摘要：在快速变迁的城市节奏中，曾经热闹非凡的商业空间正面临客流下滑、体验同质、业态老化等多重挑战。与此同时，消费者的需求却在迭代升级，城市的生活方式也在悄然嬗变。面对消费市场的新变量，焕新已不仅是趋势，更是生存之需。

焕新升级不仅是趋势，更是生存之需。

在快速变迁的城市节奏中，曾经热闹非凡的商业空间正面临客流下滑、体验同质、业态老化等多重挑战。与此同时，消费者的需求却在迭代升级，城市的生活方式也在悄然嬗变。面对消费市场的新变量，焕新已不仅是趋势，更是生存之需。

从国家到地方，政策层面也持续加码支持。例如，去年11月，商务部等七部门联合发布《零售业创新提升工程实施方案》，推动百货、购物中心、社区商业等多业态迎来全方位改造契机。今年4月，北京市商务局发布通知，计划对2025年商场、商街、商圈品质提升项目提供资金扶持，单个项目最高可获补助500万元。

在政策引导、市场需求与行业转型的多重驱动下，2025年，一场关于购物中心的焕新浪潮正加速展开。哪些项目率先突围？又有哪些创新路径值得借鉴？本期，铱星云商特别策划“2025购物中心焕新升级盘点”，带你一探城市商业的进化新风向。

01
商业体系统性革新

当存量商业进入深度运营周期，越来越多的购物中心意识到，微创式修补已难以解决结构性问题，唯有通过系统性革新，才能真正重塑项目的生命力与文化价值。这种革新不仅聚焦于“焕新外观”，更是一次从战略定位到空间表达、从品牌构成到服务体验的全面进阶。

☆ 双安商场

作为一座有着30年历史的老牌商场，双安自2023年9月起启动开业以来最大规模的“不闭店”改造。此次改造升级的亮点，包括外立面增设了玻璃幕墙，整体通透性和现代感大幅提升，内部的布局和品牌矩阵也经历了全面调整，一层至二层主打国际美妆和精品服饰，三至五层引入了运动品牌、生活方式品牌以及高品质餐饮。

改造后的双安商场不再局限于传统百货的零售功能，而是注重“服务消费”和“体验经济”，比如新引入的餐饮品牌、健身房、咖啡厅和亲子项目，新增的会员互动空间、快闪店和艺术展览等。据了解，在完成现阶段的百货业态调整后，地下一层的超市区改造也已提上日程，预计于2025年底启动。

☆ 北京世纪金源购物中心

自2025年4月1日起，北京世纪金源购物中心正式收回原燕莎友谊商城金源店、贵友大厦金源店及金源新燕莎MALL的租赁区域，以“万种生活博物馆”为改造的全新定位，将以西区局部区域改造为起点，开启全面焕新升级。

项目在保持大部分区域持续运营的同时，通过品牌升级、业态优化与服务提升，打造“最具中国多元文化的超级综合体”。今年5月~7月，商场将引进更多优质品牌，其中餐饮业态将实现焕新，包括满陇山房北京首店、寿司郎海淀首店等。此外，全新会员小程序即将上线，配套服务也全线升级，如母婴室配备护理包、共享童车、女性用品、急救服务及爱心伞租借等，将进一步强化项目的用户友好度与服务温度。

☆ 广州天河城

近期，广州天河城宣布启动为期三年的改造升级计划，将于2026年8月竣工。项目整体由知名建筑设计公司贝诺操刀，涵盖了室内设计、景观设计以及导视系统和标识设计等多方面内容，致力于将其打造为“清新时尚的体验目的地”。

在3年升级改造中，广州天河城探索“无感”施工的创新模式，整体按照自上而下、由里及外的节奏分阶段进行，最大程度避免经营影响。项目的形象将全面焕新，新外立面设计将结合钻石璀璨光辉的灵感，既简约又充满质感。其中东、南、西等立面，将构建“流动浪形幕墙”和“层叠绿色露台”，形成全新的高低错落的视觉效果。

针对大众刻板印象中的空间感不足、硬件老化等痛点，项目将通过室内机电改造释放层高，同时优化停车场动线和硬件设施，以及将结合户外天台改造拓展户外休闲空间。项目还顺应户外体验和市场趋势的针对性举措，将打造成空中花园，增加休闲娱乐设施。同时，依托首店品牌的辐射引力，项目将策略性地聚焦国际时尚精品零售、特色餐饮、轻餐茶咖等业态，重点进行升维打造。

02
空间场景局部再造

当然，并非所有的焕新升级必须“大动干戈”。对于有运营期中的项目而言，采取“轻量化”方式进行动线调整、冷区激活等，在一定程度上更具性价比。这类空间场景局部再造，既可提升空间使用效率，又能刷新消费者的场景体验，实现“边运营、边升级、边增益”。

☆ 北京中关村领展广场：升级美食街区“嗨饭ZONE”

围绕“新潮领地Trendy Hive”的定位，今年3月，北京中关村领展广场全新升级美食街区“嗨饭ZONE”，以“美食+社交”复合体验重塑场域活力。该街区定位都市白领与年轻客群的社交消费需求，通过空间动线调整和整体视觉升级，将原本人流冷淡区域转化为项目的新消费引擎。

品牌组合上，美食街区精选了高人气和设计感突出的十余家特色及网红美食品牌，如辣哥辣妹、甲乙饼、本楼汉堡、满巍明生炸鸡架、为友宵野炸串等，打造出既有地道风味又具视觉记忆点的轻社交场域，可以有效提升区域消费粘性，为项目带来引流增效。

☆ 武汉万象城：“漫巷”更新推动场景进阶

武汉万象城迎来自开业以来最大规模改造升级，聚焦“漫巷”街区的空间焕新，打造更具街区感与社交氛围的慢生活场景。在保留开放动线的基础上，该区域还将引入多家武汉和华中首店，如皮爷咖啡旗下全新子品牌Ora Coffee华中首店、doona bakery华中首店。

此外，武汉万象城L2区域也正在调整中，除原漫巷迁入的迪桑特、KOLON外，还新增HEAD武汉首店、The North Face、SMFK等户外机能与潮流时尚的品牌组合，构建出从休闲体验到专业运动的立体化消费图谱，提升整体项目的年轻化指数与消费活力。

☆ 星河WORLD·COCO Park：“星空里”打造场景复合集群

以“都市漫游地”为定位的星河WORLD·COCO Park，在营6年，现进入全新升级阶段，打造独栋集群“星空里”。据悉，星空里规划L2-4层独栋旗舰汇聚多国菜系、商务宴请、品味生活, 目前引入了地中海餐厅Hot Stone炎岩深圳首家旗舰店、热门烧鸟品牌鸟鹏居酒屋、复合型社交空间自在SWING（全国首店）等品牌。

在首层，项目融合轻运动、娱乐人文等内容模块，打造城市探索与休憩交汇的“引力场”；同时，万平星空广场串联星空里及在营盒子MALL，通过定期举办年轻力活动，强化区域聚客效应，推动整个商业体的流动与融合，实现从“空间复用”到“内容联动”的焕新进阶。

03
品牌业态内容重构

存量商业的调改升级，除了“改空间”，有的更侧重于“调内容”。通过品牌汰换、品类重组、功能升级，不少项目实现了坪效与客群的双提升。这类焕新通常以年轻化、精致化、高频复购为目标，以品牌更新带动认知更新。

☆ 广州K11：引进众多奢侈品牌

今年以来，广州K11艺术购物中心迎来新一轮品牌业态升级，引进Brunello Cucinelli、Balmain、Dolce&Gabbana、Christian Louboutin、Vivienne Westwood、Pomellato、Qeelin等奢侈品牌，致力于打造广州第二家重奢商场。

此外，Gucci、Balenciaga、Valentino、Tod's、Tom Ford正在围挡中，也将在年内入驻。为了打造独特的“艺奢”概念，广州K11还计划通过举办艺术项目及共同策划品牌活动来实现差异化竞争。比如当下展出的《瞬时狂想》中国首展，包括了Gucci与涂鸦艺术家Trevor Andrew的一系列共创作品，在Gucci新店开业前便让消费者提前感受到品牌故事中的艺术魅力。

☆ 华侨城创意文化园：创意品牌商户进驻

近日，深圳华侨城创意文化园创意商业集群焕新亮相。作为近期园区内承租面积最大的创新型商业联合项目，「SMOO MARKET」&「mindpark创意公园」两个创意品牌商户的进驻，为园区的升级与业态调整注入了全新活力。项目还联合两大品牌举办新一期“LOFTer见个面”——「隔3岔5街区派对」系列活动，呈现市集、长桌宴、分享会、小型演出等。

在华侨城商管看来，多元品牌组团亮相，系列首店先后落户，不仅进一步提升园区“餐饮 x 零售 x 办公 x 展览”的业态优势，也将提升园区对创新商业的品牌孵化力，为公众带来“文化体验+商业场景”新鲜复合体验。

☆ 重百九龙商场：围绕银发经济升级业态

重百九龙商场的焕新聚焦于“银发经济”，将围绕其对现有业态进行提档升级。商场将打造具有年代、怀旧等不同风格的休息区，并引入一些具有重庆元素的设计与本土特色的美食。而在楼层业态的布置上，商场更会倾向于“银发群体”喜欢的风格，把这里打造成集餐饮、消费、休闲、娱乐、展览等于一体的全市首个老龄消费主题新场景。

☆ 容匯天地：融合亲子教育、文化体验与品质生活业态

近日，悦容匯资管与亿家集团正式签署合作协议，共同启动百色市中山广场商业综合体焕新升级项目。项目更名为“容匯天地”，计划打造百色首个“家庭陪伴型成长空间”，将深度融合亲子教育、文化体验与品质生活业态，填补区域中产家庭消费空白，构建“15分钟优质生活圈”。

04
运营服务持续进阶

当下，购物中心的运营模式正逐步从单一的商业空间，转向多维度的服务体验中。在这一背景下，提升运营服务成为在营项目的核心策略之一。

通过引入创新服务、推动智能化管理、深化个性化客户关怀等举措，购物中心不仅能够打造差异化优势，在竞争中脱颖而出，更能切实提升顾客的满意度与忠诚度，持续增强消费者粘性，从而为项目带来更强的长期吸引力与复购潜力。

☆ 红星美凯龙重庆至尊Mall：全面升级会员系统

面对家居消费需求从“量”向“质”的深刻转变以及年轻消费者群体的崛起，红星美凯龙重庆至尊Mall于2025年迎来焕新升级。此次升级将不仅围绕品牌IP重塑、设计师平台建设展开，更在会员服务体系上进行了全方位优化。

全新会员系统围绕“便捷、智能、绿色”三大核心，为消费者带来一系列尊享服务，包括但不限于消费积分换礼、免费停车、免费洗车、新能源免费充电以及家电家居上门护理清洁等，全方位满足消费者的多元化需求。此外，商场将进一步优化和完善设计师会员系统M+2.0平台的功能与服务，深度整合行业资源，强化与设计师、品牌与消费者的互动。

☆ 深圳万象城：开启智慧化新升级

2025年，深圳万象城秉持以人为本理念，开启智慧化新升级。此次智慧化升级主要是通过停车场与公共卫生间的数字化服务升级，为顾客打造更便捷高效的服务体验。

例如，深圳万象城停车场共配备了27块智慧屏，遍布车场及各大出入口，消费者可以轻松呼叫摆渡车服务。深圳万象城的停车服务还支持现场触屏寻车与手机端寻车服务。商场出入口的智能寻车机，拥有人脸识别、掌纹识别、车牌/车位识别三种智能寻车方式。

深圳万象城在卫生间和母婴室加装人体与环境监测传感器，游逛时如有需要，在卫生间入口，抬头即可看到实时更新的卫生间与母婴室空位数。此外，在商场通道出入口也同样增设了智慧电子屏幕，消费者无需步行至卫生间，就能了解排队情况，避免长时间等待，在运营细节中为消费者带来了更多服务体验和人文关怀。

商业观察

存量商业的更新，早已不仅仅是外观的变化，而是深层次的业态、空间、品牌以及消费者体验的全面重塑。尤其在双安商场、广州天河城等运营周期超过10年的项目中，这种趋势尤为明显，它们期望通过创新的空间设计、精准的业态组合以及与消费者需求高度契合的商业模式，以“重构生长”的方式实现自我进化。

从调改内容上看，公园式、艺术化和二次元主题等热门商业，成为不少存量商业的升级方向。比如侨福芳草地引进轻资产团队与轻资产管理合作伙伴宁朴集团联合，以“时尚与艺术的社交中心”全新定位进阶。上海仲盛世界商城作为已开业14年的老牌巨无霸商场以“都市绿洲，立体公园”为定位开启焕新升级。成都群光广场携手魔幻二次元将调改为二次元商业，打造超大规模ACG主题商区。

与此同时，聚焦细分人群的精准转型，成为存量商业另一条突出的焕新路径。无论是注重银发族需求的“重百九龙商场”，还是迎合二次元文化潮流的“地王广场”，抑或是专注女性消费者的“LOT POP乐派”。这些项目的转型方向表明，购物中心正向更加精细化、个性化的运营方向迈进。

由于免税经济巨大的发展前景与市场机会，不少存量商业也在争相入局掘金免税市场。从深业上城计划打造深圳首家市内免税店，到长沙王府井百货五一广场店开设长沙首家市内免税店，这些存量商业将通过引入免税店这一创新业态，推动商业空间的差异化竞争与消费升级。

值得关注的是，近期，龙湖成都武侯星悦荟更名为“龙湖成都武侯欢肆”，标志着龙湖全新商业产品线的亮相，焕新升级的步伐已不可逆转。同样，悦容匯资管与亿家集团签署合作协议，更将百色市中山广场商业综合体更名为“容汇天地”，并启动全面升级。此外，成都湾悦城（原MKL美学生活中心）在建发商管接手后，重启了大规模的调改更新。

在更大范围内，广州市桥北片商圈-易发街、北京朝外大街城市更新二期-蓝岛大厦等商圈，也将通过城市更新重塑消费场景，以业态创新激发市场潜能，在一定程度上助力消费中心城市建设。此外，正佳广场、万菱汇计划开通地下隧道，改善交通流畅性、促进商业活动高效运转之余，成为推动天河商圈升级的重要举措之一。

铱星云商还关注到，今年的筹开项目中，涌现出不少为存量改造项目。例如，深圳国贸SPRING曾是国贸商场，上海新六百YOUNG前身为上海太平洋百货，广州Get Mall云汇天地前身为科学城优托邦广场，都锦江大融城前身为成都伊藤洋华堂绿地店。

此外，西单商场、深圳DM港隆城、苏州圆融星座购物中心等筹开项目，在闭店后也将在2025年焕新回归。以DM港隆城为例，作为深圳宝安区的首家百货商场，开业18年后，去年进行了闭店改造。升级后的DM港隆城将以“友好社区邻居商业中心”为定位，邀请伍兹贝格立意设计，致力于打造一个融合“城市文脉”和“片区特色”的社区级商业中心。

百货闭店潮之后，上海太平洋百货、六百百货、南山海雅百货、成都伊藤洋华堂绿地店等百货商场，经过转型升级变身为全新商业空间。在城市更新下，鼎丰酱园、泰达津一・PARK 、MSG汇星等老旧工厂转型的商业项目，也得以换上“新颜”。

显然，在政策支持、市场需求和行业转型的多重驱动下，购物中心焕新升级的潮流已然来临。对于那些能够深刻理解消费者需求、把握市场脉动的购物中心来说，2025年无疑是它们抢占新消费赛道的最佳时机。而那些积极拥抱创新、敢于突破的项目，将在这场焕新升级的竞争中脱颖而出，迎来更广阔的发展空间。

值得注意的是，尽管焕新升级能够在初期吸引大量客流，购物中心的长期生命力仍然依赖于是否能有效留住顾客。其后续的运营和精细化管理，将决定其能否在市场中持续保持竞争力，未来的发展值得我们持续关注。

来源：铱星云商