可持续城市更新 · 上规公司在行动

摘要：提升城市品质、满足市民对美好生活的向往，是建设人民城市、“上海2035”卓越全球城市的重要内容。在资源紧约束与高质量发展并行的时代脉搏中，城市发展方向转型为“向存量要空间、以质量谋发展”，上升为城市更新的战略抉择。上海正以“绣花功夫”雕琢每一寸土地，精细化开展

紧跟存量发展脉搏

构建可持续的城市更新模式是城市高质量发展阶段的必然要求。

提升城市品质、满足市民对美好生活的向往，是建设人民城市、“上海2035”卓越全球城市的重要内容。在资源紧约束与高质量发展并行的时代脉搏中，城市发展方向转型为“向存量要空间、以质量谋发展”，上升为城市更新的战略抉择。上海正以“绣花功夫”雕琢每一寸土地，精细化开展功能多元融合、历史风貌保护、产业空间重构、社区有机焕新等工作，探索超大城市可持续更新的破局之道。

1、政策矩阵：

系列政策导引更新方向

2023年4月出台的《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》中强调以区域更新为重点，分层、分类、分区域推进城市更新，综合区域整体焕新、人居环境品质提升等专项行动，并提出将“三师联创”机制应用于规划资源领域，争取推动可持续城市更新向新、向实、向远。

2024年，党的二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，提出建立可持续的城市更新政策法规，深化城市安全韧性提升行动。

2025年1月，首场国务院常务会议强调，要支持各地因地制宜创新探索，建立健全可持续的城市更新机制，推动城市高质量发展。

表1：规划资源领域的城市更新政策汇总（

2、内涵拆解：

四要素共构关键内容

常青、王建国、孟建民等众多院士均对城市更新提出了相应的见解，全国工程勘察设计大师、中国城市规划设计研究院院长王凯指出，新时期的城市更新首先还是服务人民、提高发展质量，要适应城市发展新的需要、建立全新流程的工作体系，要保障城市更新的可持续、建立良好的资金渠道。

结合专家观点，以及郑伯红等学者（2021）的研究结果，“可持续城市更新”概念模型主要总结为四大要素：

内外因素的分析：地块发展内部条件以及区域范围外部条件的详细分析，其中不但包括地块社会、经济、环境的现状情况，也包括地区人流、物流、资金流的内外循环。

创新的设计方案：一个创新且振奋人心的设计方案必不可少，其内容不仅包括鼓舞人的愿景和吸引人的蓝图，更应包含可落地的行动计划。

利益相关者参与：方案的优化和实施必须要让各利益相关方参与讨论，并尽可能协调各方诉求，平衡近远期的经济利益。

综合长期的评估：方案落地前后都要进行经济、社会、环境的综合性评估，以不断调整和优化实施路径。

图1：可持续城市更新概念模型（图片 Masarabaye等人研究改绘）

赋能上海更新实践

1、黄浦江沿岸地区：

功能融合与品质提升

图2：黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升方案（图片

黄浦江作为上海的母亲河，其沿岸地区的发展对于城市功能和形象提升具有战略影响和重大意义。

针对黄浦江沿岸亲水性不足、公共空间品质待提升、功能单一等问题，《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2025—2035年）》充分考虑多类型要素，以有机更新、多方参与的理念推动黄浦江沿岸地区不断发展。通过文化和环境品质的提升，反哺城市整体发展，实现经济、社会、环境的和谐共生。结合多团队联创机制，激励多方共谋共建共创，形成社会共治的工作模式。秉持长期主义的思路，采用10大指南和10条导则，循序渐进地推进各项更新工作。如今，更加活力的水岸空间将进一步助力上海城市空间的功能融合与品质提升。

岸线空间与市民的互动持续增加。高频次、高品质、多类型的文化活动提升了区域的文化氛围和吸引力。

公共空间更加连续开放。亲水平台和生态绿地不断涌现，成为市民休闲娱乐的热点。

推动腹地水岸街区的活化与更新。水岸空间品质提升向街区内渗透，使沿岸地区成为城市的活力增长点。

上海市上规院城市规划设计有限公司、上海市城市规划设计研究院、中国中建设计研究院有限公司、上海市园林设计研究总院有限公司、华东院历史建筑保护设计院、同济大学、上海脉策数据科技有限公司、中国建筑设计研究院

2、真如商务单元：

产业升级与空间优化

图3：真如商务单元更新提升方案（图片

与其他试点商务单元不同的是，真如商务单元“增量开发”与“存量更新”两者并存。要满足其发展需求又要推动老旧空间活化焕新，要“因地施策”也要“因楼施策”。为推动真如可持续、可实施更新，《真如商务单元更新提升方案》致力于找准目标人群、地区文化和空间策略，对症下药。

通过系列更新措施，该地区将实现产业升级和空间优化双重目标，提升区域竞争力和吸引力，力争将真如打造为上海城市发展的新亮点和区域发展的核心引擎。

强化青年科创人群吸引力。通过打造宜居宜业的创新环境，健全青年友好型产业集群，为城市注入创新活力。

以文化唤醒地区活力。构建水绿环绕、古今交融的“真如之心”，打造具有辨识度和吸引力的城市空间。

在高密度发展趋势中探索城市的呼吸空间。提升真如绿廊环境品质与公共活力，鼓励在绿廊内适度融合商旅文体多元功能，打造开合有度、印象深刻的真如名片。

核心编制单位：

上海市上规院城市规划设计有限公司、上海市城市规划设计研究院，仲量联行测量师事务所（上海）有限公司，日建设计（上海）咨询有限公司，TLS景观设计事务所

3、虹口瑞康里：

传承历史与保障民生

图4：虹口瑞康里城市更新试点项目鸟瞰图（图片

虹口区瑞康里是上海具有代表性的里弄，作为上海首个创新城市更新试点，承载重要的示范意义。瑞康里街区具有较高历史文化价值和浓厚生活底蕴，其更新不仅需要突破“人走房留”、“风貌大宅”的传统模式，而且需要综合考虑历史肌理和原住民文化的延续。为此，《虹口区瑞康里城市更新试点项目》积极探索街区功能、风貌、文脉、资金的可持续更新方案。

功能上，注重与区域发展导向的衔接。确保更新措施与城市管理相契合，有机融入区域发展的整体格局。

风貌上，采用刚弹性相结合的管控方式。既延续历史风貌的独特韵味，又适应当代生活实际需求。

文脉上，探索新老居民共生的功能布局。深入挖掘历史格局文化，提供多元选择促进原住民文化延续。

资金上，倡导多方共担的的主体模式。探索资金自平衡机制，为城市更新提供多途径资金支持。

更新后的瑞康里，既保留老上海的独特韵味，又融入现代生活的便利设施，居民生活品质显著提升。项目兼顾历史文化保护、民生需求保障、区域发展协同等多方面需求，实现多方共赢。

核心编制单位：

上海市上规院城市规划设计有限公司、华东建筑集团股份有限公司，UA尤安设计

共赴未来卓越征程

我们将紧抓存量发展阶段的更新机遇，以全要素的调研走访、更灵动的城市设计、分阶段的实施路径、智能化的辅助规划持续探索可持续城市更新之路。

1、全要素的调研走访

可持续更新的核心是实质性地提升居民的生活质量和城市的整体福祉。因此，全面对街区物质和非物质等全要素的数据收集和分析至关重要，以了解其历史、现状和未来发展面临的挑战。通过问卷调查、访谈、社区会议等方式，深入了解不同人群的期望和需求。

2、更灵动的城市设计

可持续更新注重创新空间布局，采用更灵动的城市设计打破传统的城市规划模式。 凸显地区独特文化特色和历史沉淀，尊重自然生态，降低建筑能耗和碳排放，让街区以巧妙的设计焕发其独特魅力。

3、分阶段的实施路径

在更新方案实施前，选择部分区域进行试点，通过实践检验方案的可行性和效果。 将远景蓝图的长期主义与过渡性利用的短期项目结合，建立政府、企业、社区等多方协作机制，共同制定和实施城市更新的分阶段行动计划。

4、智能化的辅助规划

结合量子城市建设契机，聚焦数字化转型领域的热点问题，探索人工智能辅助城市规划的新范式。充分考虑城市发展中的经济效益与社会效益，运用新思维、新技术、新方法进一步提升国土空间规划的科学性与实用性。

图5：全要素的调研走访示意图

（图片

图6：更灵动的城市设计示意图

（图片

参考资料：

1.《上海市城市更新指引》沪规划资源规〔2022〕8号

2.关于印发《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》通知

3.上海市城市更新操作规程（试行）

4.关于印发《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》的通知

5.印发《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》的通知

6.关于印发《关于促进城市功能融合发展创新规划土地弹性管理的实施意见（试行）》的通知

7.关于印发《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（试行）》的通知

8.关于印发《关于建立“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（试行）》的通知

9.Progress in Research on Sustainable Urban Renewal Since 2000: Library and Visual Analyses. 2021

团队介绍

上规公司规划二所作为一支城市设计见长的综合型团队，汇聚城市规划、建筑景观、产业研究等多元学科背景，擅长运用设计思维为地区量身打造综合解决方案。团队深耕城市更新领域，结合多年服务上海旧改工作经验，以设计思维为引擎，驱动“产业+”“交通+”“数智+”多维创新，为上海存量空间转型注入持久活力。近年来，团队在可持续城市更新领域积极探索，构建“空间体检-功能重塑-价值提升”方法论体系，形成滨水区品质焕新、水绿腹地活化、商务楼宇更新提升、TOD导向空间赋能等专项技术包。未来，规划二所将持续以理论创新引领实践突破，用设计智慧激活存量价值，助力上海探索超大城市高质量发展新范式。