摘要：大家好，我是上海小蚂蚁。今天“板块评测”为大家带来的是上海第一代国际社区——古北。古北在上海长期都是“高端”和“国际化”的代名词，然而随着新兴板块的兴起，偏成熟的古北，在外资撤离的今天，是否仍是老钱们的偏爱之地呢？目前板块又适合什么样的客户呢？今天小蚂蚁带大家

大家好，我是上海小蚂蚁。今天“板块评测”为大家带来的是上海第一代国际社区——古北。古北在上海长期都是“高端”和“国际化”的代名词，然而随着新兴板块的兴起，偏成熟的古北，在外资撤离的今天，是否仍是老钱们的偏爱之地呢？目前板块又适合什么样的客户呢？今天小蚂蚁带大家详细了解一下这里。

01、历史变迁

从始至终国际化社区，目前仍有独特竞争力。

古北板块是上海最早的国际化社区，其发展历程可追溯至 1980 年代。1986 年，国务院批准虹桥经济技术开发区设立，古北新区作为配套生活区应运而生，定位为 “上海涉外居住标杆”。开发初期（1989-2000 年）以高端公寓为主，吸引了大量外籍人士和跨国企业高管，形成 “老外街”、“黄金城道” 等标志性区域。

2001 年后，二期开发引入黄金城道步行街，强化了社区的开放性和国际化氛围，2009 年二期成熟后，古北成为上海首个成熟的国际生活圈。

在上海人心目中，古北曾长期代表 “高端” 与 “国际化”。2000 年代初期，古北的房价与陆家嘴、新天地并列为上海三大豪宅板块，其外籍人口占比一度超过 60%。然而，随着大虹桥、前滩等新兴板块崛起，古北的 “新鲜感” 逐渐淡化，部分外籍家庭外迁，但核心地位仍未动摇。2024 年数据显示，古北外籍常住人口占比 51%，仍是上海外籍人士最集中的区域之一。其 “初代国际社区” 的稀缺性和成熟配套，使其在改善型市场中保持独特竞争力。

02、全维度分析

各方面均衡，国际社区深入人心。

商业医疗：商业层次清晰，医疗公私全覆盖。

商业方面，古北形成 “日常便民 + 高端消费” 的双层体系。黄金城道步行街聚集进口超市（City' Super Express）、涉外咖啡馆（星巴克外籍服务员占比 40%）和异国餐饮，满足步行可达的生活需求。核心商业体高岛屋百货（8 万㎡）汇聚 LV、Gucci 等奢侈品及日本进口食品超市，无需前往静安寺即可实现高端购物。此外，家乐福（进口商品占比 25%）和古北 1699 广场（永辉Bravo 超市）提供家庭采购选择。

医疗方面，涉外医疗与三甲医院双保障。天坛普华医院（步行 10 分钟）和和睦家古北分院（自驾 8 分钟）提供多语种诊疗服务，外籍客户占比 70%。3 公里范围内有同仁医院、上海第六人民医院（三甲）等，覆盖常规医疗需求。

交通配套：公共交通便利，自驾优势明显。

自驾方面，紧邻内环、中环、延安高架三大快速路，15 分钟可达虹桥机场，25 分钟至徐家汇、静安寺等核心商圈，自驾便利性突出。

公共交通方面，地铁 10 号线和 15 号线覆盖，通勤比较方便。

学区资源：国际教育与公办名校双轨并行

古北是上海国际学校最密集的区域之一。1.5 公里范围内有耀中国际、不列颠英国外籍人员子女学校、虹桥国际外籍人员子女学校、上海长宁国际学校等 国际学校。公办教育方面，区内二梯队的建青实验学校（九年一贯制），具有长宁其他小升初摇号的稳定性，提供优质本土教育资源，可满足不同客群的教育需求。

产业空间：居住为主，高能级产业在周边。

现状：古北商务区以写字楼和酒店式公寓为主，东银中心、古北财富中心等项目入驻韩国大宇、美国福陆等跨国企业，形成小规模商务集群。但产业能级较陆家嘴、南京西路仍有差距，写字楼空置率约 15%，接近行业均值。但是周边临近板块产业能级高，进一步巩固了这里高端人群的基础。

未来规划方面，据上海 2035 规划，古北部分被纳入 CAZ（中央活动区），未来可能通过城市更新提升产业密度。

居住体验：一期、二期产品分明，社区环境是真好！

板块内基本都是商品为主，以产品代际划分，古北板块基本可以以古北路为界划分为一期（西侧）和二期（东侧），其中一期主要是90年代第一批涉外商品房为主，例如，罗马、巴黎、鹿特丹、里昂、雅典等花园；二期房龄基本都是2000年以后，大多集中在2005年左右，以相对大面积户型为主，人群相对比较纯粹。

板块内生态绿地比较丰富，新虹桥中心花园（13 万㎡）和古北中央绿地（8 万㎡）提供城市级生态空间，社区内部绿化率平均40%以上。

价值认可度：环线无优势，但是国际社区的定位仍有很大影响。

古北板块虽然位于内中环间，距离人民广场约 8 公里，却是上海核心城区中少数以商品房为主的纯居住板块。从年化租金回报率来看，板块内大多数房源在2%左右，超过上海平均水平。尽管新兴板块分流部分客群，但古北的 “老钱” 属性仍受认可。

03、总结

国际社区基因，高净值家庭仍青睐。

古北的核心竞争力在于其不可复制的国际社区基因：51% 的外籍人口、成熟的涉外配套、低密居住环境，这些要素仍符合高净值家庭对 “稳定”“私密” 的需求。尽管部分外籍家庭外迁，但本地 old money（如企业家、资深高管）和归国精英成为主力客群，但主要还是推荐古北二期为主。

对于部分预算有限，但是喜欢古北的社区环境，也可以考虑古北一期的产品，但是要追求极高性价比，做好便宜买和便宜卖的准备。

总之，古北仍是上海 “老钱” 群体的偏爱之地，其核心价值在于 “成熟度” 与 “稀缺性” 的双重叠加。尽管面临新兴板块竞争，但其内环区位、国际氛围和低密产品，仍使其在高端改善市场中占据不可替代的地位。对于追求稳定、注重生活品质的家庭而言，古北仍是上海市区中 “高端改善” 的优选。

我是上海小蚂蚁，关注我，让我们一同观楼市，看经济，保住自己的钱袋子。

来源：房子的梦想