20名），头排瞰滇楼座新品加推BOSS特批限额特惠1W（前20名），双人成行拼团购立享1%优惠，5#三景瞰滇楼座清栋钜惠5席，3#头排瞰滇楼座限席钜惠5席，司庆答谢首开前50享三重礼（大家电1小家电1定制1）。

公园城市山河万里3#上新，国庆前购房可享超值优惠，会展成熟大盘的人气产品值得考虑。

都会半岛加推2#宽景楼座，90—120平米超高得房率产品面世，值得一提的是，会展板块低门槛入手观滇房的机会并不多，2#新品高楼层房源可能是其中最超值的，且目前购房可享受八重礼：前20套总价直减10万，国庆认购还享受2%优惠，本月成交额外优惠1%，成交还享家电大礼包，外省/地州客户专项1%优惠，2人成团享受1%优惠等超多好礼。

会展置业看万科，万科三盘国庆前的这一波上新，可以说拿出了压箱底的货包，现在到了拼手速的时候了。

来源：云南房网