补贴养肥房东，穷人苦等房票，美国房空收容所却爆满

摘要：美国拥挤的驱逐法庭和爆满的无家可归者收容所，是数十年来蓄意政策选择的结果。我们曾做出更明智的选择——基于为全民提供体面、可负担住房的承诺。现在扭转局面为时未晚。

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美国曾承诺为全体国民提供住房，并在兑现这一承诺方面取得了惊人进展。放弃承诺是主动选择，我们依然可以重新选择为所有人提供体面且负担得起的住房。

美国拥挤的驱逐法庭和爆满的无家可归者收容所，是数十年来蓄意政策选择的结果。我们曾做出更明智的选择——基于为全民提供体面、可负担住房的承诺。现在扭转局面为时未晚。

我在法学院诊所为驱逐法庭的租户提供法律援助，这使我得以近距离观察美国住房危机。那些在法官面前排队等候、不知何时会被赶出家门的人们，正是每年面临驱逐的360万家庭中的一员。在此之前，他们本是随时可能拖欠房租或抵押贷款的700万人中的一员。当我们见到他们时，他们正面临着加入美国创纪录数量无家可归者行列的风险。

本不必如此。我们深知这一点，因为过去并非如此。正如我在著作《驱逐法庭的启示：如何终结住房危机》（Eviction Court: The Path to Ending the Housing Crisis）中所写，美国曾立誓保障全民安居，并在兑现承诺的道路上取得惊人进展。从1930年代大萧条结束到1970年代，我国几乎不存在无家可归现象。当时的无家可归者多为寄居廉价旅馆的老年男性。研究者预测，即便这种程度的无家可归现象也将在1970年代末彻底消除。

作为新政（New Deal）的重要组成部分，美国成立了房主贷款公司和联邦住房管理局。这些机构与退伍军人事务部共同通过收购房产、提供保险及发放抵押贷款，保护了面临风险的房主。它们还通过大幅降低首付和利率，为数百万民众提供了购房机会，月供成本往往低于租房支出。

新政还通过公共工程管理局启动公共住房建设，在全国建造了五十余个公共住房项目。数年后，《1937年美国住房法案》（U.S. Housing Act of 1937）通过美国住房管理局确立了公共住房的永久性联邦框架，为地方政府机构提供补贴，专门为低收入家庭建造和运营公共住房。由此，公共住房建设规模进一步扩大。

这标志着消除国家住房困境的数十年努力拉开序幕。1948年，美国签署联合国《世界人权宣言》。次年颁布的《1949年美国住房法案》确立了“为每个美国家庭提供体面居所与适宜生活环境”的目标。多年来，美国始终认真践行这一承诺。我们认识到保障性住房不能依赖营利性市场，因此投入了必要的政府资金，以兑现为美国人提供住房的承诺。

20世纪60至70年代，购房支持政策通过租金补助计划得到强化，住房与城市发展部（HUD）也于此时成立。公共住房项目在此期间再度蓬勃发展，众多由联邦政府资助的标志性项目在全国各地拔地而起。

然而，我国突然背弃了这些崇高承诺。20世纪80年代初，美国总统罗纳德·里根（Ronald Reagan）与顺从的国会大幅削减了近80%的经济适用房资金。与此同时，州立医院的住院患者被强制出院，残疾人福利遭削减，且福利资格限制如此严苛，导致数十万人丧失了唯一的收入来源。其结果是无家可归者数量激增。正如西部地区倡导项目主任保罗·博登（Paul Boden）所言：“种族主义、贫困和成瘾问题在1982年前就已存在。真正缺失的是无家可归者收容所。”

但若仅将2025年的危机归咎于里根政府和1980年代国会，便忽视了过去四十年当选领导人的失职。公共住房是满足数百万无力承担市场价住房的美国人需求的必要且行之有效的解决方案。自1990年代末以来，新建公共住房项目全面冻结，现有项目因资金严重短缺而维修需求长期得不到满足。

公共住房的财政枯竭导致维护问题日益严重，可供住房数量不可避免地持续减少。营利性房地产行业——自1930年代公共住房诞生以来就始终积极抵制该制度——如今却冷酷地利用公共住房存量恶化的现状，宣称美国的公共住房实验已然失败，必须彻底废除。

在其他破坏性立法的配合下，私营地产利益集团及其政治盟友成功推动了1998年《优质住房与工作责任法案》（Quality Housing and Work Responsibility Act）的通过。该法案是克林顿时期“终结传统福利制度”联邦反贫困计划削减措施的重要组成部分。其结果是，当前公共住房单位仅剩80.7万套，而世纪之交时曾超过百万套。

美国公共住房的困境并非必然。全国范围内存在多个成功案例，这些蓬勃发展的社区成功抵御了制度性忽视。在其他国家，公共住房既普遍存在又成效显著——那里既享有充足资金支持，又获得政治背书。奥地利维也纳60%的居民居住在美观优质的社会住房中。新加坡居民中更有80%居住在同等优质的公共住房单元。

反观我们工作的驱逐法庭，放弃公共住房及其他可负担住房措施所造成的人道代价在此赤裸呈现。我们几乎所有客户都属于低收入群体，理论上符合联邦住房补贴资格——该补贴可将住房支出控制在收入的30%以内。此项补贴的影响力难以估量。若获得补贴，月收入1200美元的低薪或残障家庭，其公共住房月租将低于400美元。联邦住房补贴还提供远超私人住房市场的租户保护，有效防范任意驱逐和租金上涨。

但我们的客户无法获得联邦补贴，因为他们都属于那不幸的75%美国人——虽符合住房援助资格，却因项目资金严重短缺而无法获得援助。于是他们只能在私人住房市场支付1000美元或更高的租金——而我国堆积如山的驱逐法庭案件证明，这笔支出占收入的比例根本难以承受。在这场残酷的“抢椅子游戏”中，四分之三符合资格者被迫在长达数年的等候名单上虚度光阴，同时支付勒索般的租金，一旦拖欠便面临驱逐和无家可归的境地。

与低收入租户的困境形成鲜明对比的是，企业房东正通过政府补贴和税收优惠攫取数百亿美元利益，包括房产折旧抵扣、资本利得税减免与延期缴纳、遗产税豁免，以及州地方政府提供的减免政策。与此同时，富裕业主每年还享受着数十亿美元的抵押贷款利息和房产税抵扣，以及房屋销售利润的资本利得免税待遇。

令人震惊的是，就连美国的低收入住房计划也使企业房东受益。许多计划通过低收入住房税收抵免（LIHTC）以及住房与城市发展部的住房券和项目型计划，将政府资金导向营利性房东。当特朗普总统的“宏伟法案”大幅削减贫困人口的食品和医疗补助，却增加了使开发商获利的LIHTC项目资金时，这些计划的真正受益者昭然若揭。

这种将保障性住房资金转移给营利性房东的做法，在世界其他地方几乎闻所未闻。多数国家采取合理高效的模式，将保障性住房投资导向政府或非营利组织。

我们同样可以做到。美国历史与国际范例均表明，增加优质公共住房供应能有效缓解住房危机。在过渡期内，我们可效仿补充营养援助计划（SNAP）等食品援助项目及多数州的医疗补助计划（Medicaid），向所有符合条件者提供住房补贴，从而终结人们为争夺稀缺补贴而进行的艰辛抗争。

如今法庭挤满驱逐诉讼、收容所人满为患、数百万家庭濒临流离失所的现状，皆源于政策抉择。我们曾作出更优选择，如今亦能重拾正途。